[克而瑞]调研纪要 | 浙江省三四线城市 (六十二):金华市

杨科伟、俞倩倩2021-06-09 10:33:20来源:克而瑞

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  • 城市:浙江
  • 发布时间:2021-06-09
  • 报告类型:专题报告
  • 发布机构:克而瑞

  调研感受

  2020年疫后地王、学区、货币宽松,强化楼市上涨预期,成交量价创历年新高

  2021年政策“高压”下数据“失真”,成交下调实则限签且无房可售

  江南、江北、湖海塘高端改善,房价2万+,金义新区价格洼地,8成投资客 

  内需型市场,地缘性客户就近置业为主,江北吸纳兰溪,江南吸纳永康、武义

  居民“安贫乐富”,刚需200万月供压力大于首付,改善无上限,千万排屋可热销

  “限房价”附加严苛配建条件,2幅地块流拍,地市热度微降

  央企、国企凭财务优势倒逼本土房企出局,厚朴、万固等“各有所长”

  短期内供不应求,市场阵痛期难免,中长期限价地入市,维稳概率较大


  金华,古称婺州,浙江省地级市,长江三角洲中心区27城之一,下辖2个区、3个县、代管4个县级市,总面积10941.42平方千米。与其他三四线城市的发展格局略有不同,金华市区发展实则不如下属代管的义乌(小商品市场)、永康(建筑、五金)、东阳(横店影视、红木、建筑)等,故而也有“浙江的金华,中国的永康、亚洲的横店,世界的义乌”的说法。

  各市的楼市行情也呈现出差异化特征,以房价为例,义乌已远超金华,永康则与金华不分伯仲,下文我们将结合实地调研情况,解析金华市区(婺城区+金东区)当前楼市情况。

  01 市场变化

  学区&地王双刺激

  2020年成交量创新高、调控加码

  市面“无房可售”

  纵观金华楼市历年发展脉络,2016-2018年处于高速增长期,量价齐升;2018年阶段性高点:商品住宅成交量达169万平方米,成交均价也达到了1.4万元/平方米。2019年上半年“小阳春”行情延续,下半年热情有所减退,市场分化持续加剧。2020年虽然遭逢新冠,但是金华楼市还是走出了漂亮的“V”型反转,年成交量突破200万平方米,成交均价则高位持稳在1.7万元/平方米。

  聚焦到月度变化,2020年年初受新冠疫情影响,2月成交降至历史低位,5-6月稳步复苏,7月冲高至37万平方米,创年内新高。

  究其原因,一方面,4-5月金东区、婺城区等核心区位多幅万元地块成交强化房价上涨预期;另一方面,学区炒作盛行,动辄8-9万元/平的学区房,连带着新房里面有学区概念的项目也很好卖;此外,下半年信贷宽松支持实体经济复苏也使得部分热钱流入房地产行业,整体楼市高热不退。

  为了贯彻中央“房住不炒”,8-9月金华政府开启预售证管控(拿证难,限价)和限签,尤其在2020年年末,2.5万元/平的高价房源难备案,一直延续至今。2021年3-5月整体成交节节回落主要是基于目前在售项目较少,多数楼盘处于等待预售证的供应空窗期,加之高低配的限签方式,使得数据严重 “失真”。

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  02 政策环境

  调控持续加码:取证难、楼市限签、土拍限价、利率上调

  人才新政力度较弱

  金华前期因二手房价格上涨过快,“学区房”炒作等原因多次被政府约谈,目前整体政策管控相对较严,主要体现在以下几方面:

  一是预售证管控较严,房企取证难:一方面备案价审批相对严格,参看周边在售新盘或是二手房定价,需要与政府进行博弈;另一方面,取证对工程进度有严格要求,装配式住宅达到25%,非装配式住宅达到2/3,若建设区域内含安置房,需要安置房封顶才能发证。

  二是自2020年下半年开始限签,“高低配”备案方式控房价。2.5万元/平以上房源停止备案,目前2万元/平的房源尚可备案,部分楼盘反映仍存在去年销售房源尚未备案情况,导致房企的回款周期大大延长。

  三是近期为了防止地市过热,金华市区将加大土地供应量,尤其是加大郊区外围区域的涉宅用地供应量。2021年市区住宅用地出让总量较去年翻番,力争达到3000亩以上。二环以外计划出让住宅用地达到1500亩以上。同时,除了采用的“限房价、竞地价”模式之外,还将视情况加入“竞配建”等方式。

  目前金华首套房首付三成;二套房首付四成;不过近期银行信贷有收紧征兆,上调贷款利率,首套房由此前的5.25%上调至5.35%,二套房由此前的5.35%上调至5.5%,房企整体回款周期因预售证难拿、备案缓慢等多重原因,大大延长。

  人才新政方面,博士生30万购房补助(分3年支付),全日制普通高校硕士研究生15万元(分3年支付)、“双一流”高校本科毕业生6万元、其他高校本科毕业生4万元。不过与义乌专科20万元,本科30万元相对比,这样的补贴力度相对较弱。

  03 房价梯度

  江北近3万元/平领涨

  湖海塘“新贵”,金义新区价格洼地

  金华分为两区:婺城区和金东区,呈东西走向,婺城区大体可分为如下几个板块:江北板块,传统认知上的老城区,拥有城市绝对中心的人民广场商圈,房地产发展较早,有浙江最大的棚户区改造项目,现在区域发展成熟,配套完善,位置核心,高端改善片区,在售的中海九樾、保利天汇报价均在2.8-2.9万元/平米不等。江南板块,城市核心区域的延伸地块,城市副中心,属于城市标杆区域,目前发展成熟,居住氛围浓厚,在售项目相对较少。湖海塘片区,沿武义江,主打生态宜居,区域板块价值逐步提升,目前在售新盘不多,金地湖塘月色、金地峰汇的新房价格都在2.3-2.4万元/平米不等,大户型湖景房的单价已经超过3万元/平,存在一定的一二手倒挂现象。婺城新区,依托周边工业园区发展,是未来政府重点规划发展片区,也是近期政府供地的重点区域,目前房价尚属房价洼地,目前待售的中南君启和在售的万泰公园大道,对外报价基本都在1.7-1.8万元/平。

  金东区由西向东延伸,基本可分为:多湖板块,主要是万达广场片区,自13年万达进驻后,片区发展提速,在售的富力三江都荟报价在2.4万元/平。往东为金东新城板块,在售楼盘相对较多,包括绿城招商春熙明月、保利阅江台,敏捷星汇源著和即将首开的万固江潮名邸,报价基本在2.1-2.3万元/平不等。再往东为金义新区,即原来的金义都市新区,现在是金义新区的东城,属金华和义乌连接处,布局多年,也是楼盘集中地,红星金义天铂、金义颐景园、新城盛昱等在售项目价格偏低,仅1.0-1.1万元/平,属整个金华的价格洼地。

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  04 项目去化

  供应空窗期下

  婺城区依旧是成交重点

  中海、保利等高端盘持续飘红

  依据我们实际调研情况,政府“控预证”,叠加202年下半年以来火热的销售行情,目前多数区域均出现了供应空窗期,在售项目等待取证或新入市项目等待首开居多。我们调研的婺城新区、江北、江南、湖海塘、多湖、金东片区在售项目基本都在5个以内,库存基本见底。

  依据CRIC监测的2021年1-5月商品住宅销售面积TOP10项目情况,可以看到,8成项目集中在婺城区,刚需、高端两头翘,既有均价在10000元/平的缤虹星城、恒大·养生谷、万固西江月;也不乏高端改善的保利天汇、富力·三江都荟、中海九樾,开盘当天去化率基本都在7-8成。

  此外,因政府“限价”政策影响,多数楼盘加推价格涨幅不大,目前多数高端盘会采取高配精装、绑定车位、全款优先等方式提升产品溢价能力。

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  05 客群结构

  地缘性客群就近置业为主

  江北、江南高端改善

  金义新区刚需投资

  目前来看,金华多数项目仍以地缘性群为主,客户会依旧自己的购买力基采取就近置业的原则,依旧金华不同的房价梯度,婺城区的江南、江北、湖海塘片区属典型的中高端改善区域,以吸附本地的中高端改善客群为主,客户具有明显的地域区隔性,江北的不买江南,江南的不去江北,目前因江南在售项目稀缺,湖海塘会承接部分江南片区的外溢客群。婺城新区属新开发新城区域,在售小面积段屌丝盘居多,纯刚需自住占比70%,投资主要围绕五中学区概念,客户占比不超过3成。

  金东区的金东新城板块,除了吸纳地缘性金东区本地客群,因地理位置处于江南和江北之间,可实现双向吸附,以我们调研的万固江潮名邸为例,60-70%的来访客户来自于金东区,因项目毗邻江北板块,江北来访客户占比也高达12%。金义新区投资70%,金华义乌人都有;

  而金义新区投资属性相对较强,80%以上客户均为投资客,目前空置率相对过高。

  而从金华对下属县市客群吸附力来看,义乌、东阳基本不会选择在金华置业,投资首选杭州,永康、武义、兰溪相对偏好金华主城,江北吸附兰溪,江南吸附永康、武义,金东吸附永康,郊县进城也会选择就近置业。

  06 购买能力

  市区人口增量不及义乌

  本地“安贫乐富”

  刚需、改善分化加剧

  根据近期发布的金华市第七次人口普查数据,金华人口还是有了稳步增长,全市常住人口为7050683人,与2010年第六次全国人口普查的5361572人相比,十年共增加1689111人,增长31.5%,年平均增长率为2.78%。不过细化到各县市人口占比,可以看出,义乌人口增长显著,人口占比上升了3.36个pts,金义新区次之,婺城区人口占比却呈现出下降趋势。

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  而从金华本地居民购买力来看,金华本地人生活偏安逸,既不如外出做生意的永康、东阳人家底雄厚,也不及义乌小商品市场老板出手阔气,更多是以公职人员、工薪阶层为主,月收入在5000-6000元不等,当前政府严苛的“限价”政策下,居民买房压力相对适中;刚需可承受总价200万左右的房源,月供压力略大于首付。改善总价段在300-500万元不等,依托前期楼市上涨红利,置换改善,尚无见顶征兆,高端中海九樾项目均价逼近3万元/平米,还以全款优先、绑定车位等方式筛选客户,但依旧能取得开盘去化80-90%的佳绩。

  07 土地市场

  2021年累计成交量堪比去年全年

  “限价地”入市,房企拿地趋于理性

  从CRIC监测数据来看,2017年以前金华土地一直都处于低位波动,2017年伴随着商品房开发的日渐深入,年涉宅用地成交量突破200万平方米,地价稳步上扬,至2020年冲高至234万平方米,成交楼面价维持在6921元/平方米。

  2021年3月,因金华房价上涨过快引起中央高度关注,为稳市场、稳预期,金华政府也发布相关通知,市区将加大住宅用地供应量,优化供应结构,同时加大城郊、集镇低价地块供应。金华目前也迎来了2次集中供地,截止2021年5月25日,婺城区和金东区涉宅用地成交面积已达204万平方米,逼近去年全年成交水平。

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  值得关注的是,政府对土拍实施“限价”政策,对房企的杀伤力还是很大的,从5月金华第二批集中供地来看,出让的多数地块虽然区位不错,但是总体热度不及一个月前首次出让,两宗地块惨遭流拍。究其原因,与严苛的出让预设条件密不可分,住宅限价低于周边项目、或配建安置房、或配建人才用房等移交政府,房企难免算不过账,因而拿地热情有所消减。

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  08 房企竞争

  中海、保利、万科入驻倒逼本地房企退场

  户型设计偏于保守

  从当前房企竞争格局来看,随着地价的不断攀升,预售调控等客观限制,本土房企被“倒逼”退出,保集等深耕金华多年房企也被迫下沉郊县拿地。本土房企仅剩下万固和厚朴,二者各有所长,厚朴擅长与品牌房企合作,专供90-100平米小面积段快销盘,万固则依托商业开发经验,建造成本等优势,独立运作项目,目前政策调控无法抢回款下开发商都选择保利润。

  外来的央企、国企,龙头民营企业比较吃香,地市动作不断,保利、中海、绿城等基本都在前几年进入金华市场,万科潜伏多年,此前与本土茂新合作了2个小项目,近期重仓金华,短短2个月在金华市婺城区砸下近70亿元获得4宗地块,预期也将在今年下半年或明年入市,形成集中供应。

  值得关注的是,品牌房企入驻金华,产品设计偏于保守,项目主力户型区间集中在90-140平,仅中海九樾项目相对高端,设计了178平左右的户型,不过从目前市场反馈来看,因高端项目供应相对稀缺,市区大面积段居住品质较好的二手房持续热销,保集湖海塘庄园项目240平1400万排屋和3000-4000万大双拼销量同样不差。

  09 总结展望

  短期调控“易紧难松”

  阵痛期在所难免

  后期限价地集中入市或将缓解库存危机

  当前金华楼市仍处于政策“高压”之下,面临供应短缺的窗口期,一方面房企取证困难(限售价、限工期),另一方面集中供应的“限价地”尚未入市。市场成交热度高涨,只要有房基本不愁卖,但受制于“限签”,数据层面未有表现。近期信贷端持续收紧,房贷利率上调,调控力度有增无减,旨在稳房价稳预期。

  在调控层层加码的背景下,地市实则已然出现降温征兆,“限房价”、人才配建无偿移交等严苛出让条件使得金华二次集中供地中2幅地块惨遭流拍,房企利润空间严重压缩。

  预判2021年下半年,我们认为,整体调控易紧难松,市场横盘概率较大,短期内还将面临供不应求等问题。不过值得关注的是,随着金华政府加大土地供应,这部分限价地预期将在2020年末或2021年上半年集中入市,目前来看,购房者观望情绪还是比较浓厚的,加之2020年金华市区已经经历了一轮成交放量,部分自住需求已然释放,后市维稳概率较大。


  典型项目一:中南厚朴·君启

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▲区位/沙盘/售楼处实景图

  地理位置:婺城新区文津路以南、金江南街以西、东堰街以东

  物业类型:10-11层洋房,18层小高层

  建筑面积:18.87万平方米

  规划户数:1663户

  装修:毛坯主力户型:1室1厅1卫52平,2室2厅1卫68平,3室2厅1卫75平,3室2厅2卫85平,3室2厅2卫95平

  售价:未拿预证,对外释放价格参考周边1.7-1.8万元/平

  项目点评:项目地处婺城新区,周边竞品新房项目多为体量较大(1000户起步)的刚需快销盘,2020年年初开盘后,2020年底基本售罄。项目目前尚未开盘,主要是预售证价格需要与政府进行博弈,开盘时间待定。4月万科、中海都已在项目周边拿地,地价7000-8000元/平,预计今年年末或明年上半年将形成集中供应。

  目前项目首开时间待定,预期推出400套房源,定位刚需,面积段集中在50-95平不等,从年后开始蓄客至今,认筹比在1:3,目前暂时不会选择摇号开盘。客户来源主要集中在婺城新区本地,占比约7成左右,郊县兰溪刚需客群也占有一定比例。

  典型项目二:金地·峰汇

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▲区位/沙盘/售楼处实景图

  地理位置:湖海塘片区八一南街与海棠路交叉口

  物业类型:小高层

  建筑面积:14.7万平方米

  规划户数:800户

  装修:精装

  首次开盘时间:2020年12月18日,目前一期售罄,二期加推待定

  主力户型:3房2厅2卫108平方米;4房2厅2卫129平方米;4房2厅2卫143平方米;4房2厅3卫168平

  售价:2.3-2.4万元/平,目前一期售罄,二期预计下月加推

  项目点评:项目地处湖海塘生态宜居板块,周边二手房在售价格2.7-2.8万元/平米,略有些一二手倒挂。开盘节奏来看,一期约280套房源,于2020年12月月中首开3栋,卖完后月底加推2栋,基本在2021年1月全部售罄,月均去化基本在180套左右。目前因工程进度等问题暂未拿到预售证,不过预计6月二期加推,年内清盘。

  月底加推2栋,基本在2021年1月全部售罄,月均去化基本在180套左右。目前因工程进度等问题暂未拿到预售证,不过预计6月二期加推,年内清盘。

  从客群结构来看,以江南本低高端改善客群居多,占比在8成以上,公务员企事业单位居多,享受此前滨江、绿城等二手住宅房价上涨红利置换。金华本地客户偏好高首付,3-5成首付比例居多,少量永康、武义高端客群偏好杠杆,以3成首付居多。

 典型项目三:万固·江潮名邸

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▲沙盘/售楼处/实景图

  地理位置:金东区金欧路和康济街交汇处

  物业类型:11-17层洋房、小高层

  建筑面积:19.8万平方米

  规划户数:524户

  装修:全装

  首次开盘时间:因工程进度暂未拿到预售证,待定主力

  户型:3室2厅2卫89/99/118平方米;4室2厅2卫113平方米

  售价:对外释放报价2.0-2.1万元/平

  项目点评:项目体量适中,规划11栋11-17F住宅,以及3000平方米商业,规划住宅套数524户,主力面积段集中在89-118平,目前项目处于待售阶段,因内部配置安置房需要封顶移交政府方能取证,因而项目首开待定。目前采取全装修提升溢价,暂未考虑捆绑车位。项目蓄客情况不错,目前到访客户达到了2600多组,以地缘性客群为主,从来访客户结构来看,60-70%的来访客户来自于金东区,因项目毗邻江北板块,江北来访客户占比也高达12%。

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