合约销售金额同比下降14.7%，一二线城市销售贡献超七成，拿地销售金额比0.14，土储权益保持45%，营收同比上升31.%，“三道红线”保持绿档多元化业务营收占比超15%。

  ◎  作者 / 沈晓玲、张少贤

  核心观点

  【业绩同比下降近15%，一二线城市销售占比超七成】2023年上半年金地集团实现合约销售金额858.2亿元，同比下降14.7%，降幅远大于百强房企全口径销售金额收缩0.4%的平均水平。销售面积471.1万平方米，同比增加12.4%，销售均价18217元/平方米，较去年同期下降24.1%。一二线城市销售占比达72.8%，其中上海、北京、南京、天津、广州等5座城市单城销售额超20亿元。一线城市销售榜单排名下降，整体来说金地在一线城市的市场竞争力有待提升。

  【新增土储权益比例提升至57%，投资聚焦一二线城市】2023年上半年金地集团新增土储建面85万方，总投资额119亿元，拿地销售比为0.14，拿地态度趋谨，与百强房企0.15的整体拿地水平基本持平。期内新增土储的楼面地价为1.40元/平方米，较去年同期提高22%，主要由于新增土储集中在土拍市场竞争激烈的热点一二线城市，楼板价攀升。期内新增土储权益比例56.5%，较去年同期相比提高约21个百分点，新增土储权益显著提升至近年来较高水平。期内投资聚焦一二线热点城市，除东莞一副地块外，其余新增土储均位于一二线城市。

  【总土储规模持续收缩，土储权益保持45%】截止2023年中期，金地集团总土地储备约4878万平方米，较2022年末下降5.9%，权益土地储备约2194万平方米，土储权益为45%，与2022年底持平。按照企业今年新增土储的权益比例56.5%来看，总土储的权益比例下降趋势有所缓和。根据企业近3年的合约销售速度估算，土储足以支撑企业未来四年左右发展需要，整体来看土储充足。

  【营收同比增长超三成，净利率仅为6.2%】2023年上半年金地集团实现营业收入368.6亿元，同比增加31.1%，主要由于期内房地产项目结算规模增加，期内整体毛利率约为16.6%，相比去年同期下降5.6个百分点，其中，房地产业务结算毛利率为14.9%，较去年同期下降6.3个百分点，净利率为6.2%，较去年同期下降5.9个百分点，主要受到投资收益的大幅下降影响。

  【融资成本持续下降，“三道红线”保持绿档】截止2023年6月底，金地集团拥有现金460.8亿元（包含受限资金），相比去年年底下降15.5%，412.6亿元，较去年年底下降2.7%，现金短债比由去年年底的1.29下降至1.12。剔除受限制现金后的现金短债比为1.10，与去年年底持平，短期流动性充裕。同时长短期债务比1.67，较期初小幅下降0.07，加权平均融资成本仅为4.39%，较期初下降0.03个百分点。净负债率为53.9%，相比去年年底上升0.8个百分点。同时，剔除预收款的资产负债率达62.9%，低于监管70%的阈值，“三道红线”维持绿档。

  【多元化业务营收占比超15%，代建业务布局超50城】截止2023年6月底，多元业务营收到达55.7亿元，同比增长18.2%，多元营收占比达15.2%，较去年同期占比小幅下降1.68个百分点。金地集团经营模式以自主开发销售为主，业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。

  01 销售

  业绩同比下降近15%
一二线城市销售占比超七成

  销售同比下滑近15%，降幅大于百强房企平均水平。2023年上半年金地集团实现合约销售金额858.2亿元，同比下降14.7%，降幅远大于百强房企全口径销售金额收缩0.4%的平均水平。销售面积471.1万平方米，同比增加12.4%，销售均价18217元/平方米，较去年同期下降24.1%。从行业排名上看，根据《2023年1-6月中国房地产企业销售TOP100排行榜》，金地全口径销售金额排名从2022年底的第7位小幅回落至10强之外。

  一二线城市销售贡献超七成，一线城市销售榜单排名下降。金地集团聚焦一二线重点城市，根据2023年中报披露情况看，一二线城市销售占比达72.8%，其中上海、北京、南京、天津、广州等5座城市单城销售额超20亿元。根据CRIC城市排行榜，一线城市中，北上深排名均有下滑，而唯一位次上升的广州也未能入围当地销售TOP10，整体来说金地在一线城市的市场竞争力有待提升。从具体项目看，上海西站综合体项目、上海青浦区赵巷镇佳迪路项目期内签约金额均超30亿元，北京林秀嘉园、上海嘉定马陆社区50-08项目、南京江北G12项目等8个项目[1]期内签约金额超10亿元。

  02 投资

  新增土储权益比例提升至57%
投资聚焦一二线城市

  拿地销售金额比0.14，新增土储权益达到近年来较高水平。2023年上半年金地集团新增土储建面85万方，总投资额119亿元，拿地销售比为0.14，拿地态度趋谨，与百强房企0.15的整体拿地水平基本持平。期内新增土储的楼面地价为1.40万元/平方米，较去年同期提高22%，主要由于新增土储集中在土拍市场竞争激烈的热点一二线城市，楼板价攀升。根据企业2023年中报披露的《主要开发投资及销售项目表》，筛选出10幅新增地块，通过其建面明细计算期内新增土储权益比例56.5%，较去年同期相比提高约21个百分点，新增土储权益显著提升至近年来较高水平。

  期内投资聚焦一二线热点城市。根据2023年上半年金地集团中报公布项目明细显示，期内金地集团共新增地块10幅，除东莞一副地块外，其余新增土储均位于一二线城市，主要包括上海、深圳、南京、杭州等热点城市。结合合约销售分布情况看，期内在上海、深圳等城市新增拿地，对未来一线城市排名回升有所助益。

  03 盈利

  总土储规模持续收缩
土储权益保持45%

  土储规模总体充裕，总土储权益占比维持45%水平。截止2023年中期，金地集团总土地储备约4878万平方米，较2022年末下降5.9%，权益土地储备约2194万平方米，土储权益为45%，与2022年底持平。按照企业今年新增土储的权益比例56.5%来看，总土储的权益比例下降趋势有所缓和。根据企业近3年的合约销售速度估算，土储足以支撑企业未来四年左右发展需要，整体来看土储充足。

  04 营利

  营收同比增长超三成
净利率仅为6.2%

  营收同比上升31.%，期内结算收入同比提升超三成。2023年上半年金地集团实现营业收入368.6亿元，同比增加31.1%，主要由于期内房地产项目结算规模增加，截止2023年6月，金地结算面积181.6万平方米，同比上升56.8%，结算收入311.4亿元，同比上升33.9%。

  盈利水平持续下降，期内净利率同比下降近6个百分点。2023年上半年金地实现毛利润61.1亿元，同比下降2.1%，整体毛利率约为16.6%，相比去年同期下降5.6个百分点，其中，房地产业务结算毛利率为14.9%，较去年同期下降6.3个百分点。2023年上半期内净利率为6.2%，较去年同期下降5.9个百分点，主要受到投资收益的大幅下降影响。从公布的中报数据看，投资收益从2022年中期的22.6亿降至2023年中期的7.1亿元。同时，期内归母净利率为4.2%，较去年同期相比减少2.8个百分点，结合总土储权益占比止跌情况看，未来归母净利率水平将不会持续下降。

  05 负债

  融资成本持续下降
“三道红线”保持绿档

  融资成本小幅下降，短期流动性充足。截止2023年6月底，金地集团拥有现金460.8亿元（包含受限资金），相比去年年底下降15.5%，而短期债务412.6亿元，较去年年底下降2.7%，现金短债比由去年年底的1.29下降至1.12。剔除受限制现金后的现金短债比为1.10，与去年年底持平，短期流动性充裕。同时,长期债务为688.8亿元，较去年年底下降6.7%，长短期债务比1.67，较期初小幅下降0.07。此外，金地加权平均融资成本仅为4.39%，较期初下降0.03个百分点。“三道红线”保持绿档。截止2023年6月底，金地集团的净负债率为53.9%，相比去年年底上升0.8个百分点。同时，剔除预收款的资产负债率达62.9%，低于监管70%的阈值，“三道红线”维持绿档。

  06 多元化

  多元化业务营收占比超15%
代建业务布局超50城

  集团业务以房地产开发为主，多元营收占比小幅下降。截止2023年6月底，多元业务营收到达55.7亿元，同比增长18.2%，多元营收占比达15.2%，较去年同期占比小幅下降1.68个百分点。金地集团经营模式以自主开发销售为主，业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。

  商业地产、产业地产、租赁住宅业务主要由金地商置进行运营。在商业地产方面，旗下商办物业出租率保持稳定，商场客流同比增长22%，销售同比增长19%，会员消费占比提升6%。产业地产方面，金地威新完成园区运营模式优化，运营期项目平均出租率高于95%，并积极拓展租金外收入，光伏试点取得圆满成功，相关增值服务收入首次突破千万元。在长租公寓方面，期内与上海闵房集团签订战略合作协议，签约莘松路轻资产委托管理项目，成熟项目平均出租率稳定在95%以上。

  代建业务主要有金地管理运营。期内，金地管理成功进入郑州、长沙、包头、保定、中山和昆明等新城市市场。同时，金地管理积极拓展产业园、存量改造、高端养老和市政工程等新业态项目，为公司业绩提供新增长极。此外，期内金地管理与长城资产、武汉金控、平安集团等机构展开合作，创新资方资管等服务模式。截至 2023 年6月底，金地集团代建业务已布局全国超 50 座城市，管理服务项目超 160 个，累计签约管理面积超 2,200 万平方米，其中住宅签约面积超 1,400 万平方米，住宅项目累计可售货值超 1,500 亿元；非住宅类签约面积超 800 万平方米。

  物业管理服务、资产和客户资源运营主要由金地智慧服务负责。截至 2023 年上半年末，合约管理面积约 3.68 亿平方米，其中在管面积约 2.17 亿平方米。报告期内，公司先后中标揭阳浩泽医院、寻甸县第一人民医院、东莞深证数据中心等9个项目，实现 FM（设施服务）项目的持续获取，其中，产业园区项目实现集中突破，半年度中标园区项目 28 个。此外，公司在城市服务和团餐业务两大新赛道发展强劲，上半年中标深圳坪山街道城市物业化改革管理服务项目、深圳桃源街道城市服务项目、中原科技学院许昌校区人文学部餐厅经营承包项目和中芯集成电路（宁波）N2 食堂供餐服务项目，市场拓展能力在行业中保持领先水平。