[中原地产]税费转嫁难控制 中低价房源成交忙

  国五条细则出台两周，市区二手中档房源成交量比以往增加30%以上，成交价格基本维持前期水平，部分房东为促成交易一改以往强势态度，甚至愿意主动给予小幅优惠。上海中原地产研究咨询部从上海中原地产在静安和浦东世纪公园板块多家门店了解到，前期仍在犹豫的刚需买家变得急于入市，而投资、投机需求进一步受到挤压。

  上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，国五条细则效应还在持续发酵，一切皆因20%的所得税。购买时间早，房龄较大的房源占相当大比重，因为增值部分高，所得税是笔可观的负担。尽管住建部副部长表明，交易所得税不得转嫁给购房者，但是在操作的过程却难以成立。买方事实上承担着一套房子所有的交易环节成本，在供应略显紧凑的当前，所得税分摊中，买家即便在名义上也会担负更多。既然无法回避，那么“抢跑”对买卖双方，现在都是最佳选择。细则不落地，抢跑的步伐就难停止。

  据上海中原地产联洋分行经理朱莉介绍，近两周受到政策刺激，片区内二手房买卖市场可以用“火爆”形容。成交量比政策未出台前增加30%以上，挂牌量和来客量也增幅明显。目前板块成交均价在50000-70000元/平方米。成交活跃的楼盘如仁恒河滨城成交价在45000-70000元/平方米左右。此价格和国五条细则出台前差别不大，主要是房东唯恐政策实施后会有损失，所以急于成交。而这部分业主都不属于“满五年唯一”，因此政策对投资和投机的挤压还是相当明显的。由于市场的火爆也导有跳价行为发生，不过比例极少，而这些客户并非受政策影响，也不急于抛售。买家担心房东会把税费转嫁给自己赶在政策实施前入市。朱经理还介绍，国五条细则有倒逼刚需买家赶紧出手的效应。比如之前一客户长期租房，虽然有买房意愿，不过看房有一、两年的时间确迟迟没有下决心买，一直认为房价太高。在细则出台后主动找上门来要求看房子，并一再表示只要是市场价就可以。

  据上海中原地产静安豪宅部经理孙瑜介绍，国五条细则出台后片区内市场反应不一，总价1000万以上豪宅市场似乎没受政策影响，卖家不愿轻易抛售，更多的是政策咨询和看买家反应。而片区内2000年以前的电梯房成交特别活跃。虽然房型老旧但面积小，2房一般在80-110平方米，3房最大也不超过130平方米，总价控制在300-500万，刚需和刚改买家都能接受。因此近2周的交易量差不多赶上整个2月份的成交量。而2000年以后的房源虽户型好，但面积偏大导致总价基本都在600万以上，所以成交量也不如三、五百万的房源来得好。近期客户新增量比平时增加1倍多，前期一直犹豫是否买房地置业者再度活跃起来，看房相当积极。房东方面为了尽快促成交易甚至愿意在价格方面主动做小幅让步。在挂牌方面价格更愿意听取专业人员的建议，报价更接近市场实际情况，但挂牌数量和平时差不多。