深八条蕴涵四大亮点 核心城市政策面或面临局部收紧

  分析师/杨晨青、潘绍之

  11日上午，深圳市召开全市房地产宏观调控领导小组联席会议，部署下一步的调控工作。会议提出八项措施，值得注意的是，这是短短12天内，深圳 第二次释放楼市调控的信息。从本次深圳新政发布的时间节点来看，赶在三中全会前夕颁布，外界也许会有这样一种猜想：此举会不会是调控政策进一步加码的信 号？对此我们认为，从新一届政府的执政思路来看，进一步加强行政性调控的概率不大，但是考虑到长效机制难以在短时间内内建立，不排除更加立竿见影的短期政 策的使用。而这样的过渡性调整将更多地落实到地方，典型例子就是年初时各地制定的房价控制目标。截至至8月底，深圳新建商品住宅销售价格指数同比上涨 18.4%，远高于同期居民可支配收入的增幅，这就解释了深圳何以在四季度一开始就出台了意在稳定房价的八项措施。

  从具体内容看，本次深八条主要有四大亮点：

  其一，继续严格执行住房限购、限贷政策。其中限贷政策被外界关注最多，会议要求人民银行要抓紧研究调整第二 套住房贷款的首付比例和利率，这一政策大多被外界解读为限贷政策的进一步收紧。但是事实是，早在政策出台前的三季度末，包括中国银行、农业银行等深圳15 家主流银行的房贷利率已经普遍上调，其中首套房最高上浮20%，二套房最高甚至达到了30%。如此来看，本次关于房贷政策的收紧其实是在既有事实上的强 调，并没有实质性的加强。在我们看来，这正是深圳政府的聪明之处，对于目前的市场来说，需要的并不是类似10-11年那样过山车式的调控，在既有的政策基 础上的重申和强调已经能起到稳定预期和平抑房价的效果。

  其二，继续强化商品住房预售管理，引导房地产开发企业理性定价。这就意味着，限价政策将在接下来的四季度被 进一步执行。作为一项2013年以来被地方政府运用得最普遍的政策，外界对于限价政策并不感到陌生。对于这项政策，也许会有人用简单粗暴来评价，限价政策 更多是政府玩的数字游戏，确实不能从根本上对房价起到本质性的平抑作用，但是我们认为，并不能因此否定它存在的全部价值。作为一项最直接作用于房价的政策 之一，限价政策无疑无是房地产长效机制建立之前最有效的缓兵之计，它的落实将为后续长效机制的逐步完善腾挪出更多的时间。

  其三，确保今年普通住房用地供应在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上，四季度还要供应约60公顷住宅用地。从 供应端入手，通过促供应来平价格正是本届政府上任以来力推的房地产长效机制建设的一个重要思路。不同于以往关于促进土地供应方面的模糊表述，此次深圳明确 提出了20%的增幅和60公顷的量化指标，可以说，深圳政府在房地产长效机制建设过程中跨出了实质性的一步。从数据上看，深圳2013年前三季度招拍挂土 地供应总量为205.59万方，同比去年增长71%，可见，早在这次政策颁布前，深圳就已经开始从土地供应上下功夫了。

  其四，加强市场信息披露和监测工作，做好市场预期管理。在我们看来，这项政策也是本次深八条中的一大亮点。 稍微熟悉一点近年来房地产调控历程的人都知道，在过去的几年中，尤其是10-11年期间，房地产调控几乎是在舆论的裹挟下上下颠簸前行，当日光盘、楼盘涨 价的信息充斥着以网络为主的公共舆论空间后，由此造成的群体性恐慌逼迫政府不得不出台进一步打压的政策，而事实上这样的应激性调控往往是非理性和盲目的， 尽管从短期看确实能起到平抑房价的效果，但只要从稍微长一些的时间段来看，其带给市场的阵痛远比安慰多得多。

  综合以上四点，我们认为此次深圳八条的颁布无论从时间点还是从内容来看，都是一项非常值得肯定的地方性政策，对于其他几个房价 上涨过快的城市(如北京、上海、广州、南京等)具有很好的借鉴意义。从这个意义上来说，我们预计四季度重点城市的政策面相比三季度将出现局部性收紧，在这 个基础上，企业供应和成交将随之出现小幅下降，三季度房价快速上涨的势头将得到稍许平抑，但是整个市场热度将仍然不会被打断。