《扩大消费“十五五”规划》明确推动商品消费扩容升级，在其中提到了支持居民自主更新，也就是“原拆原建”的模式。在中央政策明确支持与地方试点持续铺开的背景下，“原拆原建”已成为城市更新领域备受关注的模式创新。那么，它是否会成为一种主流或未来的趋势？

  基于对全国多个典型项目的综合分析，本报告认为：原拆原建未来将成为危旧住房改造的重要路径之一，但难以在短期内成为老旧小区改造的绝对主流模式。其规模化推广受制于居民共识达成、资金筹措机制与产权制度创新三重约束，不同能级城市、不同类型项目之间的推进节奏与适用模式将呈现显著分化。

  一、政策定调：国家战略的总体定调

  2025年8月，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》首次将“支持老旧住房自主更新、原拆原建”写入中央层面政策文件，标志着该模式从地方试点上升为国家战略方向。此后，《城市更新“十五五”规划》进一步明确支持老旧住房自主更新、原拆原建，探索可持续运营模式。

  政策转向的深层逻辑在于城镇化阶段的根本性转变。城市发展已从“增量扩张”阶段全面进入“存量提质”阶段。在此背景下，传统的“大拆大建—异地安置—土地出让”棚改模式在资金可持续性与社会成本方面面临严峻挑战，亟需探索以居民为主体、以改善居住安全与品质为核心目标的替代路径。尤其是在城市发展进入新阶段后，城市安全与韧性建设也需要更多新的政策支持。此时，原拆原建工作实际上既兼顾了住房改善，也着眼于住房安全的角度加以推进。

  二、实践图谱：目前形成了三种资金的支持

  原拆原建的市场需求确实较大，从这个角度看，它确实代表了一种趋势和潮流。但在实践中，也需要客观考虑其类型、规模，尤其是资金因素，因为这些都会制约这一趋势的发展。因此，只有真正解决了这些问题，再讨论市场趋势，才更具务实性。从全国试点城市的实践来看，原拆原建项目的规模不同，其资金支持模式也有所差异。总体而言，对全国多个项目的汇总统计显示，居民出资占比均值约为35%，政府出资占比约为43%，社会资本占比约为22%，整体呈现出“政府主导、居民分担、社会资本补充”的格局。但这一均值掩盖了项目间的极端分化——居民出资比例从不足1%到100%不等，政府出资从0到99%均有分布。

  总的来说，其逻辑十分清晰，即与居民和社会资本的出资模式密切相关。这类问题解决得越好，其可持续性和趋势性就越强。原拆原建其实正是在财政承受能力约束下的一种选择。因为如果按照现有的模式，完全走棚改路线，地方财政压力会较大。而通过居民相应出资以及商业模式的优化，可以在一定程度上减轻资金压力，更好推进相关住房改造工作。

  三、核心瓶颈：制约规模化的三重障碍

  （一）居民共识成本高企

  原拆原建最复杂的环节不在于技术，而在于产权组织与利益协调。目前，相关法律制度仍存在较大空白。虽然已有一些规定，但全面、系统且具备可操作性的法律法规仍然较为缺乏。

  （二）资金平衡高度依赖区位

  从全国项目的出资数据来看，居民自筹比例较高的项目（如浙工新村83%、广州集群街100%）无一例外均位于核心城区，改造后房价存在明确的上涨预期。以浙工新村为例，扩面面积按市场价3.45万元/平方米计价，是原面积复建价（1350元/平方米）的25倍以上，正是这种巨大的价值提升空间支撑了居民的高比例出资。反观三四线城市或非核心区位，房价预期难以支撑类似的定价逻辑，纯自筹模式难以推广。因此，这里有一个关键问题：该模式能否复制推广？只有当居民普遍预期有升值空间时，才会产生积极性，这对其推广影响重大。

  （三）制度供给仍存空白

  产权处置是自主更新中最复杂的制度性障碍。老旧小区土地性质多样（划拨/出让），产权类型混杂（房改房/商品房/公房），而传统的“拆迁—注销—重供”路径程序繁琐。部分地区项目采用“保持用地性质不变、不重新供地、旧证换新证”的模式，但这一做法尚未形成普适性制度安排。此外，日照、间距、容积率等现行技术规范与老旧小区历史形成的建筑条件之间存在矛盾，简单套用现行标准将使许多项目无法推进。

  四、趋势研判：分化中推进，配套中完善

  短期（1—3年）：原拆原建将以点状试点为主，集中在一线城市及核心二线城市的D级危房和单位自管房项目。这些项目的共性条件是：产权相对清晰、居民组织化程度较高、区位房价对改造后价值形成支撑。不具备这些条件的区域，仍将以传统综合改造为主。

  中期（3—5年）：随着各地《社区更新条例》等地方性法规的实施经验积累，以及“十五五”期间全国危房改造规模较“十四五”提高一倍的目标驱动，配套制度有望逐步完善，包括：居民表决比例门槛的制度化设定、产权处置流程的简化、金融工具（如个人住房改建贷款、带押改建）的常态化应用。

  长期（5—10年）：预计到2030年，原拆原建占老旧小区改造总量的比例可能达到30%，成为城市更新中的主流模式之一。但这一比例的达成高度依赖于两大前提：一是“居民主体、政府支持、市场参与”的三方共担机制从“一事一议”走向制度化；二是容积率奖励、地下空间开发权等激励工具的政策空间得到充分释放。

  需要强调的是，原拆原建能否成为潮流，不仅取决于物理空间的更新，更在于能否在保障居民权益与控制社会成本之间，找到可持续的平衡点。唯有如此，它才能真正在城市更新中占据更大的市场份额。

上海易居房地产研究院副院长 严跃进