国泰君安：房产税征收的国际经验和中国影响

  本报告导读：

  房产税的征收会对房地产市场产生怎么的影响？对房屋持有者产生怎样的负担？能带来多大程度的财政收入？其他国家又是如何征收房产税的？本报告将一一解读。

  摘要：

  房产税对供求和房价会产生影响，但程度依赖于税率高低和具体征收形式等。房产税的征收能增加房屋的持有成本，释放空臵房屋，增加供给；还能抑制投资性需求，减轻需求压力，产生房价下降预期。

  房产税的具体影响力度依赖于税率高低、形式设臵(是否累进、何种减免等)以及其他影响供求的因素的状况。

  房产税能增加家庭支出负担，但较难完全抵补土地出让金收入。我们的测算表明，住宅价值存量占到GDP的2.4倍和住房贷款余额的15倍。假设1%的房产税税率，房产税占可支配收入的6.6%。但用房产税来替代土地出让金比较困难，房产税税率要达到2.2%才能实现这一目标。

  香港多次用差饷减免和调整物业税税率来平滑房地产市场，但效果有限。香港的房地产税分为差饷、地租和物业税，都是针对物业租金征收的。整体而言，香港房产税具有宽税基，低税率的特征。虽然香港多次使用差饷减免或物业税税率调整来影响房地产市场，但因税赋本身不高，其影响效果也有限。

  韩国曾用综合房地产税来打击囤地囤房，短期有一定效果，但对房地产长期趋势影响较弱。韩国的房产税分为地方政府征收的土地和住宅物业税，以及归属于中央政府的综合房地产税。物业税实行累进税率，税率较低。综合房产税针对价值较高的土地和住宅物业等，2005年被引入，用来打击投资性房地产。短期产生一定效果，但对房地产长期趋势没有太大影响。

  英国在90年代初废除物业税、征税人头税，一定程度导致人们预期房价上涨；但整体影响有限，房地产市场变动更多受其他经济因素影响。英国的房产税分为住宅房产税和营业房屋税两种。90年代初期，撒切尔夫人改革时，曾短暂的废除对住宅的房产税，而用人头税代替。这一定程度导致了房价上涨预期，但整体影响有限。英国房地产市场90年代初期的衰退更多是伴随实体经济走弱而发生的。

  美国和日本物业税都主要作为地方政府收入来源，很少被用作房地产调控手段。

  房产税长效机制的引入可提升市场化水平，减少政府干预的必要性。

  各国房产税一般是作为地方政府公共服务的资金来源，而较少作为房价调控手段。房产税这一市场长效机制的建立，可减少未来政府对房地产市场进行行政干预的必要性和干预程度，提升市场化水平。