西安市于2026年4月9日发布的《西安市居住区配建养老服务设施实施办法》（以下简称《办法》），在配建标准、规划刚性、交付验收及产权管理四大维度上提出了系统性、强制性的新要求。此举将显著提升新建居住区的适老化配套水平，并将为其他城市提供政策参照。对于房地产企业而言，需要关注土地成本隐性增加、产品设计复杂度上升以及存量资产盘活新路径这三方面的影响，据此积极做好居住区配建养老服务设施的工作。

  一、政策核心量化指标与突破性规定

  本次《办法》由西安市民政局、发改委、资源规划局、住建局四部门联合印发，自2026年4月7日起施行，有效期5年。相较于过往的指导性意见，本次规定在具体指标和监管闭环上实现了关键突破。

  二、对房地产行业的主要影响

  1、从应对人口老龄化的国家战略高度审视，西安此次《办法》将“每百户20平方米、单项不少于350平方米”等量化指标刚性纳入土地出让与规划验收环节，清晰体现出供给端的政策导向正从原则性倡导转向强制性规制。这意味着，国家正通过土地、规划、建设及验收的全链条管控，自上而下地重构居住用地的公共服务供给底座，其中养老服务设施的建设成为重要抓手。对于房地产行业而言，必须将养老服务设施作为法定功能模块进行一体化设计，并积极探索与后期专业运营方的前置合作。这本身也呼应了今年国家反复强调的“投资于人”的发展导向。

  2、企业需注重项目的可持续性。从今年各地的政策趋势看，虽然总体方向是“减少配建压力”，但主要针对的是部分常规公共设施。西安政策恰恰说明，部分城市仍会有明确的配建要求，尤其是养老设施与住房项目的捆绑。因此，企业必须做好项目开发成本与利润模型的调整准备。在获取土地时，应将配建养老设施所带来的有效楼面成本增加纳入测算。特别是对于容积率较高、用地紧张的核心区项目，在地面层划出350平方米以上且符合日照条件的专用空间，其机会成本不容忽视。唯有如此，才能真正有效推进各项工作。

  3、企业还需注重项目的运营效果。此次《办法》要求，资源规划部门在并联审批环节应通知民政部门参与，且设计变更也需民政部门审查。这实际上引入了最终使用方——即民政部门及未来运营机构——的前置介入。开发企业需要更早地与民政部门沟通设施的功能布局、动线设计等细节，否则可能在验收环节面临整改风险，进而影响项目整体开发周期。因此，企业应主动加强对《建筑设计防火规范》等适老化建筑专项规范的学习。

  4、企业应注重与存量资产盘活相结合。《办法》规定，市、区县人民政府应当通过新建、改建、扩建等方式加强养老服务设施建设，可将具备条件的闲置房屋、场地等优先用于建设养老服务设施。对于已建成居住区无养老服务设施或现有设施未达标准的，区县政府将通过购置、置换、租赁等方式予以补足。这为房地产企业盘活存量商业、办公或社区尾盘提供了政策机会。企业可主动梳理旗下符合区位要求（如方便老年人出入、临近公共绿地等）的闲置或低效资产，探索向政府出售、长期租赁，或转型为养老设施运营等合作模式，从而实现资产价值的重估。

  三、短期和中长期的策略安排

  短期应对：房地产企业的投资和开发部门应立即对在手及潜在项目进行合规排查。对于已拿地但未开工的项目，需复核规划条件中的养老设施指标是否满足新规，必要时调整方案；对于在建项目，则应重点检查设施位置、面积、采光等是否达标，避免验收环节出现风险。

  中期布局：在产品标准化体系中，建议增设“社区养老设施模块”，形成可复制的设计、成本与建造解决方案，以降低边际成本。同时，可探索与品牌养老服务机构建立战略合作，将“优质养老配套”作为项目销售去化的差异化卖点，尤其针对有养老需求的改善型客户。

  长期战略：持续关注政策执行力度及后续配套细则（如具体的运营补贴、税费减免清单）。各地应积极学习西安此类做法，将西安作为观察窗口，研判该模式在全国重点城市推广的可能性，提前做好相关能力储备。同时，将该工作与“十五五”发展规划等目标相结合，充分体现投资于人的发展导向。