详解旅游地产的中国式困局

  时下，置身于旅游地产混战的企业与日俱增，除了传统房地产企业以外，一些文化类企业也按捺不住而开始试水。混战中，仍不够成熟的市场暴露出了种种问题，形成了中国式困局。

  以人为本

  旅游度假产品要以人为本。旅游地产项目一旦缺乏特色和主题，就失去了让人留下来的意义。

  旅游地产的开发，其中最需要探讨的重点环节就是如何满足消费者中短期的住宿需求，因此度假酒店也就成为了其中必不可少的一个功能组成。而一个能够给消费者提供独特消费体验、包含了创新理念的酒店设计，往往决定了旅游地产开发的成败。

  什么样的度假酒店能够留住游客呢？

  现代人追求的是一种与众不同的生活方式，多注重特殊的环境氛围及与家一样的舒适度，将入住体验作为选择酒店的第一要素。因此，市场上应运而生了中小规模的、突破各种各样条条框框的精品酒店。

  这种类型的酒店往往能够发掘场所的精髓，形成酒店和其所属环境之间的对话，并利用当地的文化特色创造出一种刺激的、如同冒险般的体验。

  与此同时，旅游地产在酒店设计中，除了需要表达一定的民族、地域特性外，还要具备审美价值，让消费者能够体会所在地的民族风俗、历史文脉、生活习惯等特色。原因是，酒店在旅游地产中的作用不仅仅只是为消费者提供一个住宿，其创新设计也是重要的一景，在功能上和建筑风格上能够与外在的自然环境形成良好的呼应。

  除此以外，酒店在舒适度和使用功能上还要突出家庭的氛围，注重小而温馨的空间设计，温暖的居住感觉。例如为了带给客人家一样的体验，很多酒店的大堂告别了昔日的宏伟感，走向更加自然、舒适、居家、独特风格。这种新型的酒店有助于中国度假酒店市场从商务型到度假型的过渡，向欧美国家看齐。

  混乱的盈利模式

  然而，国内市场上绝大部分酒店仅靠经营是难以盈利的。

  房地产商需要长期持续的资金作保障，因此就要有房地产项目作为支撑，为酒店提供长期的、持续的现金流。有了房地产项目的资金支持，旅游项目在经营方面能够更加自如，可以根据战略目标推进进度、研发更丰富的旅游产品并扩大地域影响。因此，开发商一拿到土地，为了保证盈利，首先往往想到的是怎么做一个商业或者住宅，最后才是旅游。

  这种情况发展到一定阶段就成为了借旅游地产之名，变相进行房地产开发，推销旅游地产主题项目周边的房地产。目前旅游地产项目的短暂盈利更多的是出售房地产项目，但对于如何才能改变局势，在酒店长期的经营上做出新文章，目前还没有人能给出一个明确的、具有普遍性的答案。

  采用这种较为初级的盈利模式除了迫于市场的无奈外，还有一些其他原因：很多做旅游地产的房地产企业都是由开发住宅地产转型而来，因此存在一定的惯性；同时，政策对于这个行业亦缺乏一定的规划与管控。

  旅游地产在短期内突然爆发，后期无论是消化还是经营都存有隐患。然而，明明知道要面临巨大的投资风险，但却还是有无数的开发商前仆后继地投入到旅游地产行列，其中最大的诱惑就是旅游地产开发相对低廉的拿地成本。由于地方政府希望藉此开发旅游提升城市面貌，因此开发商能够在很大程度上削减土地成本，从而降低开发成本。