[克而瑞]土地月报｜成交规模升至年内最高位，土拍热度延续低位（2022年12月）

   临近年末，重点监测城市的土拍节奏明显加速，多个城市先后完成了年内的第四、五轮土拍。在此支撑下，全国土地市场成交规模达到年内最高水平。热度方面，仅有上海、厦门、苏州等少数城市土拍热度较上轮小幅上涨，大部分重点城市本轮集中土拍依旧以底价成交为主，土拍热度环比继续下滑，本月整体溢价率降至2.3%。

  核心要点

  供求：年末供应周期性回落，成交年内达峰、但同比降幅仍超四成

  热度：“保底”成交仍是主流，溢价、流拍双双回落至年内低点

  能级：各能级城市量价环比均涨，重点城市集中土拍扎堆致二线大涨85%

  后市展望

  融资新政对土地端利好效果尚未完全显现，2023年市场热度将延续低位运行

  2022年12月，重点城市集中土拍第四轮持续，上海、广州、青岛、厦门、天津、福州、成都等城市均完成了第四轮集中土拍，南京和苏州也开启了第五轮集中土拍。因此，12月全国土地市场成交规模创下年内新高。热度方面，仅有上海、厦门、苏州等少数城市土拍热度较上轮小幅上涨，大部分重点城市本轮集中土拍依旧以底价成交为主，土拍热度环比继续下滑，本月整体溢价率降至2.3%。

  四季度以来，纾解企业资金需求困境的政策力度颇大，“金融16条”正式发布后，支持房企信贷融资、支持房企发债融资、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资等“三箭连发”，房企融资环境显著宽松，为稳定房地产市场进一步提供支撑。需要注意的是，上述融资政策的放松对土地市场利好效果较为微弱。其因为土地公开市场拿地资金审查要求并未放松，但融资等方式筹集的资金并不能用于拿地，因此土地市场热度的回温仍将取决于楼市销售表现。而当下大部分城市的楼市成交持续低迷，如上海、杭州等城市的郊区也在今年下半年来出现了认购人数明显下降、去化困难的现象。就此来看，明年土地市场成交规模仍将维持在同期较低水平，市场热度也会延续低位。

  01供求

  年末供应周期性回落

  成交年内达峰、但同比降幅仍超四成

  土地供应方面，集中供地基本收官，再加之年末供应高点已过，12月土地市场供应量周期性回落。CRIC统计数据显示，全国经营性土地供应总建筑面积为1.2亿平方米，环比下降74%，同比减少45%，供应幅数为2691幅，环比减少66%，同比下降44%。重点城市来看，一线城市月内并无及集中供地公告，但值得注意的是北京发布了土储预申请公告，共计8幅地块，合计建筑面积达到71万平方米，其中5幅为纯宅地，考虑到2022年北京土地供应计划完成率尚不及1/3，年末的土拍预公告更多的还是对2022年供地不足的补充。二线城市方面，杭州、宁波、武汉均在月内有集中供地公告发布，其中武汉供应体量较大，11宗地合计建筑面积达到了201万平方米，区位分布上较为分散，武昌、东湖高新、江汉、江岸四区新增供应量均超过了30万平方米。

  土地成交方面，截至12月26日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为2.5亿平方米，即便考虑到至截稿时还有武汉、长沙集中供地待拍，预计12月全月成交建筑面积虽能创下年内新高，但同比来看降幅仍将超过四成；成交幅数3854幅，环比上升19%，同比下降49%；成交总价方面，本月土地成交总金额6927亿元，考虑到月末成交城市，环比增幅在七成左右，同比减少四成左右。平均楼板价方面，因月内一二线城市成交增加，土地成交均价回升至2820元/平方米，环比上升8%，同比上涨16%。

  02热度

  “保底”成交仍是主流

  溢价、流拍双双回落至年内低点

  市场热度方面。重点城市中有15市在月内进行集中土拍，至截稿时绝大多数城市已完成土拍，但热度依旧普遍处于低位，12月土拍溢价率为2.3%，较上月回落了0.5个百分点，仅高于2022年10月，为年内第二低点。对比来看，大多数城市土拍热度仍在低位，溢价率最高的上海也仅仅拍出了4%溢价率，但考虑到出让规模的收窄，溢价率的相对高位主要还是依赖青浦赵巷、顾村共富两块主力宅地溢价成交的拉动。二线城市方面，土拍溢价率普遍低位，溢价率最高的反而是未参加集中土拍的石家庄，平均溢价率达到了13%，月内成交土地不多，被保利以16.8亿拿下的棉二地块推高了城市的平均热度指标。三四线城市方面，同样大多数城市土拍仍以底价成交，仅盐城、台州、淮安等少数城市保持了一定热度，月内平均溢价率超过了5%。

  重点城市流拍率方面出现回落，但这更多的还是地方供地更加“有的放矢”所致，并且随着最后几天三四线城市土拍的集中大量到期，预计全月土地流拍率还有进一步波动的可能。12月重点监测城市的土地流拍率大幅回落至9.3%，较上月大幅下滑，重新回到年内低点，大多数集中供地城市均是0流拍或个别地块出现流拍，如南京、广州、宁波均只有一幅地块流拍。但非重点城市方面，随着年末集中成交的到来，不少城市出现了多宗流拍，如岳阳、黄冈、遵义、郴州等城市月内流拍地块数量均已超过了30幅。

  03重点地块

  广州、厦门占据半壁江山

  苏、厦均有地块触顶成交

  2022年12月，苏州、上海、福州、成都、重庆、广州、天津、南京、厦门、青岛等城市先后进行了集中土拍。因此，重点城市的优质地块供应量仍在高位，如广州天河区、厦门湖里区、思明区、苏州工业园区等均有土地推出。在此影响下，房企参拍热情有所回升，其中上海、苏州、厦门等城市均有多宗地块以高溢价或者上限价成交。

  就这些城市的土拍表现来看，热度表现持续分化，上海、厦门、苏州等城市本轮土拍较上月持续回温，尤其是苏州，在园区优质地块的带动下，整体溢价率达到4.8%，成为今年溢价率最高的一次土拍；而广州、南京、天津等城市持续低温，整体溢价率均接近零。以单价榜入榜TOP10地块来看，厦门、苏州等多宗溢价封顶成交地块入榜，厦门思明区P13地块不仅到达上限价，而且有多达17家房企参与摇号，最终华润13.1亿元摇号竞得，该地也成为本月单价地王。