[中原地产]中央定调坚持调控 房企促销难撼颓势

中央定调坚持调控 房企促销难撼颓势

一周楼市(2011.12.2-12.8)

12月9日，中共中央政治局召开会议，提出明年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，根据形势变化做出预调、微调；同时提出坚持房价调控政策不动摇，促进房价合理回归，再次彰显了中央坚持房地产调控的决心。上周住建部也表示，对于限购政策即将到期的城市要进行延续。在宏观调控的持续压力之下，上周各重点城市的住宅市场表现依然惨淡，预计年末回升乏力。各标杆房企11月的业绩也出现了大幅下滑，中原集团研究中心表示，逆市之下，尽管一线城市低价入市的城郊楼盘销售表现不俗，但仍难撼动整体市场的颓势。

年末“翘尾”行情难现 标杆房企或惨淡收局

上周，住建部表示，对于限购政策于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。中央也表示“房地产调控处在关键时期，应坚持调控不动摇”。在宏观调控的持续压力之下，重点城市的房地产市场表现尤为惨淡，年末回升乏力。中原监测数据显示，上周8个重点城市新建商品住宅成交量合计环比下降6%，其中北京大幅下降40%，结束连续三周成交放量的行情，预计年末成交量冲高的“翘尾”行情将不复出现。上周，二手房市场也再度陷入低迷。尽管北京上周或受最低计税价格预期上调影响而成交激增，但据中原监测，5个重点城市的二手房成交量环比仍下降66%；北京和深圳二手房的中原报价指数则继续走低。

市场的持续低迷，使得标杆房企的11月销售业绩不再坚挺。中原监测数据显示，包括中海、保利、万科等巨头在内的标杆房企，11月销售面积环比出现明显减少。即使以高周转率著称、降价促销力度较大的万科，11月销售面积和销售金额也分别环比减少了26%和20%，中海和碧桂园的销售面积环比降幅也分别达到52%和41%。

中原集团研究中心认为，11月标杆房企的惨淡收场，除了市场持续走低外，还受到开发商城市布局、产品定位、营销策略三大因素的影响。如果大量项目分布在成交不活跃的城市、产品定位在受限购影响较大的高端产品，且没有采取主动灵活的降价促销策略的开发商，业绩表现则更不尽如人意。

城郊项目大幅减价 一线均价结构性下滑

在“限购”和“限贷”双重拦截之下，当前四大一线城市的购房者已由刚需和投资并重转向以首次置业的刚需为主，成交放量的楼盘也多集中在城市边缘地区。据中原统计，四大城市11月销售率排名前列的项目，除大多位于城郊外，还具有两大特征：一是大多通过降价或者以低于周边的价格入市，如上海的“龙湖郦城”、深圳的“公园里花园”等；二是，热销楼盘的开发商多为知名大型开发商。上周，上海成交面积最大的项目“浦江华侨城”，成交均价为18540元/平方米，而周边新房均价达到23000元/平方米左右。

在高价盘缺少需求支撑、低价盘占据市场主力的情况下，重点城市的新房成交结构发生了明显的变化，成交均价出现较大回落。11月，四大一线城市的新房成交均价较今年1月均有下降，北京、上海、广州和深圳的房价降幅分别达到13%、15%、10%和7%。近期的销售特点表明，在房价进入下行通道，购房者心理预期不断调低的环境下，只有实质性的降价，才能真正促进成交。预计未来数月内，若政策未出现根本性的变化，包括北京、上海在内的主要城市，房价将继续处于下滑通道。