导语

  地方政府积极推进白名单落地，重点支持本地企业发展。白名单项目仍需面对银行评估，出险房企或受益有限。

  ◎  文 / 房玲、易天宇、洪宇桁

  01
房企融资持续低迷，政府推动建立城市房地产融资协调机制

  1、房企融资规模持续减少且向央国企集中，政策效果较为一般（略）

  2、中央政府推动建立城市房地产融资协调机制，各地迅速跟进

  在此背景下，1月5日住房城乡建设部和金融监管总局联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，提出要发挥城市人民政府牵头协调作用，在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，研判市场形势和行业融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题；按照公平公正原则，综合房地产项目的开发建设情况及开发企业有关情况，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，推送金融机构，做好融资支持。

  此后，两部门曾多次召开部署会推动“白名单”迅速落地：1月26日，监管部门强调地级及以上城市要建立融资协调机制；2月29日两部门再次强调3月15日前要“应建尽建”，高效率协调解决项目的难点问题。在中央政府的积极推动下，各地政府积极响应，3月9日，在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，目前全国31个省份312个城市已经建立了城市房地产融资协调机制，报送“白名单”项目6000多个。

  02
地方政府积极推进白名单落地，重点支持本地企业发展

  1、各地积极响应进行白名单项目推送，但融资落地仍需时间（部分略）

  具体来看各地区的城市房地产融资协调机制推进情况，各地政府的白名单推送和落地情况数据披露相对较少，共有11个省/自治区进行了整体披露，其中最早完成白名单项目推送的是湖北省，共推送白名单项目221个，平均单项目融资需求达到3.22亿元。在能查到的范围里，推送项目最多的是山东省，共推送了1267个项目，预计融资规模达到了1826.61亿元。

  从落地情况来看，各地实际落地的金额都相对有限，白名单融资推进仍需时间。以山东省为例，截至2月29日，山东省16市均已建立城市房地产融资协调机制。其中，济南、青岛、烟台、日照、济宁、东营、聊城7市已推送首批项目“白名单”，涉及项目448个、融资需求917.04亿元，其中青岛、烟台、日照、聊城市融资已落地合计15.632亿元；淄博、枣庄等9市已形成第一批“白名单”项目819个，融资需求909.57亿元，已在住房城乡建设部系统内报送80亿元，已获授信26.04亿元，审批落地8.44亿元；山东省已落地贷款总规模合计约24.07亿元，与1826.61亿元的融资需求对比，只是杯水车薪。

  2、白名单项目主要惠及民营和各地本土房企，属地色彩较为浓厚（略）

  03
各大银行积极对接参与，但实际效果仍需时日观察

  1、六大行对接项目超1.2万，农行投放项目非国有企业占比超80%（略）

  2、此轮效果仍需时日观察，市场化机制下或维持严格监管（略）

  3、金融16条实际效果有限，银行对房地产贷款投放态度谨慎（略）

  04
白名单项目仍需面对银行评估，出险房企或受益有限

  1、18家房企披露白名单项目情况，出险房企提供额外增信是难点（略）

  据目前公开信息披露，截止3月20日有18家房企明确公布了其旗下项目被纳入白名单情况，这些房企中绝大多数为出险房企，包括碧桂园、融创中国、金科股份、绿地控股、中梁控股、旭辉集团、远洋集团等等。

  其中碧桂园受到政策支持力度相对较大。截至3月15日，碧桂园旗下已有272个项目被纳入“白名单”，分布于全国25个省(自治区、直辖市)，已获融资支持金额达17.32亿元。据了解，这已是碧桂园第四次公布纳入白名单项目情况，项目纳入数量也从2月的超30个快速提升至272个，未来并不排除将有更多项目被纳入白名单的情况。此外2月5日，有市场消息披露，融创已有超过90个项目入围第一批“白名单”；而金科股份截止3月21日也有76个项目进入“白名单”。

  不少获“白名单”支持的房企表示，目前正在地方政府的支持下与金融机构沟通，未来更多项目有望获得融资支持。更多项目被纳入“白名单”，有助于缓解项目开发运营的资金压力，促进公司经营回归良性循环。

  但从实际进展来看，白名单政策能否有效解决出险房企的资金困境，前景仍未明朗。从碧桂园公布的数据来看，272个项目进入白名单，但实际获得的融资支持为17.32亿元，已经获得融资支持的项目屈指可数。尤其是在销售疲软的当下，资产面临贬值，迫使金融机构向房企融资需要更多的增信措施，而出险房企或不能提供额外的资产进行增信，实际能获得的融资支持相对有限。如3月1日中南建设宣布共有40个项目申报了房地产项目融资“白名单”，仅占中南建设现有在建项目的17%；而40个项目中更是仅9个项目成功入选。未来出险房企能够获得更多融资支持，仍有待观察。

  2、支持项目需满足五项条件，出险项目获得增量资金或有限（略）

  3、国常会再提优化房地产政策，供需两端协同发力提振行业信心

  随着近期的融资协调机制的推进，以及后续各地的项目白名单推出，融资支持主体正从企业下沉到具体项目，不仅让各大银行具备了更大的选择空间，能相对实现风险管控；同时也在一定程度上缓解了房企的流动性压力。

  但需注意的是，在当前房地产市场信心不足、销售依旧疲软的当下，仅仅在融资端上的改善仍然只是将当前的风险转嫁未来。此外，当前房企即使提交的房地产项目进入住建部门的“白名单”，仍然需要需面对银行的评估与筛选。《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》中也曾强调，协调机制根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。同时，对存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题的房地产开发企业和项目，要提示金融机构审慎开展授信。此外多家银行也先后表露，要坚持市场化、法治化的原则参与，这也意味着在具体实操中不可避免要进行风险管控，考虑到当前房地产行业的高风险贷款可能出现的坏账率，银行对于此类贷款投放仍保持相对谨慎。

  2024年3月22日，国务院常务会议召开，会议中指出，要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。

  此次会议再次释放了房地产行业政策持续放松的信号。一方面，会议强调要进一步优化相关政策，意味着后续房地产政策有望进一步宽松，各地将能因地制宜的对房地产政策作进一步调整；另一方面，会议强调系统谋划相关支持政策，意味着后续要强化政策统筹，确保政策形成合力以促使政策显效。

  在当前房地产市场信心不足、销售依旧疲软的当下，仅在融资端上的改善只是将当前的风险延长。此次国常会强调有效激发潜在需求，预计相关配套举措将不断落地，购房者的信心有望进一步凝聚，真正在供需两端协同发力提振未来房地产市场，也将进一步推动融资协调机制的落实。