2025年至2026年，中国互联网行业经历了一场显著的范式转变，且与房地产行业关系密切。以拼多多、字节跳动、阿里巴巴、京东为代表的科技巨头，曾是“轻资产”运营的倡导者，如今在核心城市办公楼价格见底、自身现金储备充裕以及AI产业快速发展的多重背景下，正集体转向“重资产”配置，掀起了一场规模空前的“购楼与造楼运动”。在AI行业上行与房地产资产价格深度调整并行的当下，系统分析这一现象具有重要意义。

  一、近期主要购楼/拿地事件全景表

  下表汇总了2025年至2026年间互联网大厂在全国核心城市的主要不动产购置与建设动态，数据来源于公开市场报道与成交公告。

  二、近期大厂购置和华为购置的区别

  华为此前在购置房产（主要是购地）等方面的消息也备受关注。虽然形式上相似，但从时代背景和投资逻辑来看，仍存在差异。我们首先对华为的购地情况进行分析，并在此基础上探讨其不同之处。

  三、核心特征：不仅仅是“盖楼”

  这轮互联网大厂购楼潮并非单纯的房地产开发，而是具有鲜明的时代特征。我们对报告前面统计的相关购置情况进行了系统梳理，并在此基础上分析了此类购置的主要特征。

  1.告别租赁，拥抱“自有资产”

  最典型的案例是拼多多。创立十年间，它始终坚持全租赁办公，固定资产占比长期不足1%。然而，在2026年短短半个月内，拼多多却豪掷约45亿元，连续购入上海陆家嘴与雄安新区的两栋物业，甚至因此被业界戏称为“钱多多”。这一举动标志着互联网企业开始将波动的“长期租金”转化为固定的“固定资产投入”。同时也从侧面说明，互联网大厂当前资金状况良好，其投资模式已发生较大变化。

  2.产业绩效挂钩机制下的拿地门槛

  此轮拿地不仅是资金实力的较量，更是产业实力的博弈。例如，字节跳动拿下海淀区双泉堡地块时附带严苛条件：年收入不低于6万元/平方米，产业定向为AI与脑机接口。京东杭州地块则要求40年100%全自持且不得转让，并绑定连续5年进入世界500强等硬性指标。这本质上是地方政府与龙头企业之间的“产业联姻”，也为我们理解“AI+产业”模式提供了更好的思路。

  3.AI与全球化驱动

  购置的楼宇不再是简单的格子间，而是AI算力中心、大模型实验室、跨境数据服务中心等核心战略载体。阿里、京东纷纷抢筹香港核心写字楼，核心目的在于搭建国际业务桥头堡（如阿里全国双总部、京东出海团队整合），以支撑全球化2.0战略。这些举措对于推动相关企业的产业化发展，展现了清晰的思路和积极的成效。

  四、深层驱动力：三重逻辑交汇

  总结来看，此轮现象背后存在三重核心逻辑，以下将重点分析。这些逻辑对理解科技、房地产等领域具有重要启示。

  1.财务逻辑：市场低点的“资产压舱石”

  当前北京、上海、香港等核心城市的写字楼资产价格出现回调，性价比较高的优质资产逐渐浮现（例如阿里与蚂蚁购入的港岛壹号中心项目，其估值较2017年已近乎腰斩）。互联网大厂手握数千亿现金储备，利用自有资金全款在低位购入核心物业，既能锁定长期运营成本、抵御租金波动，也能优化资产负债表的资产质量，起到“压舱石”的作用。这正是“买在低点”的重要体现，对其他有意购置写字楼的企业也具有启示意义。

  2.产业逻辑：AI硬科技的“物理载体”

  随着AI从“辅助工具”发展为“产业基础设施”，大模型训练、芯片研发、具身智能等高精尖领域对实验室和数据中心的供电、承重、安全标准提出了极高要求，普通租赁写字楼已无法满足这些定制化需求。自有物业因此成为企业深耕硬科技、发展新质生产力的必备“物理载体”。在此背景下，自购物业不仅性价比更高，也有助于企业更好地推动业务发展。

  3.区域发展逻辑：政企“双向奔赴”

  地方政府亟需引入新质生产力，以优化升级传统的土地财政模式；而科技巨头则依赖核心城市的政策支持与人才配套。通过设定较高的税收与产业准入“门槛”，地方政府将核心地块定向出让给互联网大厂，使其取代房企，成为土地市场的新买家。双方在这一过程中形成了共识，也契合了当前“人产城”的发展新逻辑。

  五、总结与展望

  这一轮由字节、京东、拼多多引领的互联网大厂购楼潮，标志着中国互联网行业进入了一个“重资产化”与“产业深耕”并存的新阶段。在这场运动中，办公楼不再仅仅是一项租金成本，而是企业战略升级、资产避险与政企博弈的综合载体。对行业而言，这既是企业实力雄厚的体现，也是面对未来不确定性的长期主义选择。预计短期内，在商办市场调整周期及AI产业持续扩张的背景下，拥有充裕现金流的头部科技企业仍将是核心城市大宗资产交易市场的主要买家。

  反过来，这一轮购楼潮对房地产行业，尤其是商办市场，同样具有深远的启示意义。长期以来，中国商办物业的主要买家是房地产开发商和各类投资机构，市场需求高度依赖金融杠杆与租金回报预期。而如今，科技巨头以自有资金大规模入场，正在从根本上改变核心城市商办市场的需求结构与定价逻辑——从“金融驱动的投资品”转向“产业驱动的自用资产”。这意味着，核心城市的优质写字楼将越来越脱离传统商业地产的周期波动，其价值锚点不再仅仅是租金收益率，而是与科技产业的扩张动能深度绑定。对于商办物业的持有者和开发商而言，未来的核心命题不再是“盖好楼等租客”，而是要主动思考如何匹配头部科技企业对楼宇承重、电力、层高、数据安全等硬核产业指标的定制化需求，才能在产业资本主导的新周期中占据一席之地。

  上海易居房地产研究院副院长 严跃进