调控政策继续收紧 房价拐点或将来袭

调控政策继续收紧 房价拐点或将来袭

    上半年房地产调控在控制成交量方面取得了显著效果，但各大城市房价依然保持高位。进入7月，上海、深圳等城市先后推出了更加行政化的调控措施--限价；由于一、二线城市限购政策的挤出效应，部分二、三线城市投资需求日趋活跃，中央政府或将在近期扩大限购城市范围，跨区域开发商的销售表现将受到影响；而监管部门对房地产信托的叫停，或将成为开发商全面降价的导火索。

    从市场的表现来看，7月重点城市住宅成交依然在低位徘徊，而供应则保持高位，重点城市住宅库存进一步上升；土地市场上，开发商拿地热情消退，地价出现明显松动。在政策和市场双重的压力下，一线城市和二线发达城市已经出现了实质性降价现象，并且这种降价趋势正逐步蔓延，中原集团研究中心高级经理刘渊预计三季度部分热点城市的房价将出现拐点。

政策再次收紧 效果有待观察

    7月12日，温家宝总理在国务院常务会议上提出，房地产调控方向不动摇、调控力度不放松。对已在全国近40个城市出台的限购政策，明确提出要继续严格执行，而房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。在此背景下，住建部或将于8月公布二三线限购城市名单。

    与一线城市出台限购令前市场的火爆情形相比，二、三线城市近期的市场表现则十分平静，并未出现提前抢购的现象。中原集团研究中心统计了7个未限购的二三线城市的近期市场表现，7月上述城市的住宅总成交面积为104万平方米，环比基本持平，其中安庆和韶关2市的住宅成交出现环比明显上升。

    但从一、二线城市上半年的房地产市场表现来看，"限购"无疑是对市场影响最大的调控措施。中原集团研究中心近期对50个尚未实施限购的城市市场情况及出台限购政策的可能影响进行了调研，结果表明，一旦这50个城市出台限购政策，成交量受影响的城市数量将占九成。其中，22个城市(占比44%)将受到明显冲击，另22个城市(占比44%)将受到一定影响，其余6个城市(占比12%)将不会出现明显变化。因此，随着二三线限购城市名单的后续公布，这些城市或将难再独善其身。

   7月，一线城市中的上海、深圳均出台了新的房地产调控政策，不约而同地提出了限价要求。与限购相比，限价政策更具行政意味，同时与地方政府的执行力度也密切相关。刘渊认为，上海的限价对市场影响较小，而深圳的限价政策将对市场产生实质性影响。

   上海的"沪四条"彻底堵住了通过补交纳税证明的购房渠道，同时还提出房管部门要指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格、委托房地产估价机构评估等方式合理定价。由于限购政策出台后上海的外地购房者比重已经明显下降，因此限制补交纳税证明对全市住宅成交的影响有限，仅对部分外地客户占主导的楼盘影响较大；而限价政策也未出台实质的实施细则，具体操作取决于各区县的房管局，限价政策或对定价偏高的高档住宅造成一定影响，尚不会影响上海整体住宅市场的价格水平。

    深圳规定8月1日起执行新的限价政策。将按照90平米以下、90至144平米，144平米以上这三种面积段进行限价。规定新开楼盘不得超过同质楼盘的均价，新拿证项目不得超过上月实际成交价格。深圳的限价政策有具体的执行细则，可操作性较强，开发商很难规避，尤其对新开的高端楼盘而言，大幅溢价开盘必将受限。因此，8月1日之后如何推盘及定价将成为深圳发展商的头等大事，这将在一定程度上影响短期内的住宅供应。

成交低位僵持 供应压力增大

    7月，中原监测的14个重点城市的新建住宅总成交面积为727万平方米，环比微涨1.31%。2010年4月"新国十条"出台后，市场成交经历了4个月的调整，在9月重新恢复到较高水平；然而同样是调控后的第5个月，本月的住宅成交水平依然处于较低水平，限购政策的影响力可见一斑。

    与6月相比，本月成交出现明显反弹的城市有深圳、天津、南京、青岛、长春；成交与上月基本持平的城市则是北京、上海、成都、杭州、东莞、合肥；而成交出现明显下滑的城市包括广州、重庆、石家庄。本月表现较佳的城市中，天津、青岛、长春延续了较好的反弹势头，月度成交量正逐步接近历史平均水平。刘渊认为，该三地成交量快速回暖的原因是当地限购政策执行相对灵活，且依然执行购房落户的政策。

    在限购政策下，符合条件购房者的数量是有限的，因此提早锁定潜在客户已逐渐成为开发商的共识。根据中原对7个重点城市的监测，4至7月的平均住宅供应面积为565万平方米，与2至3月的平均值307万平方米相比，增长84%。而565万平方米的供应水平与2009-2010年的平均月度供应值585万平方米相比已基本相当，表明供应已回升至相对高位。

    通过对北上广深四大城市2008年和2010年两次降价过程的分析，中原集团研究中心发现，供求比的大幅上升与房价下跌之间存在着密切的关联，每逢供求比达到或超过1.3-1.5之际，必然伴随着房价的向下调整。

    从最近4个月的供求比来看，北京、深圳、成都、杭州的住宅供求比连续保持在较高水平，整体供求比分别为1.74、1.58、2.63、1.63，而上海、广州、重庆的供求比相对合理，分别是1.26、1.03、1.11。从市场的表现来看，上述供求比已达高位的城市如北京、深圳、成都、杭州，其实质性降价的楼盘正在不断增加的过程中，而上海、广州的住宅价格目前依然比较坚挺。

土地市场遇冷 地价稳中有降

    7月，中原所监测的15个重点城市的居住用地供应达522公顷，该数值处于今年的中等偏低水平，较上半年均值下降16%，显示供地势头明显放缓。受到期出让地块数量减少的影响，本月居住用地成交461公顷，环比下降54%，较上半年均值下降21%。本月居住用地共推出90幅，成交70幅，20幅地块流标。其中沈阳流标15幅，成都、南京流标各2幅，长沙流标1幅。15个城市的平均流标率为22%，流标率呈大幅上升之势。近期居住用地市场供求的双双萎缩，流标率的大幅攀升，反映出开发商在经历了上半年的调控后，资金链已逐步收紧，对后市取态日趋谨慎，拿地节奏明显放缓。

   受土地成交冷清的影响，本月居住用地的溢价率明显收窄，土地价格呈现稳中有降的现象。7月，一线城市居住用地的平均溢价率达10%，较上月下降24个百分点；二线城市居住用地的平均溢价率达24%，较上月下降15个百分点。从地价来看，一线城市居住用地的平均地价约为4485元/平方米，环比微跌1%；二线发达城市居住用地的平均地价约为2778元/平方米，环比上涨15%；二线发展中城市居住用地的平均地价约为1513元/平方米，环比下跌5%。虽然平均成交地价中有结构因素的影响，但从近半年趋势来看，土地市场的趋冷已是不争的事实。考虑到土地价格的传导作用，若近期土地价格明显松动，则将成为房价全面调整的重要信号。

房企资金趋紧 房价破冰已然

    日前，银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司进行了"窗口指导"，已有20余家信托公司暂停了房地产信托业务。数据显示，上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元。在收紧房地产信托后，开发商目前唯一未受调控的融资渠道仅剩下海外融资，而海外融资本身的限制条件较多，对当前内地房企来说无异于杯水车薪。可以说，目前房地产企业的融资大门已经基本关闭。在融资无门的情况下，部分资金紧张的中小发展商将加快降价或项目出售的步伐，房地产行业集中度将进一步增强。

    通过对最近4个月重点城市供应数据的分析，中原集团研究中心发现，在成交持续低迷的情况下，开发商非但没有捂盘惜售，反而加快了推盘的速度，这种情况表明开发商已经意识到调控政策并非短期措施，在库存不断增加、融资不畅的大环境下，通过小幅降价来刺激销售已经成为众多开发商近期的首选。从我们对重点城市市场的监测来看，目前一线城市和二线发达城市的房价已经出现全面松动，尤其在一些供应集中的区域，价格战已初现端倪，而品牌开发商的率先降价将进一步带动区域整体价格的下调，房价拐点已逐步显现。其中，北京、深圳、重庆、成都、杭州这5个城市的房价将率先进入下降通道。