连续紧缩调控政策冷却土地交易市场

2011-08-29 07:45:08

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2011-08-29
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

连续紧缩调控政策冷却土地交易市场

 

  2011年上半年,限购、限贷等紧缩房地产政策的实施,压制了投机投资购房需求,市场的遇冷导致房地产企业资金回笼遭遇困难,融资方面的困境直接影响了企业拿地积极性和支付能力,加上保障房用地供应因素,未来房地产市场价格调整预期加大。反映到土地市场上,成交量出现下滑,流标率上升,土地出让金下降。在财税体制没有实现实质改变的情况下,土地出让金的下降将给地方政府带来较大的财政压力。

 

  上半年土地供应计划完成率低,土地市场供大于求,土地出让金大幅下滑


    国土资源部公布的住房用地计划执行情况显示:上半年,全国31个省(自治区、直辖市)和新疆生产建设兵团住房用地供应计划完成57406.82公顷,同比增加2%。其中,全国保障性安居工程用地计划完成16476.92公顷,同比增加24%。相比全年21.80万公顷的住房用地供应计划,上半年住房供地完成全年计划的26%。


  土地成交方面,在中国房地产决策咨询系统(CRIC)监测的33个典型城市[1]中,土地招拍挂市场供应土地4787幅,占地面积和建筑面积分别为23767万平方米和41882万平方米,分别较去年同期上涨11.4%、6.8%和9.7%;成交土地3607幅,占地面积、建筑面积和出让金额分别为18053万平方米、33117万平方米和5182亿元,分别较去年同期下跌4.3%、8.8%、2.9%和9.4%。


  成交量下降的同时,土地流标率在上升,土地成交单价在下降。上半年33典型城市中共有122幅经营性用地流标,占8.0%;比2010年全年4.4%的流标率上涨3.6%。价格方面33个重点城市土地总成交均价为1,565元/平方米,同比下滑6.7%,其中,经营性用地成交均价为2,088元/平方米,同比下滑0.6%。


  土地出让金方面,33个典型城市土地出让金总额为5182亿元,相比2010年同期的5721亿元,下滑9.43%。19个城市2011年上半年的土地出让总金额较之去年同期有不同程度的减少,接近监测城市数量的六成。其中,一线城市中北京同比下滑51.41%,上海同比下滑23.03%;二三线城市中,厦门以81.51%的下滑幅度居首。可见对于各城市来讲,今年上半年土地出让金减少是一个较为普遍的现象。



政策策遏制市场需求,企业拿地意愿下降


  土地出让金的下滑,紧缩政策对市场的打压是主要原因。1月26日国务院办公厅出台的“新国八条”,全面升级的限购政策,要求地方政府出台新建住房价格控制目标,同时提高二套住房的首付款比例和贷款利率,停止三套房的贷款。政策的出台使得消费者的观望气氛上升,一季度商品住宅销售面积同比增幅为14.3%,比去年同期下降19.9%。虽然二季度政策效应减弱,市场成交有所回升,但随着7月12日国务院常务会议研究部署继续加强调控工作(国五条),限购政策不但不会放松,还要扩展到房价上涨过快的二三线城市,市场继续受到政策的打压,未来调整的空间依然存在。


  政策面的紧缩,市场的转冷,资金面的回款压力持续紧张,加上货币政策持续紧缩,开发企业融资难度加大,土地购买和储备能力下降。企业纷纷拉长开发周期,拿地意愿逐步下降。2011年上半年中国房产决策咨询系统(CRIC)监测的14家典型企业[2]新增土地储备3864万平方米,同比下降30.4%;其中第二季度新增土地储备1137万平方米,环比下降58%,创近几年拿地规模的最低记录。




  在政策、市场、资金三重压力之下,一二线城市开发成本、风险上升,促使企业向三四线城市拓展,也是土地收入下降的原因之一。从国家统计局数据公布今年上半年东、中、西三个地区土地购置面积同比增幅看,中部以22.1%的同比增幅居首,其次是西部的19.4%,东部16.0%的增幅最低。三个区域中仅西部区域的上半年同比增幅较第一季度上升,显示出西部区域强劲的上涨势头。与此同时,在在全国土地购置面积同比上涨18.4%的情况之下,40重点城市的土地下滑了0.2%,更表明开发企业向三四线城市拓展的态势。

 

  土地收入下降,加大地方政府债务偿还难度,倒逼地方调控政策


  土地收入的下降,对于地方政府的债务偿还影响深远。国家审计署审计报告显示,截至2010年底,除54个县级政府没有政府性债务外,全国省市县三级地方政府性债务达10.7万亿元。这其中承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为2.5万亿元,共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。不难看出地方政府在应对地方债务偿还上,对于土地收入有着巨大的依赖性。土地收入的减少将可能诱发地方政府松绑楼市“限购令”。


  土地收入的下降影响保障房建设、地方教育事业及水利工程建设。2011年国家计划开工建设1000万套保障性住房,预计需要1.3万亿资金支持。土地出让金净收入计提的10%是建设保障房的重要资金来源。同时,教育发展、水利建设等资金也需要土地出让金的统筹安排支援。土地出让金越来越和国计民生的领域密切相关。现实情况下,如果土地出让金持续下降,则不利于这些重要领域的健康发展。

 

  对策建议:加大土地有效供应,尽快落实土地网上交易试点,实现土地价值市场化


  大幅增加土地有效供应。在市场遇冷的情况下,地方政府投鼠忌器,不愿意把优质地块拿出,而品相不佳的地块虽然价格低,但成交率也上不去。因此,只有加大土地的有效供应,开发企业拿地的意愿才会上升。实际情况是,并不是所有的企业都缺资金,大型品牌企业在弱市情况下,还是愿意扩大再生产,为明年的发展储备土地。


  尽快落实国有土地使用权网上交易试点。国土资源部日前印发《关于开展国有建设用地使用权网上交易试点工作的意见》,要求开展网上交易试点。宁夏回族自治区、湖南省长沙市、辽宁省大连市、抚顺市、湖南省长沙县、宁乡县作为试点单位。试点工作内容包括:开展拍卖和挂牌网上操作可行性研究;分析研究实现网上竞买申请、报价、竞价等环节信息化技术和方法,确定网上交易指标体系,研发网上交易系统软件;制定网上交易规范;建立网络运行安全和风险防范机制;研究建立网上交易监管机制,实现上级国土资源主管部门对下级网上交易的实时监控、监管等。国有土地使用权网上交易对于土地市场的发展具有划时代的意义,将有利于土地价值的市场化实现,有效避免土地交易的黑箱操作,有利于提高土地成交率。

 

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