核心观点

  【合约销售实现400亿，2025年计划销售278亿】2024年，首开股份实现全口径销售金额400.13亿元，同比降低35%。经营性现金流净额为净流入73.8亿，相比2023年净增加了17亿。主要是期内首开股份减少了经营性支出。2025年，首开股份计划销售面积155万平方米、签约金额278亿元，复工面积669万平方米、新开工面积26万平方米、竣工面积203 万平方米。 

  【公司保持在北京市场的领先位置，拿地谨慎获取两幅地块】首开股份于2024年下半年，获取了位于成都、北京的两幅地块。从区域上看，公司在北京的优势得以保持，期末，首开股份的拟售、在售主要项目（含自持）156个，其中当期在建面积约 1000万平方米。京内主要项目 74 个，总规模约 1660 万平方米。期内，首开股份的存货跌价损失约31亿。期末，存货账面余额1142亿，相应存货跌价准备49亿。计提存货跌价准备主要集中于已完工项目，存货中开发产品的存货跌价准备37万。其中，厦门九珑岸项目的存货跌价准备高达6.84亿。此外，首开股份体量最大的两个项目分别为北京分钟寺桥西北侧地区回迁安置房项目，以及万泉寺村 B、C地块棚户区改造项目，预计总投资分别为113亿及146亿，期末账面价值87亿及68亿。 

  【期内三费持续压降，建立扁平管理架构提效】2024年，首开股份实现营业收入242亿元，同比下降49%；毛利润11.6亿元，净利润为亏损94亿元。其中，财务费用下降3%，管理费用下降4%，销售费用下降21%。三费实现有效压降。根据公司披露显示，公司在报告期内，强化成本全链条管控。加强造价单位集中管理，严控工程结算。升级拳头产品等典型业态成本指标体系，提炼推广成功经验，50个项目完成 170 项控本增效，降本6.76 亿元。成本管控获“北京市企业管理现代化创新成果一等奖”。 期内组织管理优化，建立扁平高效的管控架构，压减3个机关部室，完成京内外 19 家二层级管理单位的整合重组，形成9个二层级大区平台和 1个商管平台。 为后续管理效能提升打下基础。 

  【融资渠道畅通，融资成本持续下降，获“白名单”授信超93亿】2024年首开股份持续压降有息负债，公司合并范围内金融机构带息负债较年初降低约 97 亿元。2024年末，首开股份持有现金188亿元，较期初下降18%。报告期内，公司在国有背景的加持下，融资渠道畅通，获得“白名单”授信超过93 亿元，实现 55.9 亿经营性物业贷款及城市更新贷款投放；加大债券融资力度，共完成 186 亿元债券接续。优化融资产品结构，高成本非标融资占比较年初显著下降；融资成本持续下降，截止到报告期末平均融资成本 3.78%，较年初下降 48 个基点；首开股份于年报中披露，期末剔除预收账款后的资产负债率为74.40%，净负债率为192.4%，现金短债比为1.03倍。此外，首开股份还有其他应付款185亿，其中资金往来款约164亿。此外，应付账款中货款、工程款约83亿。首开股份年报中表示，“会细化资金铺排，提前预警缺口，制定刚兑预案，防范债务风险。”

  01

       销售

  合约销售实现400亿

  2025年计划销售278亿

  2024年，首开股份实现全口径销售金额400.13亿元，同比降低35%；全口径销售面积205万平方米，同比降低24%；销售均价下降至19500元/平方米。

  首开股份在年报中表示，2024年是企业发展史上极其困难的一年。包括北京市场在内，签约金额同比逐年下降。项目从拿地到入市开发周期与标杆企业相比有待提升。周转率下降导致公司去化周期延长，营销策略针对性、精准度有待提升。

  针对该问题，首开股份表示“以销售去化为工作重心，以资金安全为底线，全力以赴打好生存保卫战。”2024年首开股份经营性现金流净额为净流入73.8亿，相比2023年净增加了17亿。主要是期内首开股份减少了经营性支出，其中销售商品、提供劳务支付的现金相比2023年减少110亿，而销售商品、提供劳务收到的现金则减少89亿。

  2025年，首开股份计划销售面积155万平方米、签约金额278亿元，复工面积669万平方米、新开工面积26万平方米、竣工面积203万平方米。2025年一季度，首开股份已实现签约金额63.90亿。

  02

       投资

  公司保持在北京市场的领先位置

  拿地谨慎获取两幅地块

  首开股份于2024年下半年，获取了位于成都、北京的两幅地块。从区域上看，公司在北京的优势得以保持，期末，首开股份的拟售、在售主要项目（含自持）156个，其中当期在建面积约1000万平方米。京内主要项目74个，总规模约1660万平方米。

  首开股份在年报中解释，2024年为保现金流，被迫“以价换量”，故而存货跌价准备计提加大。期内，首开股份的存货跌价损失约31亿。期末，存货账面余额1142亿，相应存货跌价准备49亿，期末存货账面价值1093亿。

  具体来看，计提存货跌价准备主要集中于已完工项目，存货中开发产品的存货跌价准备37万，开发成本的存货跌价准备为12万。

  此外，首开股份于年报中也有提及，“公司历史投资的大量商办、自持物业、棚改等滞重资产严重占压资金。”根据年报显示，首开股份预计投资额最大的两个项目分别为北京分钟寺桥西北侧地区回迁安置房项目，以及万泉寺村B、C地块棚户区改造项目，预计总投资分别为113亿及146亿，期末账面价值仅87亿及68亿。其中，丰台分钟寺回迁项目无具体预计竣工时间，而万泉寺改造项目预计2026年竣工。2025年2月18日北京发行首批土储专项债（主要用于棚改、城中村改造、土地储备等），如果首开股份能够抓住政策机会，或会为这些项目的持续稳定开发提供帮助。

  03

       盈利

  期内三费持续压降

  建立扁平管理架构提效

  2024年，首开股份实现营业收入242亿元，同比下降49%；毛利润11.6亿元，同比下降79%。毛利率为4.8%，较同期下降了6.7百分点。2024年净利润为亏损94亿元，值得注意的是2023年净利润同样亏损了59亿。

  从三费来看，期内首开股份的销售费用下降了21%至10亿；而管理费用下降4%至10.4亿；财务费用下降3%至31亿。三费实现有效压降。为进一步提质增效，企业期内组织管理优化，建立扁平高效的管控架构，压减3个机关部室，完成京内外19家二层级管理单位的整合重组，形成9个二层级大区平台和1个商管平台。根据公司披露显示，公司在报告期内，强化成本全链条管控。加强造价单位集中管理，严控工程结算。升级拳头产品等典型业态成本指标体系，提炼推广成功经验，50个项目完成170项控本增效，降本6.76亿元。成本管控获“北京市企业管理现代化创新成果一等奖”。

  为后续发展能“轻装上阵”，2024年首开股份在2023年计提17亿存货跌价准备基础上，再计提约31亿的跌价准备。此外，信用减值损失4.8亿（2023年8.9亿）。公允价值变动亏损8.4亿，公允价值变动亏损来自非上市权益工具投资（主要为私募基金投资）。

  从表外项目看，权益法核算的长期股权投资收益为亏损6.8亿，其中厦门沧珩实业有限公司期内亏损5.9亿，该联营企业为厦门保利首开云禧项目的开发商，由保利与首开合作。此外，北京首城置业有限公司也亏损了2.3亿，为首开与北京城建合作。

  04

       负债

  融资渠道畅通，融资成本持续下降

  获“白名单”授信超93亿

  2024年，首开股份积极响应“城市房地产融资协调机制”，“白名单”项目共获授信93.33亿元（全口径）；推动持有型物业应融尽融，实现55.9亿元（全口径）经营性物业贷款及城市更新贷款投放；加大债券融资力度，共完成186亿元债券接续。优化融资产品结构，高成本非标融资占比较年初显著下降；融资成本持续下降，2024年底平均融资成本3.78%，较年初下降48个基点。

  2024年首开股份取得借款收到的现金为254亿，相比同期减少了102亿；筹资活动产生的现金流量净额为净流出102亿。期内，现金及现金等价物净减少了33亿。

  2024年末，首开股份持有现金188亿元，较期初下降18%。期末，融资总额为1098亿元，较期初略有下降4%。首开股份于年报中披露，期末剔除预收账款后的资产负债率为74.40%，净负债率为192.4%，现金短债比为1.03倍。

  此外，首开股份还有其他应付款185亿，其中资金往来款约164亿。此外，应付账款中货款、工程款约83亿。首开股份年报中表示，“会细化资金铺排，提前预警缺口，制定刚兑预案，防范债务风险。做好资金集中管理，严格执行‘收支两条线’制度；全面加强合作公司资金支付管理，实行总部职能部门联审联批；从严审批财务资助，规范合作公司盈余资金分配。”

  05

       多元化

  物业经营有序推进

  积极探索创新业务

  除了地产开发主业外，首开股份也有序推进物业经营板块的发展和优化。近年来，首开股份旗下各商业项目持续加大推广力度，充分利用各平台、主题活动，加强属地政府沟通及中介有效合作，多渠道进行推广。不断深入挖掘客户，加大招商力度。

  期内，首开股份酒店物业经营等结算收入8.54亿元、结算成本7.82亿元。期末，首开股份实现物业租赁面积171万平米，物业管理面积265万平方米，酒店客房销售数量32万间/天。其中，昌平LONG街南区商业步行街出租率达90%、国家速滑馆接待游客50万人次。

  同时，首开股份近年来也在城市更新、长租公寓、养老与文创等领域持续探索。期内，首开股份继续深化完善长租公寓标准化体系，首开乐尚10家长租公寓整体出租率90%、收缴率100%。此外，首开寸草作为融合式养老代表，9家养老院整体入住率82%。