[中房研协]张玉良：新常态与房企创新转型

  2015年3月24日，“2015中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”在北京隆重举行。作为特邀嘉宾的中国房地产业协会副会长、绿地（集团）有限公司董事长张玉良在此次峰会上对房地产企业创新转型展开演讲，观点如下：

  第一个是拐点思维。

  首先是地产的增速确实已经到了拐点，我们已经看到整个房地产市场发生了深刻的变化。昨天我跟领导汇报当中讲到，市场的需求我们可以看到住宅消费的需求非常疲软，同样的商务、办公、商业设施也是一样的。购买能力在下降，电商的成长，商业设施的容量缩小，整个市场的增速与整个经济的增速正相关。所以我们现在看到的拐点实际上已经很明显了，而且有一部分专家还说相当一部分城市已经泡沫非常严重了，我赞同这个观点。

  其次是我们面临的拐点是一个发展规模的拐点。虽然刚刚过去的2014年，一部分企业成长不错，在去年的过程中，我们绿地还是成长比较好的，主要是转型比较快，我们去年的商业地产增长了86%，今年、明年就每年那么快的速度了。当然了，我们还有海外成长比较快，全球国家当中排名，2013年的数据去年公布我们是268位，这得益于产业地产方面成长较快，我们也看到了去年有一些龙头企业增长的也不少，20%、30%，从今年到明年，我看这个速度很难再上升了，这个拐点的关键词非常值得我们关注。另一个是严重分化，今年一二月份极大部分的区分化特别的严重，三四线城市除了个别的城市以外，几乎都在下降，严重的供大于求。二线城市当中，50%的省会城市市场也在放慢，北京、上海由于他的经济不同，可能好一些，其他的地区分化很严重。企业分化，要顺应市场的需要，转型走的快就相对成长比较快，有一些企业慢一点。

  再次是冲击，互联网、物联网，人工智能正在改变企业的创新模式，生产模式，信息交流方式，以及移动互联网为代表的新技术，新业态和新模式正加速向整个房地产行业渗透。我觉得这个冲击当中恐怕我们用产业加金融化，加互联网化，这样才能更好的成长。

  第二新常态下的房地产企业应该怎么做。面对新常态，面对新的环境，刚才部长给我们提出了四条，我听了很有启发，我也讲四个新：

  第一是新模式，面对房地产行业的拐点，我们要顺应新的常态，转变发展方式，从粗放式扩张到精细化运营转变，从投资驱动向价值驱动转变。过去的高杠杆，传统的做法在今天很难继续了，现在很多项目不是赚钱的问题，而是亏多少的问题。从地价其他的成本很难下来，中午很多的合作伙伴供应链说房地产企业困难了，相关的产业链大家都压成本，日子比较难过，确实是这样。他需要精细化，需要向价值驱动去发展。要实现两大转变，第一要从单一的住宅开发向综合开发转变，不仅是居住、生活，乃至于就业，城市公共设施等方面转变。第二要从侧重开发向开发、运营、服务并重转变，很多企业走在前面，也是我们学习的榜样，而且也比较成功。实际证明，这两个转变做好的，这个企业还会发展，虽然中国的经济在下滑，房地产市场增速也到了拐点，但是就全球来看，中国的市场还是在发生很多的变化。

  第二是新市场，企业发展要跟着经济成长走，要跟着人口流向走，这是大家的身心体会，没有市场就没有企业，随着市场发展，企业正在调整区域布局，有一些布局跟我们国家的政策相矛盾，我们国家提出的新型城镇化要大中小城市共同发展，而且大城市要重视起来，现在的结果是什么，地产企业大部分都投入到特大城市，因为特大城市有人口流动，而中小城市有一部分是增速放缓，有一部分是流出，这两天香港的媒体发布了卫星上看到的中国空城的一张图，这是现状也是事实。所以对于企业来讲，虽然跟我们整个城镇化国家的政策导向有一点不相匹配，需要政策的引导。但是对于企业来讲，市场在哪里就去哪里开发，你也不可能像过去，大家简单的说城市覆盖面，我们刚才发布的城市指标当中，说覆盖面多少是过去，如果将来再抓三四线城市的覆盖面，我相信会有问题，我相信有特点的城市可以搞，比如说旅游城市，有产业经济支撑的，但是整体来看，如果把中国覆盖到你就不行了，三四线城市都在大幅度的下滑，一二线城市的售价也很难在很高了。第二是调整产品结构，市场分化，需求也在发生深刻的变化。这方面大家也看到了很多企业，国家倡导旅游地产，文化地产，医疗地产等等，是对的。按照需求来。

  第三是新手段，在新常态下要用新手段，一是并购成长，现在每天都有人找我们要并购，很多企业发展不顺利了，行业集中度又要提升，所以对于有竞争力的，不仅是大企业，就是中小企业，只要某种方面有竞争力，你也可以再成长。第二是技术创新，这方面我觉得大家都可以感受到信息化智慧城市，绿色节能环保等等，国家也在推出这个。特别是以互联网加节能减排新技术打造绿色生态的样板，深受市场的欢迎。

  第四是新思维，面对新技术，新业态，新模式，我们要有新思维，互联思维大家谈了很多，实际上从思维到技术都需要我们全面深刻的利用。我们集团在创新智慧城市当中，创新智慧商务区，把办公资源配置与全球零距离，深受欢迎，我们在上海、安徽做了几个点，非常的欢迎，现在不仅是简单的提供生活配套，还提供行政功能，还提供所有行业产业链的信息给他们，还提供全球的技术伙伴的信息给他们。帮助他们成长，跟我们一起做。所以互联网思维是一个全方位的思维。

  第二个是跨界思维。

  对一个企业来讲，至关重要。现在跨界思维让我们成长很快，跨界思维让我们提高了很多的竞争力，今年绿地的金融发展很快，昨天我的金融公司板块领导打电话给我，我们一季度已经完成了11亿的利润，今年一年我们定的是30亿的利润。这种以房地产金融化跨界发展产业，我们是极大的提高了竞争力，最近我们还在推出绿地的平台，把所有的资源整合到我们供应链当中去，先内部再外部，我看了材料，王健林多次讲到，他的整个企业固定会员和固定客户达到一个亿，这些资源对于一个企业来讲，成长至关重要，我非常赞同他的观点。我们也在做，要有跨界的思维提升我们的竞争力。

  第三个是平台思维。

  最典型的是马云做的最好，最近总书记多次场合上肯定商业模式的创新，特别点到马云，特别点到阿里巴巴，我们最近再和马云合作一些事情，这个月29日，我们要把地产宝全面上市。他的招财宝和余额宝这种资金是巨额，这个平台的思维非常成功，作为房地产企业一定要有平台思维创新我们的商业模式，形成我们新的盈利模式。商业模式非常重要，最近大家在讨论中国的未来，关键是要科技创新，所以总书记对上海、北京、广东提出了要建成科技创新，要用平台思维思考我们的创新模式。

  （本文来源：根据中房网整理）