2026年7月13日，湖南省郴州市出台新政，对“工抵房”的网签备案、合同更名及资金监管作出系统性规范。这一政策并非孤例，而是2025年以来多地完善“工抵房”制度安排的延续。其核心在于在承认“工抵房”合法性的前提下，通过制度设计将其纳入监管轨道，以化解债务纠纷并防范市场风险。短期看，此举有助于稳定当地市场预期；长期看，为行业处理工程款抵债问题提供了更具操作性的地方样本。

  一、政策背景：从被动应对到主动规范

  “工抵房”现象是房地产企业资金链紧张态势下的衍生品。自2021年《民法典》第八百零七条确立建设工程价款优先受偿权以来，以房抵工程款成为房企债务处理的重要手段。然而，在实操中，“工抵房”常因产权不清、抵押查封、一房多卖及变相降价扰乱市场等问题引发纠纷。

  郴州此次出台的《郴州市进一步促进房地产市场平稳健康高质量发展的若干措施》，具有明确的现实针对性。规范而非禁止“工抵房”交易，成为兼顾“保交房”与“稳市场”的现实选择。尽管这一举措并非首创——此前湖北咸宁、广西北海、河北威县等地已进行过类似尝试——但郴州政策的系统性更强，覆盖了从网签备案到资金闭环的全链条。

  二、地方政策全景：从风险警示到制度构建

  为全面呈现各地监管思路，现将2025年以来主要地方“工抵房”政策的核心要素梳理如下，以便横向对比。

  从政策演进看，2025年以“风险提示”（江口、盘州）和“初步放开备案”（鄂州）为主，2026年转向“系统性规范”（阳江、威县、芦溪），郴州新政则进一步强化了资金闭环管理，代表了对“保交房”目标的直接回应。多数地区已形成三项共识——允许备案至施工方、允许一次合同更名、强调销售资金须进入监管账户。但在“是否需预售资金监管”上存在明显分化：鄂州、威县、芦溪（非保交楼项目）对备案至施工方的工抵房有所豁免，而盘州、江口则从购房者保护角度强调必须入监管账户。郴州则采取折中方案，将资金监管与“保交房”目标直接挂钩。

  三、工抵房的新旧交易模式

  传统工抵房是“建筑商先办证当房东，再卖给买家”，过户两次，买家承担公司卖房的高额税费和查封风险；现在工抵房是“建筑商只网签不办证，开发商直接更名给买家”，过户一次，买家只交新房契税。本质区别就是：建筑商从“房东”变成了“过客”——只确认债务抵消，不再真正持有房子，买家从买“二手房”变成了买“一手房”。

  四、郴州政策核心：三大机制规范“工抵房”流转

  郴州新政的核心在于为“工抵房”交易设立了清晰的规则，主要体现在三个层面：

  第一，备案确权机制。已取得商品房预售许可的项目，可依法依规办理工抵房网签备案，将房源备案至施工单位、材料供应商等合法债权方。这一规定从源头明晰了产权归属，有效避免了因债权关系不清导致的一房多卖问题。

  第二，合同更名机制。工抵房作为新建商品房，可允许再办理一次合同更名和网签备案。这一设计激活了二级流转渠道，既满足了工抵房最终销售给第三方购房者的现实需求，又通过“仅限一次”的限定防范了反复炒房套利。

  第三，资金闭环机制。“保交房项目”的工抵房销售资金全额优先用于支付工程款、材料款及农民工工资。该规定将工抵房的销售回款纳入“保交房”的优先序列，形成了“销售—偿债—建设”的资金闭环，比单纯的风险提示更具操作性和保障力。

  从政策设计看，郴州模式兼顾了各方利益。对于施工方，获得了明确的产权确认渠道；对于购房者，通过“一次更名”和资金监管降低了交易风险；对于地方政府，则有助于化解存量债务纠纷，为“保交房”提供资金保障。这一设计思路与国家层面提出的“支持工抵房等特殊资产处置”的精神相吻合。

  五、市场影响与展望

  短期来看，各地工抵房对市场的积极影响在于疏通存量。通过明确的网签和更名路径，此前部分处于“灰色地带”的工抵房交易得以规范化，有利于更好促进资产盘活和资金回笼。当地部分工抵房项目以低于市场均价的价格入市，客观上降低了购房门槛。从中长期视角观察，需关注以下三个层面：

  第一，对房企“变相降价”的管控。新政允许工抵房以新建商品房身份进行合同更名，但强化了资金监管，这在一定程度上防止了工抵房被异化为开发商规避价格监管、进行无序降价促销的工具，有助于维护区域房价体系的稳定。

  第二，对购房者权益的实质性保护。过去工抵房最大风险在于“钱房两空”。新政要求销售资金“全额优先”用于工程款支付，实质上是将工抵房的销售置于“保交房”的优先序列中，这比单纯的风险提示更具操作性和保障力。

  第三，对司法实践的衔接与补充。2025年最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号）第17条已明确，承包人在查封前行使优先受偿权并签订合法折价协议、抵债金额与实际价值基本相当的，可排除抵押权和一般金钱债权的强制执行。各地的实践，正是对这一司法解释在行政管理和市场交易层面的具体落实与补充。

上海易居房地产研究院副院长 严跃进