[中原地产]2013年重庆楼市走势预测

  据统计，2012年1月-11月重庆主城区商品房共成交约20.69万套，成交面积约1947.44万㎡，成交量与2011整年相比已涨幅28%， 其中由于秋交会的拉动，11月主城区商品房成交接近2.5万套，成交面积约229.23万㎡，达到今年截至目前为止的最高成交量并位居全国第二。

  请预测 2013年重庆楼市走势

  答：从现在的12月份成交态势来看，2012重庆主城区全年成交商品房成交突破2100万平方米应该是已成定局，如果实现将超过去年全年成交 30%。但是全年成交均价维持平稳，拉通看全年与年初基本持平。从综合表现来讲2012年重庆房地产的运行和政府调控的目的预期之间结果表现还是比较理 想，那就是成交量维持高位，增长明显；价格因项目特点不一而涨跌互现，总体维持平稳。在成功突围2012之后，2013的重庆房地产市场会怎么走呢？我有 以下几点拙见：

  一、宏观大市：

  1、谈房地产离不开宏观经济大市，谈宏观经济离不开政治因素。

  2、2013年是新一届领导班子的开局之年，据研究，从我国经济以往的政经规律来看，往往是换届尾声，经济压一压为后任留点空间。而到了明年3月份，各级政府换届结束，各级领导各就各位，从理论上讲是应该放一放，各层都要出点成绩的时候。

  3、房地产的宏观调控政策仍将继续，中央是这么说的，也一定会这样做。如果遇到极端的市场时期和表现，调控加码都是有可能的。

  4、面对世界主要经济体的货币宽松政策，我们将很难，也不会独善其身，货币政策很可能出现表面稳健，而实质是进一步量化宽松。

  5、土地确权和提高征地补偿是变相补偿农村的资产性收益，而非让大量的农村土地进入到政府的一级市场中来分一杯羹，目的是拉低城乡差别，进而刺激内需。然而短期最明显的作用是明显提高了拆迁成本大幅上扬的预期。

  二、重庆2013年的房地产市场表现预测如下：

  1、全年房价在增量货币，土地成本预期上扬等多重因素的影响下，将呈现上升的态势，估值在5%-8%。(成交价格统计出口太多，且当作个参照值)。

  2、2013年全年即使是在持续宏观调控的大背景下成交量仍将超过2012年全年，重庆处于城市化进程的高峰期，到2020年之前还有近600万人 将转入城市工作生活，巨大的需求量仍在这里，幸好我们市政府“未雨绸缪”，提前供应了这么多土地出来，不然我们这个“幸福置业之城”美誉可能早就不保。

  3、受制于重庆市的产业结构，市民购买力和重庆版房产税的影响，以首置及首改为主的刚需客户仍将是各大房企2013年出货的主力军。

  4、2012年开始各房企均纷纷加大了商业和写字楼在所销售物业份额中的占比，这一趋势2013年仍将继续。而商业和写字楼的销售在很大程度上与传 统住宅差别巨大，客户和渠道的竞争将更趋激烈。特别是写字楼市场，其中的一些产品定位不上不且商务办公认可度不高的地段的项目，在整体市场中的表现就像是 在“春天里过冬”都是有可能发生的。

  5、住房中的改善性需求各房企争夺也将会非常激烈，这类客户消费日趋理性且挑剔，整体成交量很有可能集中到个别认可度高的地段和认可度较高的项目 中。以2012的重庆别墅成交情况为例，全年2000多套的成交量基本上被龙湖一家企业的紫云台和听蓝湾的两个项目占据了85%以上的成交比率。