上海易居房地产研究院副院长 严跃进

  一、问题缘起：配建模式下的资源分配矛盾

  商品房项目配建保障性住房，已成为近年来部分小区的主流模式，本报告将其总结为“配建社区”。以上海为例，不少楼盘按住宅总建筑面积5%的比例配建保障性住房，其中公租房是主要形式。这一制度设计的初衷，是希望促进不同收入群体在空间上融合，避免保障性住房被边缘化。但随着保障房入住率提升，社区内部的资源分配矛盾逐渐显现。

  一个典型案例是：某配建公租房的商品房楼盘，开发商对商品房业主的首个停车位实行免租金政策，而对公租房租户则未给予同等优惠。公租房租户据此提出“租售同权”的诉求，要求享受与业主同等的停车待遇。这一争议触及了配建社区治理的核心难题：在停车位这类共有资源的分配中，房屋所有权与使用权所附带的权益边界应当如何划定？这一问题并非个案。随着商品房和保障房入住人数增加，以及私家车保有量持续增长，社区停车位供需矛盾日益加剧。配建社区的停车位资源分配问题，亟需深入研究。

  二、全国典型矛盾案例汇总

  从公开报道来看，全国多地已出现因商品房配建保障房（公租房）引发的停车位使用纠纷。根据矛盾焦点的不同，可归纳为以下两种主要类型。

  上述案例表明，配建社区的停车位矛盾已从“公租房用户能否使用商品房车位”演变为更为复杂的双向博弈，核心问题在于：即便是在允许使用的前提下，定价是否应与商品房业主无差异。矛盾的实质是，在资源总量不足的约束下，如何在不同权利主体之间建立公平、可执行的分配规则。

  三、法律与政策框架：是否具有使用权

  社区停车位分配的法律基础主要来自《中华人民共和国民法典》。第271条规定，业主对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这一权利源于物权，具有排他性和优先性。而租户的权利源于租赁合同，属于债权范畴，其使用共有部分的权利受限于业主大会的决定或管理规约。从实践来看，对于车位有限的小区，经业主大会决议，业主和租户的停车价格确实会有所差异，难以实现完全意义上的租售同权。当然，如果是配售型保障房，其本身属于业主范畴，相关规则或有所不同。

  各地对配建社区停车位管理的规定存在差异，但逐渐形成了一些共识性方向。深圳市根据2017年印发的《深圳市人才住房和保障性住房配建管理办法》，要求配建项目坚持“设施共享、社区融合”原则，不得设置物理隔离或其他歧视性措施。上海2024年《关于本市保障房配建的实施意见》明确，在前期物业服务合同和临时管理规约中，不得限制配建保障房住户使用业主共有设施设备等物业，并应明确配建保障房住户对除配建保障房产权车位以外的公共停车位的使用规则及收费标准。

  襄阳市则采取了不同路径，要求按配建房源套数预留相应数量的公租房停车位，公租房承租人享有优先租赁权。

  上海市松江区人民政府发布的《“租售同权”无依据，相对公平应保证》调查报告对此有清晰界定：租户的“同权”主要指对共有部分的使用权（即可以付费停车），而非决策权（决定如何分配、定价）。相关部门明确表示，目前在小区停车收费问题上没有“租售同权”的法律依据。

  此外，还有一些比较极端的问题。在“社区融合”的框架下，既然公租房租户可以使用商品房区域的停车位，商品房业主是否可以“反向”使用公租房区域的专用停车位？从襄阳市的规定来看，答案倾向于否定。相关表述显示，“房地产开发企业在配建公租房的时候，要求按照配建房源的套数预留相应数量的公租房停车位，通过出租的方式供公租房承租人使用，在同等条件下，公租房承租人享有优先租赁权。”这意味着，一旦车位被划定为“公租房专用”，其使用逻辑与商品房业主的共有车位便产生了结构性分离。

  四、定价机制与治理路径：定价是否需要无差异

  前面的分析已经比较清晰，核心是明确了是否有使用权的问题。各地政策也是比较一致：即可以使用。那么，在具有使用权的前提下，定价是否需要无差异？或者说，对商品房业主免费、对公租房收费是否合理？

  前述分析显示，小区停车收费调整属于小区自治事项，需通过业主大会表决。业主大会成立前，收费标准由建设单位在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，如需调整，需经法定程序表决通过。这一机制的合理性在于尊重业主的财产权利。从实践来看，当租户没有表决权时，其意见本身难以得到有效表达，这时更多是由业主来决定的。当然，这不能剥夺租客使用停车位的权利，但定价规则确实会产生差异。

  从实践来看，关于差异化定价，律师与房管部门的共识是：在程序合法（经业主大会表决）的前提下，业主与租户的差异定价在实体上并无问题。本报告前面提到的“商品房业主免费，租客收费”模式，实际上具有合理性。但需要警惕的是，差异化定价可能被滥用为变相排斥租户的手段。如果没有价格上限约束，业主大会可能设定畸高的租户停车费，实质上剥夺租户的停车权利。所以这个问题比较清晰：一是承认配建社区可以制定差异化的价格，二是针对租户的价格要建立审查机制，不能虚高。当然，各地对此缺乏明确的“合理性审查”机制，这是政策完善的重要方向。

  五、结论与建议

  配建社区停车位矛盾的本质，源于配建社区的建设模式。这与过去几年房价过快上涨、土拍规则调整等因素有关。随着此类社区进入实际入住和运行阶段，车位使用等后续问题需要积极研究，即基于社区的入住情况，明确社区运行规则。从宏观角度看，这其实就是社区治理、物业服务等方面的新问题。

  此类问题是“社区融合”政策目标与“业主物权优先”法律原则之间的张力，在资源分配场景下的具体体现。实际上，这个问题有一个前提，就是停车位是紧张的。因此，实践中法律层面并不支持租户在共有资源分配上主张完全的“租售同权”。换句话说，报告中提到的“商品房业主免车位费，公租房业主需付费”，具有可行性。当然，从租购并举和租售同权的角度出发，鉴于此类问题的出现以及对租户权益的保障，后续还需要循序渐进地优化政策。以下建议供行业参考：

  第一，规则前置，明确权责。对于新建配建项目，应在销售和租赁环节提前公示停车位分配方案，包括定价逻辑、使用优先级、调整程序等，避免入住后产生争议。物业服务合同和管理规约应明确保障房住户使用共有设施的权利边界。尤其需要对此类住户从配售和配租两种方式分别推进，落实细节。

  第二，分类管理，相对公平。建议采用“优先保障商品房业主基本需求+差异定价反映权利差异+按需动态调整”的混合模式。购置商品房的业主首辆车应予保障（至于是否免费或收费，属于房企的商业行为），而租户及业主的第二辆以上车辆可在同一价格水平上竞争，避免身份歧视。

  第三，建立差异化定价的合理性审查机制。建议对业主大会设定的租户停车费设置价格倍数上限（如不超过业主同类车位的1.5倍），并规定定期评估与调整程序，防止定价权滥用。在此过程中做到平衡，真正考虑到公租房等保障房对象的停车位诉求。

  第四，完善租户意见表达渠道。租户虽不应享有业主大会表决权，但可通过居委会推荐代表、设立咨询委员会等方式参与协商环节，提高规则的接受度。换句话说，配建社区目前在这方面确实有所缺失。各地后续在物业服务方面应适当完善，真正朝着租购并举和租售同权的方向推进，例如适当设定一定比例的免费车位用于出租，按照先到先得的规则执行，最终朝着住户无差异的目标前进。