【克而瑞长租研究】

  5至7月高校毕业生大规模入市，形成全年住房租赁需求最强释放窗口。但传统租赁市场 “旺季普涨、淡季普跌” 的线性行情已不复存在。全国55城个人房源挂牌规模虽环比改善，同比依旧大幅缩水；超八成城市租金同比仍处下行通道，一线城市回调压力更为突出。核心八城集中式公寓市场出租率全线走高，各大运营企业普遍推出毕业季租金优惠，以温和让利策略换取出租率提升；多城租金同比跌幅明显收窄，整体呈现"量升价稳"的良性格局。

  01.

  个人房源市场

  毕业季挂牌量回升，7月租金边际企稳

  1、55城个人房源挂牌环比大增7.2%，同比依旧跌超四成

  2026年7月，全国55城个人可租房源总量规模36.7万套，环比上涨7.2%。毕业季海量毕业生租房需求释放，超七成城市业主主动增加房源挂牌，带动新增供给阶段性走高。

  但对比去年同期，房源总量同比大幅下滑40.60%，存量收缩态势已维持多月，市场底层供给结构发生深刻变化。一方面，各地二手房“以旧换新”政策持续落地，大量闲置住宅进入二手房交易市场，原本可流入租赁市场的房源持续减少，租赁房源基础池不断收窄；另一方面，保租房、人才公寓凭借更低租金、稳定租期优势持续分流年轻租客，私人业主出租预期走弱，长期挂牌动力不足。

  数据来源CIRC长租数据系统。

  城市梯队分化显著，北京以6.16万套断层领先，上海、沈阳、杭州为第二梯队，其余城市均不足2万套，三四线城市库存普遍偏低。环比结构中，仅16城挂牌下滑且跌幅温和，但同比层面除肇庆、大庆、芜湖三城上涨外，其余52城全线下行，南昌、青岛、天津、厦门等11城降幅超60%，存量房源收缩压力突出，租赁供给端整体仍处于深度调整期。

  数据来源CIRC长租数据系统。

  2、整体租金降幅扩大至5.7%，一线城市跌幅更大

  2026年7月租金出现边际改善信号：55城个人房源平均租金30.1元/㎡/月，环比小幅上涨0.2%，同比下跌4.9%，同比降幅较前期明显收窄，终结连续多月环比下跌行情。旺季刚性需求形成有效支撑，新增挂牌房源并未造成租金进一步走弱，供需博弈逐步趋于平衡。

  数据来源CIRC长租数据系统。

  拉长周期来看，近五年毕业季个人房源挂牌租金呈持续下行态势，由2022年的33.37元/㎡/月逐年滑落至2026年的30.06元/㎡/月，年度同比跌幅从-0.7%扩大至-5.7%，反映出租赁市场长期承压、业主预期偏弱的整体环境。

  数据来源CIRC长租数据系统。

  2026年毕业季55城个人房源租金同比表现整体承压，多数城市仍处下跌通道。同比上涨城市共14城，其中青岛以10.55%的涨幅领跑全国，贵阳、郑州、石家庄、乌鲁木齐、沈阳等城市均实现小幅正增长，涨幅普遍控制在2%以内；其余41城同比下跌，武汉、南京、北京跌幅最深，成都、杭州、厦门等核心城市亦跌超10%。分能级看，一线城市平均租金同比下跌9.51%，跌幅最大；二线城市下跌5.11%；三四线城市仅下跌3.90%，表现出更强的抗跌性。高能级城市在前期房价与租金涨幅透支后，当前面临更大的回调压力。

  数据来源CIRC长租数据系统。

  02.

  集中式公寓市场

  供应放量托底，出租率旺季冲高，租金温和让利

  集中式公寓市场在毕业季呈现“量升价稳”态势，核心八城出租率全线走高，一线城市普遍突破90%；租金端虽小幅承压，但整体跌幅远小于个人房源市场，多城同比跌幅明显收窄，整体经营基本面稳健。

  1、月增3万+套房源，保租房构建双轨供给格局

  截至2026年7月，核心八城集中式公寓累计总房源162.1万套，存量梯队差距明显：上海公寓规模突破50万套、深圳超37万套，稳居第一梯队；二线城市中杭州 20.7万套、成都超12万套领跑。上海、武汉、成都、深圳四城保租房占比突破50%，上海、武汉保租房市占超66%，“保障性租赁住房+市场化公寓”双轨运行格局完全成型。

  数据来源CIRC长租数据系统。

  供给端最核心特征为新增供给规模高度稳定，月度增量已连续多月超3万套水平，精准匹配5-7月毕业季租客集中入市的需求峰值。据克而瑞住房租赁研究中心结合市场公开信息不完全统计，7月22城合计新增房源约3.04万套/间，其中保租房房源2.91万套，占当月新增总量95.7%。毕业季需求最旺盛的窗口期，各地国资安居、城投平台批量落地保租房项目，一方面为毕业生、新市民提供低成本安居渠道，另一方面从供给端稀释市场化公寓涨价动力，弱化往年旺季租金大幅跳涨的季节性行情。

  数据来源CIRC长租数据系统。

  2、八城集中式公寓租金涨跌分化，同比跌幅收窄逐步筑底企稳

  对比个人房源市场，集中式公寓租金整体稳定性更强。从同比数据看，核心八城仅成都、广州租金录得正增长，南京跌幅最深，武汉、北京、上海次之，深圳、杭州跌幅相对温和。参照2025年同期行情，彼时仅北京、广州租金抗跌，其余六城租金普遍深跌；2026年多数城市租金同比跌幅明显收窄，行业整体进入筑底企稳阶段。

  数据来源CIRC长租数据系统。

  3、一线城市出租率全线冲高，租金受保租房供给压制同比走弱

  四大一线城市集中式公寓租金呈现明显的旺季需求走强、价格受保租房供给压制的分化特征，出租率则全面迎来季节性冲高。2026年毕业季一线城市集中式公寓平均租金127.3元/㎡/月，同比回落2.6%，跌幅远低于个人房源市场，体现出更强的租金韧性。各城市冷暖不一：广州是唯一租金同比正增长的城市；北京环比持平但同比仍处下行通道；上海、深圳受外围保租房持续投放冲击，租金同环比双双走弱。对比2025年同期，四城均迎来租金阶段性高点，而2026年保租房大规模入市抹平了往年单边上涨行情，价格上涨动能被显著削弱。

  数据来源CIRC长租数据系统。

  出租率充分兑现旺季需求红利，7月四大一线出租率环比全线走高，均维持高位：北京90.3%、上海90.2%，双双突破90%；广州93.6%、深圳94.8%领跑一线。租金小幅承压让利，毕业生集中入住快速消化空置房源，头部城市公寓出租经营基本面保持稳健。

  4、二线核心城市租金逐步探底修复，仅武汉出租率环比小幅回落

  落脚南京、杭州、武汉、成都四大核心二线城市集中式公寓平均租金66.4元/㎡/月，同比回落2.5%，整体价格中枢小幅下行。杭州、成都租金同比正增长——杭州经历多月下行后，依托毕业季需求拉动，近三月租金同比由负转正，基本完成探底；南京、武汉受保租房批量投放影响同比走弱。对照去年同期毕业季历史曲线可以看出，二线城市往年毕业季租金脉冲式上涨行情同样被保租房供给对冲，仅需求基本面扎实的城市实现价格企稳回升。

  数据来源CIRC长租数据系统。

  出租率方面，仅武汉受房源结构调整影响环比小幅回落至92.6%，仍处行业高位；南京93.2%、成都93.6%表现亮眼；杭州修复至78.5%。二线城市依靠青年人才与毕业生持续导入托底租赁需求，出租端经营稳定，租金进入底部震荡、结构性修复周期。

  小结

  2026年毕业季租赁市场是季节性刚需释放与保租房长效供给对冲形成的结构性行情，市场长期运行逻辑已发生根本性转变。需求端毕业生集中租房带动个人房源挂牌量回暖、集中式公寓出租率同步冲高；供给端每月稳定3万套集中式公寓持续投放，约9成保租房房源从源头抑制租金大幅上涨，旺季普涨行情成为过去。

  个人房源市场虽短期迎来边际改善，但二手房交易分流、保租房长期分流的约束不会消失，房源存量持续收缩，租金调整幅度随城市能级抬升而扩大；集中式公寓依靠国资主导的保租房形成稳定供给底盘，出租经营基本面持续向好，一线城市租金短期承压，核心二线城市租金逐步触底修复。

  —THE END—（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）