[中原地产]成交低位徘徊 价格松动有望继续扩大

二手住宅成交低位徘徊 价格松动有望继续扩大

在新房市场降价促销的压力下，二手楼市价格松动进一步扩大，但仍与购房者的心理预期有一定的差距，因此成交持续低迷。继北京、上海、深圳后，11月天津和成都二手住宅价格亦开始下跌，且环比跌幅呈扩大态势。中原集团研究中心高级经理瞿安新预计，12月二手住宅价格松动幅度将继续扩大，成交量将随之小幅回升。

中原领先指数系统数据显示，11月二手价格下跌的城市继续增加，除广州外其他五城市二手住宅价格指数环比上月均有所下跌，且环比跌幅均在1.0%以上；广州价格指数虽保持上涨，但环比涨幅均较上月进一步收窄。

根据中原统计，11月六大城市的二手住宅成交面积合计约246万平方米，和上月基本持平。分城市来看，北京、上海和成都二手住宅成交面积有所回升，环比增幅在1~3成；广州和深圳二手住宅成交面积继续回落，环比跌幅为2~3成；天津则基本和上月持平。但总体来看，六大城市二手住宅成交面积依然是低位徘徊，较2010年月均水平仍有较大差距。

二手住宅租赁市场受二手住宅价格调整的影响，部分城市租金亦出现小幅波动。11月，北京、深圳、天津、成都租金指数均有小幅回落，上海和广州租金指数则小幅上扬。临近年末，租赁市场成交量开始逐步回落。根据中原统计，本月六城市二手住宅租赁成交量环比均有所下降，降幅在2~3成。

瞿安新表示，目前的全国的二手房市场存在二大特征：

(1)自住需求为主，普通住宅占比增加。受调控政策影响，投资型需求被打压，改善型需求也被抑制，目前市场上以自住型需求为主。这部分需求大多经济收入有限，而且在今年信贷收紧，首付及利率提高的情况下，更加偏向于购买低总价的中小户型。根据中原统计数据显示，2011年前 11个月，北京、上海、广州、深圳、天津五城市单套面积在90平方米以下二手住宅成交占比分别为49%、66%、62%、65%、65%，而且这一比重较2010年、2009年均有不同程度增长。

(2)二手占比下降，郊区回落幅度最大。由于一二手房市场的替代效应，在二手房价格松动幅度小于新房市场，而且二手房又较新房更难获得银行贷款的情况下，一手住宅成功分流了二手住宅的客户。据中原统计数据显示，2011年六大城市二手住宅的成交量同比跌幅普遍超过一手住宅，导致二手住宅成交占比有所下滑。根据中原统计，除上海外，其他五城市2011年二手住宅成交比重较2010年回落了4~10个百分点。分区域来看，由于目前打折促销的新房项目基本位于城市郊区，而且郊区新房市场供应较多，对周边二手房项目客户分流效应明显，因此郊区二手住宅成交占比回落最大；次中心区由于打折促销的新盘较少，二手占比基本不变；中心区由于新盘供应稀少，二手住宅成交占比不降反升。

调控政策维持 量价交换缓慢回升

尽管近期二手房价格松动的幅度有所扩大，但与购房者预期仍有较大差距。与此同时，在新房市场降价促销愈演愈烈的影响下，二手房议价空间有望进一步加大，预计未来二手房价格将继续下跌。据中原报价指数数据显示，11月，除广州报价指数略有回升外，其他五城市报价指数均较10月继续走低。其中，深圳和北京报价指数位于10%附近，天津首次跌破20%，上海和成都在20%附近。由此预计，12月这五个城市价格指数将进一步下跌。

随着价格的下跌，成交量有望缓慢回升。但从近期国务院副总理李克强表示“政府的宏观调控明年还会继续实行当前的遏制房价过快上涨的政策”以及住建部知会相关地方政府对限购令的有效期进行延续，可以预计2012年宏观调控政策仍将持续，而且对楼市影响最大的限购政策将继续执行。受此影响，成交量回升的幅度较小，预计2012年二手楼市将呈现量价交换的缓慢回升之势。