[中原地产]房地产市场不乏购买力

  要分析楼市的变化、楼价的上落，是一门相当复杂的学问，两者受着众多不同的因素影响，笔者根据个人经验，归纳出四大要素：

  一、 供应和需求

  香港地少人多，对物业的需求本身已非常庞大，加上自从自由行政策出台后，多了一批实力雄厚的内地买家来港，与港人竞争，这正是楼价长期高企的主因。相反，当年前特首董建华先生提出八万五政策，物业供应量一下子飙升，楼价最终崩塌。

  二、 息口

  近年本港市场资金充裕，但息口却处于超低水平，市民纷纷将资金投入物业市场，一来畅旺的楼市可为资金保值，二来在低息环境下供楼，比租楼来得划算。

  三、 政治环境

  83年中英谈判、89年六四事件、91年波斯湾战争，在这些事件发生期间，由于局势不稳，前景不明朗，楼市急速下滑，说明环球局势直接影响楼市动态。

  四、 经济环境

  楼市与整体经济唇齿相依，以03年沙士为例，整体经济动荡，大家都专注在民生补给之上，楼市一撅不振；又例如近年美国经济萧条，其楼市亦出现严重危机。

  倘若就上述四点，对近日的楼市作出分析，楼市理应畅旺，物业供应长期不足、银行加息但息口仍然偏低、没有不利的重大环球政治因素、自由行政策一直支持本地经济，然而现时楼市却是一潭死水，二手物业的买卖成交宗数比03年沙士时还要少，淡静情况不言而喻，到底原因何在？

  其实目前市场资金并不缺乏，期望入市的亦大有人在，只是政府近年出招频密，而且招招到肉，令买家忧虑政府有心击倒楼市，对楼价带来重大的打击，唯有暂时按兵不动，静观市场变化。

  近日一手市场百花齐放，正好说明市场购买力从未消失，以一个位于新界区的新盘为例，虽然以长楼花期销售，但是甫推出市场，一夜间就售出超过二百伙，集中为细价单位，买家大部分是租客入市及分支家庭，由此可见，只要价钱合乎市场预期，加上气氛的带动下，市场积存的购买力还是按捺不住要爆发出来，相信待市场逐步消化及适应政府措施，楼市就会重回轨道。