导 语

  地市供求规模延续同比缩量，专项债提速助力供给侧加快“优结构、提质量、稳市场”。

  ◎  文 / 马千里

  2025年4月，土地市场成交规模同比降幅进一步扩大。据月末快报数据，4月土地成交建筑面积同比下降23%，降幅较上月全月扩大了12个百分点；成交环比3月同期上升50%，主要是由于3月基数过低所致。截至4月25日，本月土地供应建筑面积4354万平方米，环比上升2%，同比下降27%。随着非核心城市土地成交占比上升，本月平均溢价率9.9%，重新降至10%以下，但一二线城市平均溢价率分别为13%和14%，已经连续4个月双双高于10%。4月份以来，中央和地方持续积极推进稳市场新政落地，强调进一步释放房地产市场潜力，协同推进政策实施和预期引导，据自然资源部本月内发布的不动产登记相关数据，“交房、交地即交证”等土地开发流程改革亦在快速推进。

  核心要点

  供求：延续同比低位，截至2025年4月25日，本月土地供应建筑面积4354万平方米，同比下降27%，环比上升2%。成交2698万平方米，同比下降23%，环比上升50%。。

  热度：核心城市热度延续。平均溢价率为9.9%，回落至10%附近，主因三四线等非热点城市成交占比上升。但一、二线城市本月平均溢价率分别为13%和14%，已经连续4个月超过10%。。

  分布：各能级土地成交建面均同比下降，三四线城市同比降幅较上月全月收窄5个百分点至23%，一二线同比均由正转负，分别同比回落73%和14%。成交金额方面，仅二线城市同比上升。

  后市展望

  地市供求规模延续同比缩量，专项债提速助力供给侧加快“优结构、提质量、稳市场”

  2025年4月，各能级城市成交规模延续同比回落，坚决在土地市场继续缩减土地出让规模，助力行业去库存加快下降。整体溢价率回落至10%附近，但这主要还是由于非热点城市成交占比上升所致：本月一二线成交环比回落，一线城市仅成交了一宗宅地，而三四线城市成交规模环比增长过半。一二线方面，溢价率仍然在10%以上，杭州作为当前市场信心的最大风向标，依旧频频拍出高总价、高溢价地块，溢价率超50%也已经屡见不鲜，宁波、重庆、南京等城市也接连有高溢价拍出。

  当前，地方主管部门对于土地市场“控量提质”的调控思路已经愈发明确。专项债等纾困类利好落地也在进一步缓解地方财政压力、改善市场预期。据财政部主办网站披露数据，2025年一季度广东、四川、合肥等省份新增专项债额度均已超过500亿元，同比增长58%、162%、77%，预计这些省份将进一步加快专项债收储的脚步，并助力土地市场交易规模维持在合理低位，让去化预期、利润空间确定性更强的土地，在土地市场中占据更高的市场份额，并促进房地产一二级市场加快迈向健康发展的新阶段。

  01 供求

  供求规模同比降幅扩大

  土地市场加力缩量去库存

  土地供应方面，截至2025年4月25日，本月土地供应建筑面积4354万平方米，环比上升2%，同比下降27%,降幅较上月扩大19个百分点。得益于中央转移支付与专项债对地方财政压力的缓解，2025年供地规模得以在2024年低位基础上进一步下行。据官方披露数据，至截稿时，31个省市¹12025年一季度新增专项债6861亿元，同比增幅高达58%，大大缓解了地方政府对于土地财政的依赖。

  3月末新版项目住宅规范正式发行，对高品质住宅作出了新的要求，如层高不小于3米，四层以上住宅必须设置电梯等。本月土地供应平均容积率1.94，连续9个月低于2.0，如杭州、南京、天津等城市供应宅地平均容积率均低于1.9。

  至截稿时，一线城市中北京、上海均有新增宅地供应。北京新增挂牌1宗纯宅地，位于怀柔老城区，为一宗小型低密宅地，起拍总价3.6亿元，容积率1.35，规划建面2.2万平方米，起拍楼板价1.6万元/平方米。地块规划要求中，明确提出要结合好房子政策提升得房率，地块东西侧分别为森林公园和怀柔水库，生态资源较为丰富。上海本月新增挂拍4宗宅地，虹口、杨浦、青浦、松江各一宗，其中出让底价最高的是杨浦宅地，起拍价33.6亿元，容积率2.5，限高60米。起始楼板价大约6.35万元/平方米。地块处于杨浦区东外滩板块，距离沿江步道400米左右，生态、商业、医疗等配套优势突出。2024年杨浦区同规划单元曾有一地块出让，由中海以7.3万元/平方米竞得。目前地块周边优质新房、二手房售价在10万元/平方米左右。

  二线城市方面，本月厦门、西安、杭州、南京新增出让底价超过50亿元。其中西安出让建面超过100万平方米。从个体地块来看，厦门湖里宅地出让底价最高达到30.4亿元，容积率2.56，该地块已在月内以12.3%的溢价率成交，成交总价34.14亿元，平均楼板价达到5万元/平方米，也是本月成交楼板价最高的宅地。地块处于五缘湾核心区域，享有优质海景资源，且医院、教育、商业配套成熟，同板块优质新房售价可达6.5万元/平方米以上。南京建邺区挂牌一宗优质宅地，地块位于河西中部，容积率1.8，起拍价25.5亿元，起始楼板价大约3.6万元/平方米。地块处于河西核心区域，城市界面高端，毗邻绿博园、江苏大剧院、奥体中心，生态文体资源丰富，学区、交通配套成熟。相邻的绿城地块于2023年封顶溢价摇号竞得，地块容积率2.2，楼板价4.3万元/平方米（当时南京第二高），目前售价在7万元/平方米左右。

  正如我们上月所预计，4月份土地供应量保持结构性优化并进一步缩量，保证优质宅地供应供应节奏的同时，也克制住了扩大供地规模的倾向。得益于特别国债、专项债额度提升的支持，再加之一二手成交总量同比回正的正反馈，预计后期土地供给侧将进一步优化供应规模和时序，确保核心城市土地市场维持应有的热度，从行业最上游稳定市场预期，助力房地产市场更快达成供求新平衡。

  土地成交方面，截至4月25日，全国300城经营性土地招拍挂成交2698万平方米，同比下降23%，降幅较上月全月扩大了12个百分点；成交环比3月同期上升50%，主要是由于3月基数过低所致。本月杭州、南京、厦门成交总价超过50亿元，南京、杭州、惠州、重庆、沈阳等成交建面超过50万平方米。因优质用地占比持续高位，本月平均楼板价3280元/平方米，同比上升14%。

  02 热度

  一二线连续4月溢价率超10%

  南京时隔5年再现超40%溢价

  市场热度方面，至截稿时4月平均溢价率为9.9%，再度回落至10%以下。正如上月所预计，由于三四线等非热点城市成交占比上升，整体溢价率有所回落，但是一、二线城市本月平均溢价率分别为13%和14%，已经连续4个月超过10%。热度仍在持续保持。杭州、重庆、苏州本月平均溢价率均超过20%，北京、宁波也都在10%以上。北京、杭州、厦门、重庆、宁波出现了多宗高总价高溢价地块，南京住宅用地也迎来了睽违已久的超高溢价，杭州聚彩竞得的新街口宅地拍出了43%的高溢价，而上一次南京有地块溢价率超过40%，还是在5年之前的2020年5月。

  得益于优质地块热度的维持，以及投资信心的持续提振，2025年核心城市土地市场竞拍信心持续高位。正如我们上月预计，南京、重庆等更多城市也迎来了高溢价地块成交。就全年发展趋势来看，如若各地主管部门能够继续维持当前“量缩质优”的供地策略，并加快落地中央关于高品质住宅建设的相关要求，以产品升级换代催生新质住房需求入市，并带动行业一二手房、保障房交易构建新的交易链条，2025年上半年核心城市的土地市场热度有望继续在下半年维持，并有更多供求关系转好的高流量板块迎来热度复苏。

  4月土地流拍率6%，重新回落至近年低位。具体来看，本月成都、西安、福州、佛山均有各有1宗宅地流标或撤牌，多均位于城市远郊，未来销售前景确定性不足，未能成功如期出让。

  03 重点地块

  总价前二由同一央企竞得

  单价TOP5均来自厦门、杭州

  4月超高总价宅地有所减少，总价榜首位地块也仅为43亿元，不仅成交规模有所缩量，重点地块的单幅投资额也有所下降，减轻企业融资压力。总价TOP10中，杭州占据5席位置，分别来自未来科技城、萧山、运河新城、北干中、三塘等热点板块。榜首杭州未来科技城地块成交总价达到43亿元排在第一，地块溢价率17.7%，由保利发展竞得，地块背靠五常湿地生态资源，对标周边3.6万元/平方米的新房售价来看，房地价差大约1.5万元/平方米。排在第二的是厦门五缘湾地块，成交总价34亿元，该地块也是本月单价榜首位，地块享有优质海景资源，且医院、教育、商业配套成熟，同样由保利发展竞得，溢价率12.3%。

  单价榜方面，保利发展竞得的厦门湖里区P09宅地排在第一，成交楼板价5万元/平方米，该地块容积率2.56，同板块优质新房售价可达6.5万元/平方米以上。杭州三塘宅地排在第二，成交楼板价4.6万元/平方米，地块被宁波城投以54.6%的溢价率竞得，成交总价15亿元，目前同板块不限价房源报价可达5.5万元/平方米以上。