9月23日，由克而瑞主办的“全球视野·中东机遇——2025中东不动产投资高峰论坛”在上海举办。克而瑞集团董事长丁祖昱先生、克而瑞集团CEO张燕女士携手国内外、来自产学研跨界专家、领袖、高管出席论坛并发布重要研究成果及主题演讲。

  克而瑞集团董事长丁祖昱先生发布克而瑞最新研究成果《2025上半年阿联酋住宅市场趋势报告》，并就报告作精粹演讲：

丁祖昱  克而瑞集团董事长

  一、海外房地产投资需锚定 “区域中心城市”

  海外房地产投资应聚焦区域中心城市，阿联酋的迪拜与阿布扎比是中东地区的核心选择。从全球投资规律来看，成熟市场的龙头城市往往是房地产投资的关键落点，如美国纽约、英国伦敦、东南亚新加坡等。阿联酋作为中东龙头，其核心城市迪拜与阿布扎比具备区域金融中心、经济中心的属性，而非仅局限于国家层面的中心定位。 

  二、阿联酋优势：经济稳健增长・人口活力充沛・政策红利释放

  阿联酋宏观经济结构稳健，为房地产市场提供坚实支撑。据数据显示，2024 年阿联酋实际 GDP 同比增长 4%，总量达 1.78 万亿迪拉姆，且央行预测 2025 年、2026 年增速将升至 4.4%、5.4%，增长动能强劲。经济结构上，2024 年非石油业务 GDP 占比达 75.5%，摆脱了对传统油气的单一依赖；房地产业在非石油经济中占比稳定在 7.8% 左右，既不 “喧宾夺主”，又能持续贡献增长，形成 “油气托底、非油引领” 的健康格局。 

  人口规模与结构优势为房地产市场注入长期活力。截至 2024 年，阿联酋总人口突破 1250 万人，较 2023 年增长 23%，且外籍人口占比近九成。年龄结构上，25-54 岁青壮年占比高达 68.62%，人口中位数年轻，叠加高净值人群持续流入，不仅带来刚性住房需求，更推动租赁市场繁荣，构成房地产市场长期增长的 “人口基石”。 

  宽松政策与低税费显著提升投资吸引力，流动性优势突出。对比全球典型城市，迪拜购房仅需 4% 注册费，无土地税、房产税等，持有成本极低；2025 年黄金签证政策进一步放宽，购房首付从 50% 降至 0%，期房凭合同（首付≥20%+ 土地注册费）即可申请，还支持多套房产价值合并计算、多人联合投资。此外，无外汇管制的政策让资金可自由跨境流转，大幅提升投资便利性，对全球投资者极具吸引力。 

  三、后发优势与高增长并行：阿布扎比、迪拜房地产市场数据透视与投资潜力

  阿布扎比房地产市场后发优势显著，供求关系与区域规划支撑潜力释放。2024 年阿布扎比人口达 413.6 万人，超越迪拜成为阿联酋人口最多地区，且25-54岁青壮年人口占比66%，外籍人口占比近八成，需求端增长动力充足。市场表现上，2025年上半年阿布扎比住宅成交金额 218.53 亿迪拉姆，同比增长 30%，住宅均价达330万迪拉姆/套，同比上涨17%。同时，亚斯岛迪士尼度假区、萨迪亚特岛文化地标等规划落地，推动区域文旅价值提升，别墅、公寓租赁回报率在2025年上半年都同比分别上升8.5%和12.6%，投资价值逐步凸显。

  而作为阿布扎比市场的核心主导者，Aldar 集团凭借主权基金控股的背景，不仅手握政策资源优势，2025 年上半年集团销售额达 183 亿迪拉姆，同比增长 31%，为阿布扎比房地产市场的稳定发展提供了强劲企业支撑。 

  迪拜作为全球高增长房地产市场，交易规模与租赁回报表现亮眼。2025 年上半年，迪拜房地产成交 98726 笔，同比增长 22%，总交易金额 3269 亿迪拉姆，同比激增 40%，其中现房交易 2030 亿迪拉姆、期房交易 1240 亿迪拉姆，市场活跃度全球领先。租赁市场方面，2024 年迪拜高端房产租金回报率达 5.3%（数据来源：第一太平戴维斯），位列全球第二，仅次于美国洛杉矶，其中朱美拉村圈公寓、阿尔巴沙别墅等产品回报率分别达 7.2%、6.8%，投资收益稳定。 

  四、后发优势与高增长并行：阿布扎比、迪拜房地产市场数据透视与投资潜力

  阿联酋房地产投资需关注政策、经济、人口的持续性，同时警惕区域安全风险。 

  政策层面，《2031 国家投资战略》持续优化外资准入环境，2025 年放宽后的黄金签证政策将进一步吸引全球高净值人群，叠加无外汇管制、低税费的优势，投资吸引力将长期凸显；经济层面，非石油经济占比已超七成，旅游业 2024 年国际游客消费超 2170 亿迪拉姆，产业多元化将持续带动商业、住宅需求；人口层面，预计未来五年外籍人口仍将保持年均 10% 以上增速，青壮年群体占比高的结构的将支撑住房刚性需求与租赁市场繁荣。 

  不过风险同样不容忽视，区域安全稳定是重要前提，需持续关注中东地区地缘政治动态，以规避潜在投资风险。