热点聚焦

  5月29日至30日，苏州、长沙、天津、宁波等多个重点城市迎来集中土拍。其中，苏州、长沙、宁波均为2023年第二批次集中土拍，天津则是2023年首次大规模集中出让土地。

  热点评析

  重点城市土地市场热度延续，长三角仍然是“最热”区域

  从土地供应来看，2023年大部分重点城市集中土拍践行“少量多次”供应节奏，此次苏州、长沙、宁波、天津等重点城市挂牌量也都在9宗及以下，但不乏优质地块。如宁波市推出位于断供已久的海曙核心三市板块地块、天津推出河西体院北侧地块、苏州推出多宗园区和姑苏区热点位置地块等。

  从土拍结果来看，城市间及城市内各区域冷热不均明显。城市层面，苏州成交9宗地块中3宗触顶摇号，整体溢价率达到9.0%，宁波成交8宗地块中4宗触顶摇号，整体溢价率达到8.8%，反观天津、长沙两地，分别成交6宗、4宗地块，均只有1宗地块触顶摇号，底价成交地块分别有4宗、3宗，整体溢价率分别只有5.9%、3.3%。城市内区域层面，以宁波为例，8宗成交地块中，4宗触顶摇号的同时，仍有3宗地块底价成交，市场表现相当割裂。房企方面，虽然各个城市拿地仍由央国企主导，但民企参与度有所提升，如苏州集中土拍吸引了30多家房企报名，其中就包括碧桂园、路劲、美的、金地、新城、亨通等众多民企，宁波三市、庄桥板块地块也吸引了绿城、驭远、保亿等多家民企参与竞拍。整体来看，近期土拍延续了5月份以来长三角地区土拍热度相对较高的特点，苏州、宁波土地市场表现要优于长沙、天津两地，也反映出当前房企拿地对长三角等城市基本面较好地区的偏好。

  商品房市场颓势再现，楼市不合理限制性举措或应加速有序放开

  与土地市场热度延续不同，商品房市场自4月份开始又逐渐降温。根据国家统计局数据，4月全国商品房销售面积7690万平方米、销售金额9205亿元，环比分别下降48%、39%。其中，商品住宅销售面积6715万平方米、销售金额8373亿元，环比分别下降48%、38%。进入5月，成交量继续回落。据易居房地产研究院数据显示，5月1日—22日，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积1199万平方米，环比下降13%。其中，18个城市环比增长，32个城市环比下降。二手房方面，北上广深成交量均持续下滑。以上海为例，继4月二手房成交环比下降三成至1.7万套后，5月上海市二手房成交进一步缩水。截至5月21日，上海二手房累计网签成交10108套，预计月成交1.5万套左右，环比下降10%以上。此外，在房企融资方面，继3月份扎堆融资之后，4月份房企融资再度全线下滑。据CRIC统计数据，4月，80家典型房企的融资总量为522.11亿元，环比下降30%，同比下降25%；1-4月，80家典型房企累计融资总量为2299.33亿元，同比下降22.57%。

  整体来看，尽管热点城市集中土拍维持较高热度，但房地产市场仍存在较大的调整压力，尤其是自4月份以来，房地产再度显现出走弱势头，需要重点关注。2023年依然是房企“偿债年”，在“防风险”原则下，房地产金融保持审慎。如果房企销售端持续低迷，房企债务违约、烂尾楼等爆雷事件或将继续发酵，同时也将对实体经济造成冲击。因此，后续楼市仍需更有力度、更实质性的支持性政策落地，部分出台于楼市高热时期的限制性政策或应加速有序放开。