[中原地产]写字楼销售平稳 上海租金强势复苏

写字楼市场销售平稳 上海租金强势复苏

　　8月，四大城市写字楼供应量全面回落，但销售量仍维持平稳。北京由于上月写字楼集中入市拉动本月成交量迅速回暖，成交量在四大城市中居于首位。租赁方面，除成都外，其余七个城市的甲级写字楼租金指数延续上涨趋势。其中，上海写字楼租金复苏势头强劲，月度环比涨幅最高。北京则是今年以来写字楼租金累计涨幅最高的城市，在租金上涨的同时空置率亦屡创新低。

　　银监局：个人消费贷款受限

　　8月23日，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。同时，上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后,才能对买房人发放商业贷款，而此前的要求是在结构封顶后。中原集团研究中心高级经理刘渊认为，随着消费贷款购买住宅和商业物业双双受限，通过个人消费贷款“曲线”购房时代正式结束。

　　据中原调研，在商业投资客中使用个人消费贷款来购置商业物业的比重在10%以内，所以该政策对市场的影响有限。但是，对商业地产开发商而言，由于项目封顶后续工程的资金消耗占比可达3至4成，竣工后方可发放贷款的规定将延迟贷款发放的时间，开发商的资金链将持续收紧。这一政策提高了商业地产开发门槛，会阻挡部分开发商进入该领域的步伐，对市场供应的影响较大。

　　销售市场：销量平稳 深圳价格回落

　　8月，北、上、广、深四大城市写字楼供应量全面回落。总供应面积约为54.46万平方米，环比上月减少57%，与去年同期基本持平，但依然是年内供应量的第二高位。其中，北京本月共有10个办公物业入市，集中供应42.57万平方米，占四大城市本月总供应面积的78%。

　　销售方面，8月四大城市写字楼销售面积约为55.36万平方米，环比和同比分别增加22%和15%。四大城市写字楼销售量出现分化，京沪写字楼销售面积分别为26.83万平方米和22.93万平方米，环比分别上升63%和66%。其中，由于上月北京写字楼集中入市拉动本月成交量迅速回暖，成交量在四大城市中居于第一位。广深成交量则出现下滑，其中广州环比大幅下滑近6成。

　　值得关注的是，今年前8个月，上海写字楼累计销售面积132.63万平方米，较去年同期增加23%，在四大一线城市中的表现仅次于广州。今年前8个月，上海写字楼销售市场的总供求比为0.97，呈供略小于求局面。本月，上海第一高楼环球金融中心成交一宗大单交易。宝钢集团旗下的华宝投资以8.66亿一次性购入环球金融中57-59层楼面，总成交面积约1.04万平方米，交易单价约83000元/平方米。

　　而深圳、广州、成都、杭州、重庆和南京写字楼在8月的销售价格表现较上月出现分化。其中，杭州、南京和广州环比分别上涨1.75%、1.44%和0.21%, 重庆与上月持平，深圳和成都则环比则分别出现2.38%和0.25%的下降。由于前期深圳写字楼价格上涨过快，本月价格出现明显回落。本月，这六个城市的租金回报全面上涨，其中以成都的环比涨幅最为明显。目前，广州、成都、重庆的租金回报率水平相对较高，分别为5.97%、7.94%和5.35%；深圳、杭州和南京的租金回报率分别为4.41%、3.99%和4.55%。

　　租赁市场：北京租金领涨 上海复苏强劲

　　8月，在中原监测的八大城市中，除成都外，其余七个城市的写字楼租金指数延续上涨趋势。上海、南京、杭州、深圳这四个城市表现较好，租金指数环比涨幅超过3%。空置率方面，八大城市出现分化。深圳、南京空置率出现上升，重庆与上月持平，北京、上海等其余五个城市空置率则明显下降。

　　今年以来，北京写字楼租赁市场租金上行趋势十分明显。今年前8个月，北京甲级写字楼租金指数累计上涨27%，领涨八大城市。准甲级写字楼租金指数累计上涨26%，在四大一线城市中表现最好。北京在租金快速上涨的同时，空置率亦出现明显下降。甲级写字楼的空置率从年初10%的水平下降至约3%的水平。8月，北京已超过深圳，成为国内甲级写字楼空置率最低的城市。本月北京写字楼租金的环比涨幅较前期已有所收窄，预计年内剩余月份租金涨幅将进一步放缓。

　　8月，上海甲级写字楼和准甲级写字楼的租金指数分别为170.26点和170.86点，甲级写字楼和准甲级写字楼租金分别达到296元/平方米*月和180元/平方米*月，逐渐走出自2009年以来的市场低谷，重回高位水平。分区域来看，上海小陆家嘴和徐家汇商圈的主要甲级写字楼租金均出现明显上升，平均租金环比分别上涨8.88%和8.31%

　　自2009年以来，上海写字楼租金水平一直在低位水平徘徊。从今年4月份起，上海写字楼租赁市场逐渐开始回暖，但月度上涨幅度并不大，维持在1%左右的水平。8月份，上海甲级写字楼租金指数和准甲级写字楼租金指数双线回暖，环比分别上涨7.01%和6.02%，显示出较强的复苏势头。这主要是由于目前上海跨国企业和国内企业租赁需求旺盛，多个楼盘的入住率显著提升，不少楼盘甚至接近满租。预计未来一段时间内上海写字楼租金的上涨趋势可以持续。

　　外资房企京沪抄底 商业地产基金活跃

　　根据中原监测的13个重点城市土地供应和成交数据显示：本月商办土地供应面积为239万平方米，环比上月减少19%。商办土地成交面积为257万平方米，环比上月增加48%。而同期居住用地的供应量虽然有较大幅度的增加，但成交表现比较平淡，与上月基本持平。

　　本月，外资开发商把握市场良机在北京和上海两地购入优质商业地块，地价均较前期区域内同类地块具有优势。其中，英资怡和集团旗下的香港置地以29.1亿购入北京王府井商业地块，楼面地价34200元/平方米，较今年6月份出让的同属内城区的崇文门菜市场商业地块价格下降21%。韩国SK集团以17.53亿底价购得上海黄浦江延伸段商业地块，楼面地价13066元/平方米，较去年9月份同区域的出让地块价格下降11%。刘渊认为，现阶段由于国内开发商的资金链日益趋紧，购地谨慎，总体上看土地市场较为冷清，地价出现一定程度的下行。

　　另外近期商业地产基金也较之前更为活跃。8月底，国内首支商业地产基金——高和投资收购了位于北京东三环核心位置的博瑞大厦写字楼底层共计1万多平方米的物业。今年6月份，澳洲麦格理集团旗下私募房地产投资咨询公司MGPA宣布收购成都凯丹广场50%的权益。房产基金公司LaSalle Asia Opportunity III以约4.4亿元向瑞安建业收购成都瑞安中华汇商业项目49%的权益。

　　刘渊表示，在房地产调控不断加强和信贷持续收紧的背景下，房地产基金实现快速发展，预计目前国内房地产基金的规模超过500亿元，与房地产信托市场规模相当。近期，房地产信托受到银监会政策的一再限制，房地产基金有望进一步快速发展。