[第一创业]风雨弥坚 市场筑反弹格局

    [第一创业]房地产中山市“限价令”点评报告:风雨弥坚 市场筑反弹格局（20111111）

    【房地产行业研究报告内容摘要】

    事件：

    近日，继珠海实施"双限令"后，11月10日，中山市政府也出台了"双限令"，但不是限购又限价，是限时又限价：当日起至2011年12月31日，单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米的将被暂缓网上签约手续。

    点评：

    限期51天执行 中山市政府明确自发文之日起至2011年12月31日止，全市新建商品住房交易按以下要求执行：单套商品住房合同销售价格超过5800元/㎡，市国土资源局暂缓在中山市商品房销售合同网上登记备案系统受理网上签约手续；单套商品住房合同销售价格超过5800元/㎡，未向市国土资源局提交登记备案资料的，市国土资源局暂缓办理登记备案手续。

    确保中山市实现2011年度房价增速低于GDP11%增速 中山市政府表示，限价是为了进一步稳定中山市新建商品住房价格，确保实现中山市2011年度新建商品住房价格控制目标而为。2011年3月31日，中山市政府发布《关于我市2011年度新建住房价格控制目标的意见》，明确中山市2011年新建住房价格涨幅要低于年度GDP11%的目标增速。而据《2011广东房地产蓝皮书》显示，2010年中山全市商品住宅均价为5273元/平方米。按照11%的增速计算，2011年，中山新建住房均价将不能超过5853元/平方米，与目标限价5800元/平方米十分接近。

    "三限"继续扩容 限贷在"限购、限贷、限价"三种房价调控措施中，限贷是最早被政府选择的，也是用得最为广泛的。二套房六成首付、三套房停贷已经在全国实行。限购令则是从大城市向二线城市蔓延，截至目前，全国已有47个大中城市实行限购令；而对于最直接控制房价的限价令，此前仅有烟台、韶关、丹东、增城、珠海、从化、廊坊等市采用。

    定额难比定率，行政色彩过浓 在实行限价令的城市中，只有珠海和中山明确提出了全市房价的统一上限：珠海是11285元/平方米，中山则是5800元/平方米，其他城市则多是限定了各楼盘的同比上涨幅度。比如增城则是限价不超过5%，从化为备案价上涨超10%要打回。珠海和中山这种"一刀切"的限价方式带有浓厚行政色彩。 地方政府极有可能形成跟风效应 时下，接近年关，地方政府为了冲刺全年房价控制目标，极有可能在短期内形成跟风效应，虽然地方财政目下吃紧，但终抵不过头上的"乌纱帽"宝贵。

    维持行业观点，政策预期已成为市场主导，市场仍以反弹行情为主 上月中央政策微调信号较为明显，货币政策调整利好地产板块，在板块已经对政策微调做出反应的前提下，地产本身的调控政策并没有发生实质性改变，所以，我们认为地产板块行情仍以反弹为主，在政策力度不放松的情况下，较难获得超额收益。时下，我们推荐个股的逻辑为1、奉行高周转、且产品线主要迎合刚需个股，例如：金科股份、荣盛发展和万科A；2、毛利率较高，融资成本较低且资金较为充裕个股，例如：招商地产等个股。