[中原地产]楼市"银十"预期落空 降价现象开始蔓延

    今年以来，重点城市成交量低位波动的现象已超半年，低迷格局仍未打破。中原监测数据显示，10月，30城市新建商品住宅成交量合计为1227万平方米，环比9月微增0.9%，较去年同期大幅下滑42%，同比降幅呈不断扩大趋势。由于去年第四季度新房成交量大幅拉升，预计今年四季度同比降幅将保持高位。今年1-10月，30城市新建住宅合计成交量较去年减少8%。

    供应方面，10月，12个重点城市(北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、杭州、武汉、长沙、福州、厦门、宁波)新增供应面积环比大幅减少26%，除北京、杭州、福州等城市新增供应环比上升，大部分城市均有减少。其中，上海、广州、成都本月的新增供应降幅均达到五成左右。主要原因在于，当前市场降价预期愈发强烈，而在资金链仍未断裂的情况下，开发商推盘动力不足。本月，受供应萎缩的影响，上海、广州、重庆供求比小于1，库存压力有所缓解。而北京、杭州、福州和宁波供求比仍在高位，分别达到了2.0、3.45、2.76和2.71，杭州的供求比为今年以来最高，并已超过了2008年的高位。

    一线城市：降价现象蔓延 上海加入阵营

    自调控以来，上海的房价相对较为坚挺。本月，在“中海御景西岸”、“龙湖郦城”、“绿地秋霞坊”等楼盘相继拉开降价序幕后，上海终于加入降价阵营，部分楼盘降幅达到30%以上。降价后，部分楼盘销量出现明显增加，中原监测数据显示，降价幅度约20%的“龙湖郦城”10月的销售均价环比9月下跌了14%，实现销售面积达到2.46万平方米，甚至超过了过去8个月成交量的总和。从本月销售率排名前5位的楼盘来看，有不少项目较前期价格出现了下调，如位于上海的“金地艺境城”9月底开盘价较前期降幅超过10%；“美岸栖庭”近期报价较前期低16%。

    中原集团研究中心高级经理刘渊认为，目前来看，降价行为主要集中在部分楼价虚高且供应集中的区域，真正的全面性降价尚未出现。对开发商而言，现阶段的降价主要是策略性的选择，目的是完成年度销售目标或解决短期的资金问题。我们认为，只有满足地价下行、开发商资金紧张、二手房降价这三个条件，全市场的拐点才会真正到来。

    二线城市：库存持续上升 价格渐逼拐点

    中原近期对部分二线发展中城市的调研结果显示，近期，二线城市供应量大幅增加，库存压力持续加大。例如，今年1-10月，福州的住宅新增供应较去年同期大幅增加了68%，但成交量却下滑11%，10月的供求比已达到2.76的历史高位。宁波9月供求比高达2.71，今年前9个月新增供应大增26%，而成交量却下滑10%。厦门今年前9个月供应面积同比增加113%，成交量同比增幅仅为23%。

    与一线城市新房全面降价形成对比的是，二、三线城市的住房价格依然坚挺。中原调研结果显示，在武汉、长沙、福州、厦门、宁波等城市，降价楼盘仍为极少数，部分城市房价稳中有升。如长沙、福州住宅成交价格同比均有15%以上的上涨。在武汉，市场以刚性和改善性需求为主导，降价楼盘较少。虽然二、三线城市价格依然没有明显回落，但在政策未能放松，库存压力持续上升的情况下，房价，尤其是高端项目价格或将走向拐点。

    随着“金九银十”变成“铜九铁十”，房地产市场各参与方的心态发生了明显的变化。在一线城市和二线发达城市中，房价的下跌已逐步形成共识，房价拐点初现。开发商降价力度提升，超过20%的实质性降价不断涌现；但成交面积依然低位徘徊，购房者的观望情绪愈发明显。

    中原集团研究中心分析，市场心态的转变，并非单个因素造成的，除了众所周知的限购、限贷、限价等原有因素外，以下四个因素也促成了近期市场心态的变化。

    第一，政府调控态度依然坚决。温家宝在10月29日的国务院常务会议中指出，要坚定不移搞好房地产调控， 11月6日更明确的表示中国下调房价是国家坚定的政策。同时，佛山放松“限购令”的流产，以及台州、珠海等二线城市逐步加入限购行列，进一步显示出政策的决心和长期性。

    第二，宏观经济显著回落，购房需求受到抑制。从前三季度的GDP、投资、出口等数据来看，经济指标逐季出现下滑，这是中央政府主动调整经济增长方式的必然结果，但是这从客观上影响了部分企业的盈利能力，在收入降低的情况下，对房产的需求也有所下降。据中原近期调研，部分东南沿海城市的楼市已受到以上因素的影响。

    第三，信贷额度持续收紧，抑制刚性需求。房贷的松紧向来是决定房价涨跌的重要因素，随着年内可用信贷额度的耗尽，目前多数银行首套贷款的利率优惠大多已经取消，部分城市甚至出现上浮，且放款时间也大大延长，部分城市二套房贷业务已暂停。信贷额度抑制了刚性需求的释放。

    第四，存量大幅上升、降价楼盘增多。随着供求比的持续高位，部分发达城市的住宅存量已经接近2008年时的高位。继北、深、成、渝、杭等城市后，10月上海也加入了降价阵营。中海、龙湖、绿地率先降价，降幅普遍超过20%。降价现象的增多更进一步强化了购房者的降价预期，持币待购现象有所增加。