[克而瑞]集中土拍扎堆致成交大涨,市场热度小幅回升(12.19-12.25)

2022-12-28 12:01:37来源:中房网

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-12-28
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  2022年第52周

  12月19日-12月25日,临近年末,各城市的土地出让活动相对频繁,周内迎来天津、合肥、青岛、厦门、南京等多个城市的集中土拍。在此影响下,土地市场成交规模明显增加,环比上周大涨32%,不过平均地价却因一线成交规模剧减而明显下滑。就热度来看,在厦门等城市集中土拍的影响下,溢价率环比上周小幅上涨,但也仅有1.3%。

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  土地政策

  证监会发文支持民营房企发债
允许符合条件房企借壳已上市房企

  12月21日,中国证监会网站发布《坚决贯彻中央经济工作会议精神 更好服务经济整体好转》文章。其中提到要大力支持房地产市场平稳发展。加大力度、加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见效,助力房地产发展模式转型。全面落实改善优质房企资产负债表计划,继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具,更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债。落实好已出台的房企股权融资政策,允许符合条件的房企“借壳”已上市房企,允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。加快打造保障性租赁住房REITs板块。

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  土地供应

  年末供应季节性回落
重点城市仅宁波一城供地

  供应方面。临近年末,重点城市仅有宁波一城集中挂地,并且仅涉及6宗宅地。CRIC重点监测城市的土地供应面积环比继续下滑。具体来看,重点监测城市本周新增挂牌规模仅436万平方米,环比下降7%。各能级城市表现各不相同,一线城市因低基数导致环比大增、二线城市因供应缩减环比腰斩,三四线城市环比微增。重点城市供地规模无一超过50万平方米,居首的宁波供应建面仅有49万平方米。

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  土地成交

  成交规模环比大涨32%
成交结构变动影响下地价大幅回落

  成交方面。年末各城市土地出让仍保持较快节奏,周内迎来了天津、合肥、青岛、厦门、南京等城市的集中出让。因此,CRIC重点监测城市的土地成交面积也环比进一步走高。具体来看,CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积为2475万平方米,环比大涨32%,但同比去年同期下降了33%;土地成交总金额也随之上涨,增至1148亿元;因城市成交结构变动,平均地价较上一周出现了明显回落,楼板价降至4640元/平方米,环比下降16%。

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  各能级城市方面,除一线城市因无集中土拍成交建面环比下降外,二、三线城市的成交规模环比均明显上涨,尤其是二线城市,环比涨幅高达61%。其中,青岛的成交规模最高,共成交45宗地,总建筑面积达275万平方米,其次是长沙,成交建面也达139万平方米,居于第三位是合肥,成交建面达123万平方米,其余城市成交建面均不足百万方。三四线城市中,徐州、湖州、肇庆、南通、常州、启东、金华等城市成交均比较突出,建面均超百万方。

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  市场热度

  优质地块助力下厦门第四轮集中土拍明显回温
本周整体溢价率小幅回升

  市场热度方面。由于本周有厦门、天津、合肥、青岛、南京等多个重点二线城市集中土拍,市场热度较上周小幅上涨,但整体仍然处于相对低位。重点监测城市来看,本周溢价率小幅上涨,平均溢价率增至1.3%,环比增加0.6个百分点,流拍率小幅回落至6.7%。就本周进行集中土拍的城市表现来看,由于楼市整体表现低迷,企业拿地意愿依旧不强,青岛、南京、天津等城市均不佳,除厦门在岛内优质地块助力下,第四轮集中土拍溢价率升至3.2%外,其余城市集中土拍溢价率均在1%以下,南京的主城地块——栖霞马群G105地块更是惨遭流拍。

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  周度TOP5

  厦门包揽两榜榜首,席位占据半壁江山

  进入12月,重点城市集中土拍潮延续,周内迎来厦门、天津、青岛、南京、合肥等多个城市的集中土拍。其中,厦门包揽了本周成交总价榜和单价榜榜首,占据了一半席位;总价榜榜首地块为中交集团以39.6亿元竞得的厦门湖里五缘湾P21地块,门槛地块为东莞大朗镇2022WR024商住地块,由东莞交投置业有限公司以21.0亿元的底价竞得。

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  联系地块竞拍热度来看,两榜涉及地块中,除厦门岛内2宗地块外,其余地块均底价成交。单价榜榜首地块为思明P13地块,最终摇号成交,华润则成为幸运儿。此外,湖里五缘湾20地块吸引4家企业参拍,最终以溢价6%成交;而湖里五缘湾P21地块则底价成交。

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  重点地块点评

  华润摇中思明2022P13地块

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  地块分析:

  12月20日,厦门完成了第四轮集中土拍,供应的4宗地全部成交,其中1宗竞价封顶摇号、1宗溢价,2宗底价成交。4宗地总成交建面21万㎡,总吸金80.4亿元,平均溢价率3.2%,热度较今年第三批次有所回暖。

  此次厦门集中供地供应的4宗地块有3宗位于岛内,涉及湖里区2宗,思明区1宗,供地质量较第三轮明显提升。其中,思明地块地处厦门老城核心繁华区域,各方面配套齐全,交通临近地铁1、2、3号线,商业上周边有华润万象城、禹洲世贸广场等大型购物中心,成为本场土拍竞争最激烈的地块,该宗地意向报名方包括中海、建发、华润、保利及招商等大房企,经过多轮出价后达到上限价,共17家公司进入摇号,竞争十分激烈,最终华润13.1亿元摇号竞得2022P13地块,溢价率11.02%,楼板价为5万元/平方米。利润空间方面,按照该地块住宅销售限价7.5万元/平方米测算,地房比为67%,房地差为2.5万元/平方米盈利空间也较为可观。

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