[世联地产]上海宝山成交量领先 存量房压力大

宝山成交量领先 存量房压力大

　　一级市场方面，第 38 周（9 月 12 日—9 月 18 日）上海无商品房用地供应；商品房用地成交 5 宗，地块面积 56.15 万平米，成交金额 36.05 亿元。此外，无动迁安置房用地供应；动迁安置房用地成交 3 宗，地块面积6.76 万平米，成交金额 4.14 亿元。

　　二级市场方面，上海新增预售楼盘 10 个，领 15 张预售证，预售总面积 25.42 万平米，环比下降 17.1%；预售套数 2444 套，环比上升 13.3%。上周的商品房成交依旧集中于外郊环，从各区的成交情况看，宝山区的成交具有较明显优势，共成交 3.43 万平米，占据全市成交面积的 21.8%；嘉定区以成交 2.52 万平米位居第二；南汇区以成交 1.68 万平米位居第三；静安区成交面积最少，仅 0.01 万平米，黄浦区略高 3 平米。在成交均价方面，卢湾区以 144398 元/平米的均价位居第一；静安区以 65958 元/平米的均价位居第二；徐汇区以 50494元/平米的均价位居第三。成交均价最低的是金山区，均价 9431 元/平米。

　　从近期的成交情况看，上周商品房成交表现为量价齐跌，商品房共成交 15.69 万平米，环比下降 7.6%；价格方面，商品房成交均价为 21767 元/平米，环比下降 0.40%。商品住宅成交表现为量升价跌，商品住宅成交1.57 万平米，环比上升 3.8%；成交均价为 22285 元/平米，环比下降 10.2%。商办成交表现为量跌价升，上周商办成交 4.12 万平米，环比下降 29.2%；成交均价为 20313 元/平米，环比上升 25.3%。

　　市场分析

　　1．土地市场

　　1.1  土地供应

　　2011 年第 38 周（9 月 12 日—9 月 18 日）上海无商品房用地供应。此外，无动迁安置房用地供应。

　　上周无住宅用地供应。

　　上周无商办用地供应。 

　　上周，上海无动迁安置房用地供应。

　　1.2  土地成交

　　2011 年第 38 周（9 月 12 日—9 月 18 日）上海商品房用地成交 5 宗，地块面积 56.15 万平米，成交金额36.05 亿元。此外，动迁安置房用地成交 3 宗，地块面积 36.76 万平米，成交金额 4.14 亿元。

　　上海含住宅用途用地成交 2 宗，地块面积 22.44 万平米，成交金额 23.36 亿元。

　　上周，上海商办用地成交 3 宗，地块面积 33.71 平米，成交金额 12.68 亿元。

　　上周，上海动迁安置房用地成交 3 宗，地块面积 36.76 万平米，成交金额 4.14 亿元。

　　2．一手房市场

　　2.1  新增预售

　　2011 年第 38 周（9 月 12 日—9 月 18 日）上海新增预售楼盘 10 个，领 15 张预售证，预售总面积 25.42万平米，环比下降 17.1%；预售套数 2444 套，环比上升 13.3%。 其中，住宅领 10 张预售证，新增住宅面积 22.63 万平米，共 1973 套，占预售总面积的 89.0%。商办领 5 张预售证，新增商办面积 2.79 万平米，共 471 套。 

　　上周新增批售住宅 22.63 万平米，环比下降 6.4%；新增批售商办 2.79 万平米，环比下降 57.0%。

　　2.2  成交状况

　　2011 年第 38 周（9 月 12 日—9 月 18 日） ，上海一手房共成交 1419 套，成交面积为 15.69 万平米，成交均价为 21767 元/平米，成交金额为 34.16 亿元。（以下数据剔除了动迁房和配套房）

　　上周的商品房成交依旧集中于外郊环，从各区的成交情况看，宝山区的成交具有较明显优势，共成交 3.43万平米，占据全市成交面积的 21.8%， 主要由美岸栖庭 （9718 平米） 、 滨河华城 （4211 平米） 、金地艺境城  （4039平米）、美兰湖中华园（2838 平米）联合带动；嘉定区以成交 2.52 万平米位居第二，主要由风荷丽景尚城（4886平米）、新城尚上城（3303 平米）联合带动；南汇区以成交 1.68 万平米位居第三，主要由汇锦城（3073 平米） 、绿地景汇佳苑（2680 平米）带动；静安区成交面积最少，仅 0.01 万平米，黄浦区略高 3 平米。 在成交均价方面，卢湾区以 144398 元/平米的均价位居第一，由翠湖天地嘉苑（144398 元/平米）带动；静安区以 65958 元/平米的均价位居第二，由静安紫苑（65958 元/平米）带动；徐汇区以 50494 元/平米的均价位居第三，主要由远雄徐汇园（59501 元/平米）带动。成交均价最低的是金山区，均价 9431 元/平米。

　　上周住宅共成交 1052 套，成交面积为 11.57 万平米，成交均价为 22285 元/平米，成交金额为 25.79 亿元。住宅成交集中于外郊环，从各区的成交情况看，宝山区的成交具有较明显优势，共成交 2.54 万平米，占据全市住宅成交面积的 22.0%；嘉定区以成交 2.05 万平米位居第二；南汇区以成交 1.53 万平米位居第三；静安区住宅成交面积最少，仅 0.01 万平米，黄浦区略高 3 平米。 在住宅成交均价方面，卢湾区以 144398 元/平米的均价位居第一；静安区以 65958 元/平米的均价位居第二；徐汇区以 59501 元/平米的均价位居第三；成交均价最低的是金山区，均价 9667 元/平米。 

　　上周商办共成交 367 套，成交面积为 4.12 万平米，成交均价为 20313 元/平米，成交金额为 8.38 亿元。商办成交集中于外郊环，从各区的成交情况看，宝山区的成交具有较明显优势，共成交 0.88 万平米，占据全市商办成交面积的 21.4%；闵行区以成交 0.49 万平米位居第二；嘉定区以成交 0.47 万平米位居第三；卢湾区、黄浦区、静安区、长宁区无商办成交。

　　在商办成交均价方面， 徐汇区以48412元/平米的均价位居第一； 闵行区以35141元/平米的均价位居第二；闸北区以 30458 元/平米的均价位居第三；成交均价最低的金山区，均价 8904 元/平米。

　　从近期的成交情况看，上周商品房成交表现为量价齐跌。上周商品房共成交 15.69 万平米，环比下降 7.6%；价格方面，商品房成交均价为 21767 元/平米，环比下降 0.40%。
　　商品住宅成交表现为量升价跌，上周商品住宅成交 11.57 万平米，环比上升 3.8%，成交均价为 22285 元/平米，环比下降 10.2%。

　　商办成交表现为量跌价升，上周商办成交 4.12 万平米，环比下降 29.2%，成交均价为 20313 元/平米，环比上升 25.3%。 

　　2.3 供销分析

　　上周， 住宅呈现预售量大于成交量的趋势， 住宅预售面积比成交面积多11.05万平米；预售量环比下降6.4%，成交量环比上升 3.8%。

　　上周，商办呈现预售量小于成交量的趋势，商办预售面积比成交面积少1.33万平米；预售量环比下降57.0%，成交量环比下降 29.2%。

　　上周，宝山、嘉定、南汇、奉贤、浦东有新增住宅批售。住宅新增批售面积最大为浦东，新增批售 10.98万平米；宝山以 3.05 万平米位居第二；嘉定以 3.04 万平米位居第三。整体呈现预售量大于成交量的趋势。

　　上周，宝山、闵行、嘉定、浦东、南汇有新增商办批售。嘉定以 1.97 万平米位居商办预售面积第一位；宝山以 0.42 万平米位居第二；浦东以 0.24 万平米位居第三。整体呈现预售量小于成交量的趋势。

　　2.4 存量分析

　　截止 9 月 18 日，上海全市一手房（商品房，不包括动迁房和配套房）可售面积为 1906.60 万平米，可售套数为 127529 套。

　　上周，上海商品房存量面积呈现上升的趋势，环比上升 0.73%；存量套数呈现上升的趋势，环比上升 1.5%。上周，上海住宅存量面积为909.93万平米，环比上升1.3%；商办存量面积为996.66万平米，环比上升0.25%。 

　　2.5 成交排名TOP10 楼盘分析

　　上周上海成交套数前十强的楼盘总套数达 479 套，占上海全市成交套数的 33.8%。从区域分布来看，上周成交套数前十强楼盘分布为：宝山 3 个，嘉定、南汇各 2 个，虹口、奉贤、金山各 1 个。

　　上周上海成交面积前十强的楼盘总面积达 4.19 平米，占上海全市成交面积的 26.7%。从区域分布来看，上周成交面积前十强楼盘分布为：宝山 4 个，南汇、嘉定各 2 个，闵行、浦东各 1 个。