[今日评论]重庆房产税力度加强系误读

重庆房产税力度加强系误读，严厉限贷保证调控效果

       (评论员/杨晨青)日前，重庆市地税局发布通告将在10月1日至31日对主城存量独栋商品住宅征收个人住房房产税，有个别媒体依据这一公告做出重庆房产税开始向存量房领域扩张、政策力度进一步加强的结论，我们认为这完全是对政策的误读。

       事实上，在今年1月27日重庆市正式对外公布落实房产税之日，当时所规定的征收对象中包含个人拥有的存量增量独栋商品住宅，个人新购的高档住房以及在重庆当地无户籍、无企业、无工作个人新购的第二套普通住房，显然存量独栋商品住宅并非是部分媒体所宣称的近期新增加的内容。而早在年初时，重庆市的房产税细则其实就已约定了这部分存量房的缴税时间是在今年10月份，所以当前这个时间点上重庆地税局所发公告只是按照原计划对外公布征收工作即将开始运行而已。另外，再看本次地税局公告中关于房产税税率标准和免税面积标准的表述，其实也和年初时的细则完全相同。

      至于重庆房产税征收至今对当地楼市的影响，我们认为并不如外界所预期的那么大，主要原因是应税房屋范围偏小。由于存量独栋商品住宅在10月份才开始缴税，所以年初至今已经开始执行的是三块：个人新购高档住房、个人新购独栋商品住宅以及“三无”外地人新购的第二套住房，而由于重庆当地市场本身吸引外来投资资金的能力有限，所以我们关注的范围主要集中在前两者。

 
       首先是新购高档住房，政策细则中对其的定义是建筑面积单价达到上两年主城区新建房交易均价2倍以上的住房，根据统计局官方口径公布的重庆2009、2010两年新建房均价计算，这条红线为9941元/平，即今年1月28日以后新购均价在9941元/平以上的房屋将被征收房产税，而事实上达到这一标准的交易在重庆市场所占比例并不高，根据CRIC数据，重庆今年2-8月份成交单价在10000元/平以上的新建商品房共有7600套，占成交总量的比例为12%。

       其次是新购独栋商品住宅，其在整体市场中所占比例更低，根据CRIC数据，重庆2-8月份成交的独栋别墅共67套，在市场成交总量中仅占0.1%。

      以上来看，重庆房产税从年初执行至今其实真正需要缴税的房屋比例非常低，而另一方面正是由于房产税这一看似严厉的调控工具落实，使得重庆成为一、二线重点城市中唯一没有出台限购的城市，这样看来似乎重庆市场政策环境偏松，但从当地市场今年以来的整体表现来看，调控的效果却异常显著，CRIC数据显示重庆1-8月份共成交商品房880万平方米，同比去年下跌29.7%，相比其他重点城市而言，重庆市场的回调幅度是偏大的。

       在笔者看来，重庆调控效果突出的主要原因是当地在限贷政策的落实上采取了非常严厉的态度，相比其他重点城市而言，重庆市场中刚性需求比例偏高，所以信贷紧缩所造成的成交量下滑也更加明显。

      附：[2011年1月份重庆房产税方案]

      首批纳入征收对象的住房：个人拥有的存量增量独栋商品住宅；个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。

      税率标准：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。

      免税面积标准：对于1月28日以前购买的独栋商品住宅免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。同时，为了打击外地炒房团的投资行为，对于那些在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。