房企参建保障房的利益驱动和主要风险

　房企参建保障房的利益驱动和主要风险

　　2010年底的中央经济工作会议首次提出建立住房保障体系和商品房体系的房地产发展思路。"十二五"时期将会推动保障房大规模建设。从2011年各省市保障性住房的任务分解来看，我国保障房建设任务非常繁重，不仅要依靠中央和地方政府，同时还需要更多房地产开发企业的参与。

　　一、委托代建、配建和直接招标建设是企业参建保障房的三种主要模式

　　在中央和地方政府积极推进保障房建设的过程中，大量央企、地方国资背景企业和大型民企纷纷加入到保障房建设的洪流之中。他们参建保障房的具体方式虽有不同，但大致可以归为以下三种主要模式。

　　1、委托代建模式

　　在该种模式下，投资开发建设保障房的资金全部由政府筹措，土地全部由政府划拨，参建保障房的企业仅仅负责开发建设，待开发建设完毕后，政府面向保障对象出售或出租这些保障房。开发商可以获得工程总价1%左右的委托费。目前，杭州的开发商参建保障房的主要模式就是委托代建（以下简称"代建"）。2010年6月，杭州市政府下发《杭州市政府投资项目代建制管理暂行办法》，提出推行政府投资项目代建模式：即政府通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位，负责政府投资项目的投资管理和建设组织实施工作，严格控制项目投资、质量和工期，项目建成后交付使用单位的制度。杭州推行的项目代建模式分全过程代建和分阶段代建两种模式。目前，包括滨江医院、下沙医院等多个大项目已经开始试点运行代建模式。2010年3月，绿城集团、广宇集团、浙江万科和杭州滨江集团等25家开发商入选《杭州市拆迁安置房（人才专项用房）项目代建单位预选名录》首批入选单位名单。2011年1月，杭州市城建开发集团等7家开发商入选第二批拆迁安置房（人才专项用房）项目代建单位预选名录。其中，绿城集团2005年就首次介入杭州彭埠安置房代建项目，此后，又陆续承建了多个安置房和城中村改造项目，总代建建筑规模达到了570万平方米。在杭州22个代建保障房项目中，绿城集团代建了12个项目。绿城集团于2010年9月25日成立了绿城房产建设管理有限公司，将绿城所拥有的核心专业力量及管理能力集合成各专业管控中心，对代建项目进行技术支撑、专业管控和品牌服务，负责输出绿城集团的品牌与建设管理服务。

　　

    2、配建模式

　　在房地产开发项目中，在土地出让和规划设计上明确项目保障房和商品房各自比例。实际上是以地换房，土地出让收益直接转化为保障房，少了中间环节。房地产企业按照规划好的商品房面积和保障房面积进行开发建设。对于配建模式，可以从两个视角来看待。第一种视角是土地出让环节在商品房土地中搭配一部分保障房土地，最后由购买土地的开发商负责建设，利润主要在于商品房销售部分。第二种视角允许开发商将保障房地块，拿出一部分建成商品房对外销售，利润主要由允许作为商品房对外出售的那部分售房款构成。



　　配建模式是目前经适房、限价房建设采取最多的方式，公租房、廉租房也有部分采取此类模式。 配建部分如果是经适房或限价房，一般会以定向销售居多；配建部分如果是廉租房或公租房，则由政府旗下保障房建设平台公司购买后出租。目前，北京、青岛、兰州、河北、福建、江苏、四川、湖北、广州等省市在土地出让环节都明确了保障性住房的配建比例。在这些省市拿地，开发商品房或商品住宅，在拿地环节就必须要保证建设一定比例的保障房。例如，2011年2月17日，保利地产在青岛通过拍卖方式取得青岛市四方区瑞海北路17号、177号两宗居住用地，成交总价约为7.68亿元。这两宗地均要求配建，用地面积84127平方米，规划总建筑面积184637平方米。其中，配建保障性住房面积为55390平方米，配建比例约30%。

　　

3、直接招标模式



　　直接招标模式通常适用于安置房（统计口径下归入经适房或棚户区改造）的建设。在这种模式下，土地直接以整体保障房出让，资金初始由开发商支付，后期由政府购买并负责销售，建设过程中政府按照3%利润率和1%左右的代建费支付开发商。政府会对开发商前后发生的费用进行核定（土地融资成本、建筑成本、贷款融资成本），并且在工程进行到不同阶段的时候支付相应的建筑费用。具体支付的比例，依据政府旗下的保障房建设平台和开发商签订合同来定。企业承担初期自有资金的支出，一般为前期土地拆迁平整的费用（一般占总投资20%左右）。在拆迁过程当中，土地上的居民一般会选择本地安置，因此部分拆迁土地款会暂时在开发商账上寄存。开发商如果能在两年内完成开发周期，每年净资产收益率可以达到8%以上（净资产收益率=销售净利率*总资产周转率*权益乘数 ）。通过直接招标方式参与保障房的房地产开发企业有两类：一类是本地的国企，承担部分保障房的建设以实现企业的社会效应；另一类是万科、金地等实力雄厚的全国性企业，通过承担部分保障房建设来保证与地方政府的良好关系。上海晶城经适房项目是直接招标模式的典型案例。该项目是由上海城开集团出资自行购入后提供的经适房地块。上海城开集团采用"退二进三"方式获得上海晶城经适房土地，项目为18层、26层、32层的高层建筑。主力户型在50至70平方米，另有3%-5%的85平方米的户型用以满足人口较多的家庭。 项目总投资将达45亿，建成后将形成一个包括50万平方米经适房、配套商业及物业服务设施、地下车库及人防设施、教育、医疗和社区服务设施在内的大型综合性经济适用住房社区。

　　二、企业参建保障房的直接收益来源和间接利益驱动



　　无论是央企、还是地方城建、城投公司，亦或是大型民企，作为企业，都是要追求经济利益的，这是无可厚非的。因此，企业参建保障房，在承担社会责任的同时，还要考虑到经济利益。就目前来说，对企业来说，参建保障房，既有直接收益，又有间接利益。

　　1、参建保障房的直接收益寥寥，很难形成强烈的利益驱动

　　在委托代建模式下，由于土地和资金均由政府划拨和筹措，开发企业只负责建设，最终获得工程总价1%左右的委托费。在直接招标模式下，政府直接以整体保障房地块出让给企业，资金初始由开发商支付，到后期由政府回购并负责销售，支付给开发商1%左右的代建费和3%左右的利润。 在配建模式下，土地出让环节在商品房土地中搭配一部分保障性住房土地，最后由购买土地的开发商负责建设，利润则主要在于商品房销售部分。 经济适用房项目利润率按照成本加成3%来确定。由此可见，目前房地产企业参与保障房建设虽有一定利润比例，但从实践看却并没有形成有效的盈利模式，包括万科在内的参与保障性住房的大型房地产企业，在保障性住房建设上的盈利也是极其有限。 在各类保障房中，尤其是廉租房和公租房短时期内更是难以形成有效的盈利模式。

　　2、参建保障房的间接利益多元，能够形成强烈的利益驱动。

　　　

    参建保障房的间接利益不仅是多元的，而且是复杂的，已经形成了企业参建保障强烈的利益驱动。这些间接利益主要可以概括为八种。

　　通过一二级联动获得二级开发权。棚户区改造存在土地一二级联动的可能性，通过参与棚户区改造，能够释放出一定规模的土地，企业不用通过招拍挂程序，就可能取得这些土地的二级开发权，他们可以在这些土地上投资开发建设保障房，最终通过销售，来实现盈利。因此，地方城建和城投公司往往会积极参与那些可能实现一二级联动的棚户区改造项目。

　　通过参与配建项目实现低成本拿地。目前，北京、青岛、兰州、河北、福建、江苏、四川、湖北和广州等省市在土地出让环节都明确了保障性住房的配建比例。企业通过参与配建项目，相对于纯市场方式，可能实现低成本拿地。例如，2011年4月28日，保利地产拿下广州首幅"限地价、竞配建"配建公租房住宅地拍卖，最终以网上申报价7.885亿元拿下，仅略高于起始价500万元，折合楼面地价每平方米仅为4407元。通过参建保障房，控制了拿地成本，平衡了保障房建设方面的利润损失。

　　通过保障房地块上配建商品房来实现盈利。配建方式可以从两种视角来看待，一种视角是土地出让环节在商品房土地中搭配一部分保障房土地，最后由购买土地的开发商负责建设，利润主要在于商品房销售部分。第二种视角是允许开发商将保障房地块，拿出一部分建成商品房对外销售，利润主要由允许作为商品房对外出售的那部分售房款构成。

　　低价格获得商业用地。保障房社区都会配套商业，企业如果参建保障房，就可以顺便投资开发保障房小区中配建的配套商业，并且可以按照市场机制出售或出租这些配套社会商业地产，从而盈利。

　　工业用地变性住宅用地获利。一些企业通过参建保障房，将自己拥有的工业用地变性成为住宅用地，从而获利。北京金隅就是一个例子，北京金隅开发建设了7个经适房项目、6个两限房项目、4个廉租住房项目和1个公租房项目，累计开发总规模近400万平方米，提供住房近5 万套，为推进住房保障做出了很大的贡献。它的保障房开发用地大多来自于自有工业用地，由于成本低廉，因此保障房项目盈利良好。虽然工业用地在转换为商品房用地时，需要通过公开的招拍挂程序进行出让，但因北京金隅先前占有这些土地，以及与当地政府的良好关系，可通过限制性招标以低于市场的价格获得这些地块。在工业地转性的过程中，北京金隅逐步加大其中商品房部分的配建比例，大兴黄村、东沙河、土桥、砖厂村项目均为商品房项目或含有商品房开发部分。从积极意义来看，这种模式对于盘活存量土地资源和推进住房保障建设是有利的。

　　通过参建保障房来提升市场占有率和社会影响力。在房地产调控趋于严厉、保障房建设力度显著加大的双重背景下，一些企业为了保证自己的开发规模和市场占有率，也会参建保障房，并且通过参建保障房，不仅承担社会责任，同时提升自身在社会上的品牌影响力。

　　通过参建保障房来获得融资优惠。一些地方政府对保障房建设提供了融资方面的优惠。比如，上海晶城项目是一个保障房项目，前期投入40多亿元资金，其中一半为上海城开集团自有资金，另一半由政府出面，向银行贷款，享受还贷利率为银行基准利率的优惠。

　　参建保障房项目可以加快项目行政审批。在加大住房保障力度的当前，保障房项目在行政审批过程中，往往会处于优先地位。地方政府会加快这些项目的审批。对于企业加快投资开发建设意义重大。配建的商品房部分也会因此而得利。

　　三、企业参建保障房的主要风险和我们的建议

　　企业参建保障房的直接收益非常微薄，间接收益虽然多元，但是却很复杂，存在着很大的不确定性，企业很难能够把握和控制。简而言之，企业参建保障房面临的主要风险，可以概括为以下三个方面：

　　1、政府回购期不明确的风险

　　房企参与保障房建设，建成后的保障房大多都是由政府回购或者由企业面向政府规定的对象定向销售，所以政府的回购期以及销售程序的确定性就非常重要，否则企业可能面临亏损的风险。例如，2010年北京金隅承建的公租房项目由政府回购，但是回购周期特别长，需要半年到一年的时间，抵消了建设公租房的利润（原因是回购资金没有列入地方政府财政预算）。

　　2、政府"爽约"风险

　　各地建设保障房的模式，很多是以BT方式由企业垫资建好后转交给地方政府，该种模式面临地方政府换届风险，具体而言就是地方政府"爽约"还款担保和土地抵押承诺。

　　3、企业成本控制风险

　　由于房企参与保障房建设有严格利润控制，企业必须具有卓越的成本管控能力。相比之下，小企业风险更大，因为"小企业没有规模优势，控制成本能力较差"。

　　正因如此，目前，参建保障房的企业主要以央企和以城建和城投为主的地方具有国资背景的企业为主，除此之外，一些大型民企也参与其中。

　　综上所述，在房地产调控趋于严厉、保障房建设力度显著加大的双重背景下，有实力的开发企业可以适度（有限）参与保障房（经济适用房和限价房）建设，但不宜大规模开展。 在各类保障房中，尤其是廉租房和公租房短时期内尚难以形成有效的盈利模式。