[中原地产]二手住宅价格全线下跌 未来成交量有望小幅回升

二手住宅价格全线下跌 未来成交量有望小幅回升

2011年12月，六城市二手住宅价格指数全线下跌。其中广州为今年以来首次下跌，北京、上海和深圳的环比跌幅则继续扩大。由于近期政策面不断释放出“从紧”的调控信号，加之临近春节淡季，因此虽然近期二手房价格有所下调，但成交量却未有明显改善。中原集团研究中心预计，2012年二手楼市的调整格局还将会延续，而价格则会出现实质性回落，成交量有望小幅回升。

报价降低 购房预期下调

随着调控的持续深入，二手房降价的步伐不断加快，根据中原集团研究中心调研，近期二手房报价不断降低。与此同时，购房者对于房价的心理预期也在同步下调，因此买卖双方的心理价位之间仍有较大差距，导致二手房市场依然处于低迷局面。

据中原集团研究中心统计，12月六城市的二手住宅成交面积合计约247万平方米，和前两月基本持平。进入四季度后，成交量未进一步降低，但亦未见回升。分城市来看，广州和成都的成交面积均呈小幅下降，环比跌幅约为1成；其他四城市的二手住宅成交面积则略有增长，环比增幅不超过5%。但总体来看，六城市二手住宅成交面积依然是低位徘徊。

价格方面，中原领先指数系统数据显示，12月六城市二手价格环比上月有不同程度的下跌，其中广州为今年以来的首次下跌。深圳和北京跌幅相对最大，均在2%以上；上海和广州跌幅在1.5%左右；天津和成都跌幅相对最小，不超过1%。

成交触底 未见回升迹象

中原集团研究中心统计数据显示，2011年10、11、12月六城市二手住宅总成交面积分别为242、246和247万平方米，未有回升，亦未有进一步下降。一方面表明成交量可能已经触底，楼市仅以最为刚性的部分需求在勉强支撑，成交量已无进一步降低的空间。

但另一方面也说明，价格下降的趋势还将持续并加剧，因为价格若已降到购房者的预期，便会有部分购房者入市，成交量会呈现逐步回升的势头，即通常所说的量价交换的过程，这一规律在2008年楼市调整过程中已经得到印证。然而目前成交量并未有任何回升迹象，则表明房价仍有下降空间。

目前二手房价格下降的幅度还较小，降价抛盘者也仅为少数，但最新一期的中原报价指数已经显示出，近期二手房业主降价的幅度正逐步扩大，中原集团研究中心预计2012年年初，二手房价格下降的趋势还将会保持。而随着价格的不断下降，成交量将会逐步有所回升。

春节临近 低迷格局维持

由于临近春节，楼市将步入季节性淡季，受此影响，成交量将会继续萎缩。而节后2月份楼市的走向将会较为关键。中原集团研究中心预计2012年一季度，二手楼市仍会处于低位，小阳春的表现将会较为平淡，价格会维持下跌格局。

随着二手房价格不断下降，一二手房价格倒挂的局面将会有所缓解，并将会吸引部分购房者的回流，并带动成交量的回升。

租赁淡季 租金小幅回落

临近春节，租赁市场进入传统淡季，租赁需求减少，租金亦随之下调，本月除广州、天津租金指数小幅上涨之外，其余四个城市均有所下跌。

中原集团研究中心认为，二手住宅价格走势的持续下行，减弱了人们对租金持续上涨的预期，预计2012年一线城市二手住宅租金将以平稳为主。