[中原地产]新房成交低迷 品牌房企领降楼市

2011-10-21 11:17:01

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2011-10-21
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中原地产

  新房成交持续低迷 品牌房企领降楼市



  自今年初第三次调控启动,全国重点城市的新建住宅成交量呈现“淡季不淡、旺季不旺”的格局。投资性需求暂离市场,刚性需求平缓释放,市场成交量连续8月低位徘徊。中原监测数据显示,今年6-9月,30个主要城市成交量月度环比增幅均在3%以内。


  中原集团研究中心高级经理刘渊表示,10月全国重点城市新房成交量预计仍将在低位波动,较9月环比降幅约在5%左右,较去年同比降幅约为40%。其中,一、二线城市成交量继续下降的可能性较大,而三线城市相对较为稳健,成交量稳中有升。2011年第四季度,全国重点城市的新房市场将难现过去两年的 “翘尾行情”走势,全年低迷不振基本已成定局。


  重点城市成交低迷 三线城市已成中坚


  据中原地产监测数据显示,9月全国30城市新建商品住宅成交面积环比8月减少3%,较去年同期大幅减少35%,往年“金九”盛景未能出现。


  今年1-9月,一线城市累计新房成交量同比减少9%。本月,北京和深圳成交量再度探底,是一线城市中环比降幅较大的城市。上海、广州市场成交较为平稳,成交量较上月持平,但较去年同期的降幅也均达到40%以上;主要二线城市前三季度成交量较去年同期减少11%。9月,大部分二线城市成交量环比均呈下跌,跌幅前3位的城市分别是温州、杭州和大连,温州环比跌幅更高达到83%;今年1-9月,三线城市中,中原监测7城市的累计成交量同比却增加了15%。


  从全国销售情况来看,9月全国商品住宅销售面积为10064万平方米,环比上月增加44%,较去年同比增加7%,同比增幅较上月回落6.9个百分点。9月,30个重点城市占全国销售面积比例为12%,较上月减少6个百分点,虽然其中有统计口径的差异(全国数据来自统计局,各城市数据来自交易中心),但整体而言,市场重心向三、四线城市转移的趋势已经确立。


  从供应方面看,中原所监测的重点城市9月新增供应面积环比增加30%,供应量的增幅达到近期峰值。但受政策持续收紧以及信贷额度限制的影响,并未能带动成交量显著回升。今年前三季度,重点城市累计新增供应面积较去年同期减少10%,供应量与成交量的降幅几乎接近,可见在调控大环境下,开发商普遍采取谨慎推盘的策略,维持市场供求的基本平衡。


  在供应增加、销售低迷的情况下,重点城市的库存压力进一步增大。重点城市9月的供求比值均大于1,其中,深圳、重庆、成都和杭州该比值较上月有较大提高。上海和重庆的供求比数值分别为1.11和1.01,仍处于较为合理的水平;而成都和广州的供求比已达高位,分别为3.74和3.29,已超过2008年同期的该数值。在政策压力持续、信贷进一步收紧、购房者看跌预期增强等因素综合影响下,局限于部分楼盘的降价促销,显然难以带动整个市场的回升。


  自5月起,北京、深圳、广州等重点城市陆续有楼盘降价促销,但仍局限于个别楼盘。9月初,杭州下沙区的“保利湾天地”和“世茂首府”的大幅降价促销,更是拉开二线城市房价集体下行的序幕。中原调研结果显示,当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%~20%;主城区成交均价从8月的21000元/平方米,已下跌至17000元/平方米,降幅近20%。除杭州外,成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中,成都降价幅度大部分在5%~10%之内,降价范围已波及主城区和郊县;南京的新开楼盘均价降幅约10%,近郊住宅价格降幅较为明显;天津的新房均价降幅则在5%~15%。


  然而,目前各地的房价降幅仍未达到价量交换的临界点。与2008年类似,楼市降价潮的先行者,仍是各大品牌开发商。自今年5月起,就有中海、碧桂园等开发商纷纷推行降价促销,以价换量的策略。9月,全国各地区加入降价销售行列的品牌开发商也有所增多。中原监测数据显示,富力、保利、万科等标杆房企,都进行了不同程度的降价促销。但总体而言,和2008年相比,今年下半年以来的降价速度和幅度仍然较为有限。 


  中原对近期一线城市的热销楼盘进行了统计分析,发现当前销售率较高的楼盘主要具备以下几项特征:价格合理,有一定促销降价;交通便利,配套完善;类型以小户型,低总价住宅为主。由此看出,在“限购”、“限贷”实施后,首次置业的刚性需求渐成市场主力。在此基础上,本月的前五位热销楼盘还出现一些新的特征,反应市场主体出现局部变化。


  首先,热销楼盘中,知名开发商项目更多,销售率排名更靠前。例如,首开集团的“首开常青藤”、中粮、万科的“金域蓝湾”、和记黄埔的“世纪汇广场”等项目,销售率均位居所在城市的前五位,部分项目30天销售率甚至超过90%。由于知名房企的促销活动更多,部分还出现实质性的降价,再加上其品牌优势,因此更能够获得购房者的认可。


  其次,热销楼盘不再局限于面向刚性需求的中低端项目,一些中高端项目也开始跻身榜单。例如,上海的大平层高端住宅“仁恒森兰雅苑”,均价高达47000元/平方米,开盘30日销售率达到了45.7%,这在上海的热销楼盘中较为罕见。深圳的“世纪汇广场”,均价达到45000元/平米,开盘30日内销售率也超过60%。中高端住宅的热销,部分反映了在上海、深圳等购房能力较高、高端住宅聚集的城市,不同层次的购房者仍均有一定的活跃度,受“限购”、“限贷”政策的影响程度不同于其他城市。


  土地供应大幅放量 出让金同比大减


  9月,中原所监测的13城市居住用地供应面积为866公顷,较去年同期增加47%,较今年均值增加76%。相对于供应的明显放量,本月土地成交量仅有小幅回升。9月,居住用地成交面积为560公顷,较去年同期增加23%,较今年均值增加27%。


  今年前三季度的土地市场活跃程度不及去年。今年1-9月,13个中原监测城市居住用地累计供应面积较去年同期减少了16%,而居住用地成交量降幅达到29%,土地市场表现较新房市场更为低迷。


  刘渊告诉记者,今年以来,在冷清的市场氛围下,随着开发商风险意识增强,持币观望心态加剧,居住用地以底价成交占大多数,底价成交率大幅攀升。9月,13个中原监测的重点城市居住用地合计底价成交率为71%,较上月提高15个百分点,较去年同期大幅增加47个百分点。相对应的是,今年以来,土地溢价率较往年出现明显下滑。9月,重点城市的居住用地溢价地块的平均溢价率为48%,较去年同期减少14个百分点,其中一线城市的溢价率呈现大幅降低,但二线城市的情况较好,溢价率同比仍有15个百分点的增加。


  9月,重点城市居住用地成交价格环比有小幅回升。13重点城市合计居住用地楼面地价为3602元/平方米,环比上涨18%,但较去年同期仍下跌了35%。受土地成交量大幅下滑的影响,今年前三季度,重点城市居住用地成交金额较去年同期大幅减少了28%,一线城市降幅达32%。


  政策信贷双重压力 市场短期仍将低迷


  佛山“限购令”的放松仅维持12小时就宣告夭折,显示出在中央与地方政府间就调控政策存在不同意见。佛山的政策放松有其明显原因,中原监测数据显示,佛山“限购令”执行半年来,无论是新建住宅市场还是二手住宅市场,成交量都出现明显下滑。2011年4~9月,佛山新建住宅月均成交面积较2010年同期水平下降2成;二手住宅成交套数较去年同期水平下降幅度亦超过4成,市场颓势十分显著。


  刘渊表示,从佛山政策松绑的夭折可见,目前市场成交量的重挫已使地方政府压力重重。佛山“半日新政”的内容也显示出地方政府希望维持成交量稳定,实现全年价格下调,同时又防止价格反弹的良苦用心。但作为广东省第三大城市,一旦公认佛山“松绑”,必将对全国调控大局产生较大的影响。地方政府固然有冲破“紧箍咒”的冲动,但在调控目标尚未实现,尤其是房价未有实质下降前,政策放松在短期内难以实现。


  年初以来的调控,以限购、限贷为主要手段,抑制投资性需求。但随着供应量的减少,刚需为主的购买力依然可支持主要城市的成交量在低位波动,供求基本平衡,价格未现大幅下跌。


  但随着流动性的持续收紧,目前一些银行信贷额度已出现紧张。在房贷供不应求的情况下,购房者申请房贷难度增大、时间延长,即使是符合条件的首套购房者也面临利率上浮的限制条件。据中原调研,市场上六至七成的客户需要使用贷款购房。因此,房贷额度的限制对市场成交量的影响更为直接,自住、投资等各类需求均受到影响,这也成为9月成交量依然低迷的主要原因。


  刘渊预计,信贷额度在年底前仍将维持紧张局面,即使未来更多楼盘价格松动,成交量仍然难有大幅回升,目前楼市低迷的局面将至少延迟到年末。

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