况伟大谈稳健货币政策下房地产金融市场的发展态势

2015-02-13 09:34:04

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2015-02-13
  • 报告类型:专题报告
  • 发布机构:博势智库

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  博势智库专访第二期|中国人民大学著名专家况伟大教授谈稳健货币政策下房地产金融市场的发展态势

  【卷首语】

  房地产大变革时局下新问题、新挑战、新机遇不管涌现,而市场中一些“大炮”、“大嘴”和“砖家”的杂音又时常掩盖事实真相。为了探寻房地产市场转型发展相关热点问题的真实答案,博势智库决定秉持严肃和严谨的学术态度,以从事房地产领域研究五年以上,相关热点问题跟踪三年以上,在国内核心期刊至少发表过两篇有影响力论文为标准,从学术圈中选出兼具学识、智慧与社会责任的“实力派”专家进行独家专访,力图为大家贡献有价值的干货信息。

  专家简介

  况伟大,男。中国人民大学商学院财务与金融系教授,博士生导师。2007年起任中国市场学会房地产专家委员,2008年起任中国人民大学不动产研究中心副主任,2011年入选教育部“新世纪优秀人才支持计划”。2012年在美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院做高级访问学者。2013起为美国房地产与城市经济学会(AREUEA, American RealEstate and Urban Economics Association)会员。2014年任亚洲房地产学会(AsRES, Asian Real EstateSociety)理事。在《International Journal ofHousing Markets and Analysis》、《经济研究》、《经济学季刊》、《中国软科学》等国内外一流期刊上发表论文,同时也是《InternationalJournal of Strategic Property Management》、《经济研究》、《金融研究》、《经济学季刊》、《世界经济》等核心期刊的匿名审稿人。

  中国房地产市场在“新常态”的政策调控下已经进入了深度调整期,而金融市场却迎着改革的春风一路向牛。房地产作为资金密集型的行业,在如今转型变革的阵痛期,对创新的融资方式和金融工具的需求更为强烈。

  从2014年年底至今,央行连续降息降准的意图和对房地产的影响是什么?MBS(住房抵押贷款支持证券和REITs(房地产信托投资基金)何时能大规模应用?不动产登记制度已出,房产税还远吗?针对这些热点问题,博势智库常务副秘书长张娜邀请到了中国人民大学不动产研究中心副主任况伟大教授就稳健货币政策下中国房地产金融市场的发展态势进行了独家解读。

  1、央行连续降息降准的意图和对房地产的影响是什么?

  况教授:央行从2014年末到今年年初连续降息降准的主要原因是通过调节货币流动性来调整经济周期,促进经济增长;另一方面则是对房地产市场和资本市场进行宏观调控。

  对房地产市场而言,根据我的研究,降息特别是降低利率对房价的影响很小,因为利率既影响了需求者又影响了供给者。在理论上若是利率降低对需求的影响大于供给,那么表现为房价上涨;若是对供给的影响大于需求,则表现为房价下降。但根据我之前对中国35个大中城市的房价回归结果显示,本期利率变动与本期房价变动呈正相关关系,但回归系数不显著。这表明,央行调控房价的利率政策在很大程度上是无效的。同时,我对OECD23个国家1980-2009年30年的数据进行检验后发现,从长期来看,利率对房价有负面影响。但由于中国房地产市场发展时间较短,供求关系尚未达到平衡,可供研究的数据区间也仅有十年,而且中国还处于城镇化进程中。因此,与西方发达国家不同,中国的利率变化对房价的影响是不显著的。

  与降息不同,降准对房价的影响比较显著。从需求方来看,降息是单位货币的一个价格,而降准实际上是增加了货币供给量,从而扩大了信贷规模,有利于提振购房需求。房地产开发具有一定的滞后期,而房地产的供给弹性一般是小于需求弹性的,因此,降准会导致房价上涨。从供给方来看,降息虽然能够降低开发商的生产成本,但会受信贷配额政策制约,而降准则可以有效的扩大信贷规模,从而促进企业融资。

  对未来央行是否会继续推出新的宽松政策这个问题,我认为需要根据未来宏观经济的形势来进行判断。

  2、MBS(住房抵押贷款支持证券)和REITs(房地产信托投资基金)何时会在市场上大规模应用?

  况教授:MBS是衍生产品,是债务市场,公共的二级抵押贷款市场,而REITs是房地产股票,公共的权益市场。MBS和REITs的某些适用条件是相通的,有些则是不同的。相同的条件包括:首先,MBS和REITs都需要稳健的资本市场,中国这种投机性的资本市场不适合发展MBS和REITs;第二,MBS是一种衍生品,而中国的衍生品市场和定价技术欠缺,因此实施MBS极有可能对其定价和风险难以把控;第三,法制环境亟待完善。例如,在《证券法》中是需要特别注明REITs的特殊股票的,应该具备详细的设定条件。REITs资产的类型主要是房地产及相关衍生品,与之相关的各行业的监管和规定都应配套,但在实务操作中显然也都不具备。

  MBS的一个非常重要的市场功能是解决商业银行或者是抵押贷款发放者的流动性问题。但由于中国的储蓄率很高,商业银行并不缺乏流动性,因此缺乏运用MBS的强烈动机。同时,商业机构担保的信誉度较低,为了降低投资者风险,MBS的成功发行还需要政府的担保制度。

  此外,MBS和REITs的实施必须由证监会进行监管,但由于国内没有这方面的经验,需要去国外学习取经,并做好四方面的监管准备:一是市场的准备。我们的资本市场是不是准备好了?我们的衍生品市场是不是准备好了?二是法律上的准备。我们相关的法律法规是不是健全和完善?三是政府监管的准备。政府是不是准备好了?政府是否具备相关方面的监管经验或是知识?四是投资者的准备。我国的投资者是否认识和认可这些投资产品?

  总的来看,由于目前中国的资本市场、法律以及政府担保条件都还不具备,我认为MBS和REITs的大规模应用是没有时间表的。

  3、不动产登记制度已出,房产税还远吗?房产税是否会影响房价?

  况教授:不动产登记与房产税开征是两个不同的问题。不动产登记制度是一种对外公开的查询和统计制度,它只是财产确定的一个基本条件,但并不意味着这个制度确立了以后,房产税就可以开征。

  房产税的开征主要是受以下两个方面的影响:

  一是地方公共支出的需要。房产税的开征并不是不是简单为了抑制房价,主要是为了地方财政的公共支出。一方面,房产税属于不动产税,而地方公共支出的一个重要方面就是为居民提供公共基础设施服务。如果一个地方的公共财政需要地方税收的支持,那么房产税就应该成为其重要组成部分。另一方面,房产税的开征是一个系统工程,既要考虑到整个国家的税收结构,同时还要兼顾所得税、增值税等其他税种的比例关系和用途。

  二是开征房产税还涉及到税负问题。在民主制国家征税需要征求选民同意,税率的确定需要考虑税负问题。根据我的研究结果发现,房产税上升1%则房价大约会下降0.6%,但制约因素是房产税不能无限制地上调。就中国而言,我个人认为房产税税率最多到2%,而从0%到2%的税收幅度对房价的影响微乎其微。

  所以,房产税对房价的影响是有限的,不应把房产税作为调控房价的一种工具。我个人认为中国距离全面开征房产税还很遥远,在城镇化进程结束以及政府无地可卖之后再开征房产税更为适宜。

  4、您认为未来中国房地产金融市场还将会有哪些发展?

  况教授:我认为中国未来的房地产金融市场可大力发展PE(私募股权投资),也可以发展一些债务市场,比如说企业债、项目融资、房地产投资信托等。由于中国的房地产公司普遍与政府关系密切,而国外投资者一般认为有政治关联的市场行为风险都较高,从而导致中国房企难以在国外资本市场上市。因此,中国的房地产金融市场只能在央行和证监会的监管下加强私人权益的发展。

  另外,我国传统的mortgage(抵押贷款)市场也有继续发展的空间。现在中国的利率调整比较频繁,市场上都是浮动利率的抵押贷款,但随着今后中国宏观经济趋于稳定,利率变化越来越少,就可以发展固定利率的抵押贷款。

  就中国资本市场而言,我个人认为由于各方面条件不具备,类似REITs之类的房地产投资工具都很难发展起来。


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