[热点]住宅限购存在扩大化长期化制度化趋势

　　住宅限购存在扩大化、长期化、制度化趋势

　　一、限购扩容的背景

　　1、经济背景

　　上半年我国经济增速略为放缓，在很大程度上是主动调控的结果，处在合理水平。经济增长由政策刺激向自主增长有序转变。经济运行的情况是好的，经济增长的速度与质量、结构和效益的关系趋于改善，经济与社会发展趋于协调，一些突出矛盾正在逐步缓解，房地产政策调控没有对经济发展带来负面影响。

　　2、政策背景

　　稳定物价总水平仍然是经济宏观调控的首要任务，宏观调控的取向短期不变。既要把物价涨幅降下来，又不使经济增速出现大的波动。坚持实施稳健的货币政策，充分重视货币政策的滞后和累积效应。房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。要求各级政府不折不扣将中央房地产调控政策落到实处。

　　3、市场背景

　　上半年，多数城市房价涨幅回落，部分城市房价出现下降，投资投机性需求得到遏制，居民购房心态趋于理性，市场预期正在发生转变，一些房价过高的城市出现了降温迹象，调控效果初步显现。同时也要看到，在限购政策作用下，投机投资资金向未限购的二三线城市及处于限购城市周边小城市流动，造成这些城市房价出现较快上涨。房价上涨的短期和长期潜在压力仍然较大，大部分城市房价依然处于高位，买卖双方仍处于观望和博弈阶段，市场陷入僵持和胶着状态。

　　在宏观经济基本稳定，经济政策导向依然坚持调控方向不动摇，二三线城市房价又出现过热苗头的大背景下，国务院于7月12日提出“国五条”，要求对扩大执行限购政策的城市范围。8月17日，住房和城乡建设部明确了下一步实施限购扩容的五项标准。8月25日，浙江台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，明确提出楼市限购措施，成了二三线城市限购“首令”。住宅限购扩容正式拉开帷幕。

　　二、入围限购的标准

　　住房城乡建设部8月17日公布对各地列入新增限购城市名单的５项建议标准。分别是：

　　——6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或１至６月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；

　　——6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；

　　——１至６月新建商品住房成交量同比增幅较高的；

　　——位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；

　　——存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。

　　住房城乡建设部提出，符合上述条件较多的即２条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。

　　三、限购政策的范围

　　客观分析下住建部给出的限购五标准：

　　第一条，70个大中城市新建住宅价格涨幅靠前，这一条相对明确，但具体涨幅多少为靠前也存在争议。6月份新建住宅同比涨幅前十位的城市分别是乌鲁木齐、南昌、长沙、兰州、洛阳、秦皇岛、石家庄、丹东、牡丹江、西宁。西宁房价涨幅为6.5%，接近同期CPI涨幅。房价涨幅前十位的城市中，非限购城市为洛阳、秦皇岛、丹东、牡丹江等四个城市。

　　第二条，国家统计局没有公开各城市新建商品住宅均价，但可以用6月份新建商品住宅定基涨幅来做大致衡量，涨幅前十位的城市分别是岳阳、丹东、乌鲁木齐、石家庄、长沙、南昌、秦皇岛、兰州、郑州、牡丹江。牡丹江的房价涨幅为7%。房价涨幅前十位的城市中，非限购城市为岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江等四个城市。

　　第三条，各城市的成交量情况，官方统计渠道未发布。

　　第四条，区域中心城市主要是指北京、上海、广州、深圳等一线城市，这些城市周边的非限购中小城市很可能入围限购。有业内机构认为廊坊、南通、嘉兴、昆山、张家港、珠海、惠州、中山、东莞等不在70个大中城市行列的中小城市将入围限购。

　　第五条，群众认为调控不到位的城市，带有一定的主观性。

　　从以上分析，与下一阶段可能发生关联的城市有14个。其中，岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、洛阳等5个城市在国家统计局公布的价格指数体系中，相对符合房价上涨幅度较大（同比和定基）的标准。廊坊、南通、嘉兴、昆山、张家港、珠海、惠州、中山、东莞等9个城市地处区域中心城市周边，也可能成为需要出台限购的城市。

　　四、限购政策趋势

　　1、区域扩大化

　　“国五条”是推动的二三线城市限购扩容的直接动因，另一方面，限购政策本身决定了，在流动性依然过剩的条件下，只对部分城市限购的做法是行不通的。虽然建设部在限购扩容问题上态度趋于温和，并将出台限购措施的主动权交给地方政府，但实质问题并没有变化，符合限购标准的城市或主动、或被动都会逐步纳入到限购范围。

　　2、存续长期化

　　经过一段时间的理论探讨和政策实践，社会普遍认识到，住宅限购政策是应对当前我国房地产市场问题的有效调控手段，是政府迫不得已采取的行政措施。在“堵”与“疏”的选择上，短期内“堵”的效果最好，所以一线城市限购后，市场销量和价格增幅都出现了下调。但限购措施短期内取消，则市场就会迅速反弹，甚至造成更加严重的市场动荡。另外，长期看，我国需要对房地产投资需求采取“疏”的政策，但基于制度建设的复杂性和长期性，房地产市场的限购措施也不得不去短期化，并成为中长期内调整房地产市场发展的制度性安排。

　　从近期二三线城市落实限购扩容政策的情况看，除了台州出台较为宽松的限购政策外，丹东、韶关等热点城市则分别出台了限价政策，这在一定程度上反映了地方政府在限购政策落实上的矛盾心理。从现在的情况看，限购政策执行可能长期化，而未限购城市落实限购政策也将走上一个长期博弈的过程。

　　3、执行制度化

　　限购政策是行政手段，政策的时限、力度都有一定的不确定性，这些缺陷和不足需要用执行制度化来补足。住宅在中国是稀缺资源，今后住房政策的总趋势是去投资化，商品住宅一户一套（顶多两套）。限购政策经过了一段时间的市场检验，将更趋成熟，政策出台不再以“运动”的方式出台和执行，而是基于中国的实际经济、社会环境，住房限购政策的执行将更加制度化和规范化。

　　五、限购政策继续落实和扩容的影响

　　1、近期市场：未来两个月市场将遇冷

　　每年的九、十月份是房地产市场的传统旺销月份，今年由于住宅限购政策的实施，“政策市”特征明显，相对往年的热销场面，今年市场遇冷的几率更大。以限购为代表的房地产调控政策的松与紧，短期还是长期决定了房地产市场的景气与调整。就目前情况看，短期内政策没有放松的可能，因此，在企业资金紧张、消费者观望的情况下，企业为了快速回笼资金将采取降价促销的措施，一旦市场形成价格向下的预期，“买涨不买跌”的心理占据主流，房地产市场的调整不可避免。

　　2、中期市场：进入稳健发展期

　　当前行政管控与市场的力量高度博弈、胶着、僵持，房地产市场状况是，交易量在一线城市出现萎缩，二三线城市成交活跃，成交量总体略有上升和交易价格总体持平略有上升。上半年中国经济局面除了物价上涨的负面因素外，总体局面不错，下半年预计也坏不了。宏观经济的相对稳定，既是房地产市场稳定发展的基础，也是政府进行市场调控的基础。抛开政治因素，中期看我国宏观经济政策不会出现颠覆性的变化，依然以保增长为主。政策因素依然是主导，房地产市场不会出现大起大落的情况。

　　3、远期市场：未来十年发展可期

　　从近年来政府调控政策出台和执行轨迹看，限购政策趋向扩大化、制度化、长期化。调控政策对市场的影响不是减轻了，而是实质加深了。房地产市场的“野蛮”生长期结束，行业政策、制度建设将更加完善，市场的发展更趋平稳。如果说过去的十年是快速发展，房地产企业遍地开花的“春秋时期”，那么今后十年则是大企业争雄，中小企业竞争中淘汰更新的“战国时代”。城市化带来的人口迁移运动还会继续，但人口的流动更加有序，城市人口的活动更趋双向性，既有高素质人口的进入，也有低素质人口的淘汰。后十年的发展，实质性的城市化带来的房地产需求依然较强，但市场投资和消费受到规范和制约也较多，守规则的企业活得更好，产业发展依然前景光明。