[中原地产]利空预期强烈 供应量萎缩、成交率下降

土地市场：利空预期强烈 供应量萎缩、成交率下降

【中原地产研究年刊2011】土地新闻稿之二

《中原地产研究年刊2011》认为，国内土地市场受住宅销售低迷，调控政策持续收紧等利空预期影响，居住用地供应量缩减、成交率降低，这是导致成交量下降的主要原因。

《中原地产研究年刊2011》公布数据显示，由于供应量缩减，2011年1~11月，北京、天津、重庆、成都、武汉、杭州、长沙7城市成交量同比下降14%~58%，该7城市供应量同比缩减7%~49%。除此之外，成交率(当年实际供应地块的最终成交比例)数据显示，北京、上海、广州、成都、武汉、长春、南京、苏州、长沙9城市2011年(1~11月)成交率均低于前2年平均水平，其中北京、广州、长春、南京、苏州、长沙更低于2008年水平，成交情况不乐观。

地价坚挺 房企购地意愿低

《中原地产研究年刊2011》认为，房企购地意愿低，是土地供应量缩减、成交率降低的主要原因。而购地意愿低的背后，除了销售市场不景气，政策环境不明朗外，坚挺的土地价格也是一大原因。

《中原地产研究年刊2011》介绍，为防止流标带来的不利影响，自2010年首轮调控起，多个城市相继推出“预申请”制度。受此影响，上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、长春、南京8城市2010年居住用地成交率均高于2009年。然而，随着调控深化，2011年住宅成交放缓显著，这直接导致房企库存压力大增。加上2011年宏观调控下银根紧缩、融资渠道收紧，房企不得不延缓开工，以缓解资金压力。

由于整体市场低迷，“预申请”制度也难以避免流标。各地“中止出让 ”频频上演，使得近期成交率持续走低。11月，上海、广州、重庆、成都、长春、南京、长沙7城市土地出让成交率大降，大大低于前10个月的平均水平。

从成交数据来看，尽管部分区域地价出现松动，但地价下跌仍限个案，地价总体依然保持坚挺。从近期房企“弃购”的表态中获知，地价坚挺是“弃购”的主要原因。据中原监测，部分外围过热区域地价已出现小幅回落趋势，如北京通州宋庄和房山长阳、上海嘉定南翔和奉贤南桥、广州科学城、杭州下沙和之江。这些地区处于城市外围，受近两年大量开发、集中供地影响，未来住宅供应规模庞大，势必将形成竞争格局，对房企销售造成一定压力。目前，部分房企率先降价销售，而拿地价格亦出现10%~20%的回落。

相对而言，中心区域由于其稀缺性，地价仍保持高位，如成都锦江攀成钢、杭州下城灯塔；同时，仍处于发展上升期或未来住宅供应压力较小的地区，地价依旧保持坚挺，未有明显回落，如北京大兴旧宫、天津滨海、武汉东西湖等。

分类城市来看，与2009、2010年相比，二线城市地价依然坚挺，一线城市稳中有降，目前地价仍远高于2008年水平。

流标或将持续 2011市场低迷成定局

临近年底，迫于地方债务压力及供地目标，多个城市在目前市场不景气的现状下依然加大土地投放。然而，依照目前的发展态势，年底前流标预期依然强烈。目前，北京以降低保证金、放宽付款期限以及减少保障房配建等多种方式吸引房企购地，迹象表明出让条件放松已初露端倪，预计在目前惨淡的市场环境下，或将有其他城市跟进。然而，政策环境的不明朗使得开发商对后市缺乏信心，甚至个别房企公开声称“不拿地”，受此影响，年末土地市场难有起色，2011全年土地成交低迷已成定局。

出让金整体下滑 商办用地成交火热

《中原地产研究年刊2011》公布数据显示，受到居住用地成交量萎缩影响，居住用地出让金大幅下降，13个重点城市1~11月居住用地出让金同比下降约34%。仅深圳、重庆同比上升，其余城市降幅多达11%~53%，其中北京、上海、杭州3城市同比腰斩，降幅达49%~53%。

受益于商办用地出让的出色表现，2011年整体土地市场出让金虽然出现下滑，但下滑幅度大大低于居住用地市场。数据上看，13个重点城市1~11月商办用地出让金同比上升63%，仅深圳、长春2城市同比下降，而同比上升的城市中，北京、广州、天津、成都、南京、苏州、长沙7城市商办用地出让金多达去年同期的2倍以上。13个重点城市商办用地出让金比重由去年的17%提升至2011年的31%，仅深圳、重庆、长春同比出现下滑，其余城市商办用地出让金比重均大大增加。受到住宅“限购”影响，多家全国布局的实力房企调整了开发及购地方向，适时的增加商业地产比重。此外，作为“十二五”规划开局之年，各地发展意愿强烈，新老规划齐头并进，有力的推动了商办用地活跃成交。

《中原地产研究年刊2011》认为，从4个一线城市重点发展商务区2011年商办用地的出让情况来看，北京朝阳CBD及丽泽商务区出让收入占比2011年北京商办用地出让金达60%，上海的虹桥商务区、临空园区及世博园区占比亦达到47%，广州琶洲商务区及深圳后海商务区分别占比46%及83%。