[中原地产]二手住宅成交创新低 租金上涨势头终结

二手住宅成交再创新低 租金持续上涨势头终结

由于1月恰逢春节淡季，使得原本已处于低位的二手住宅成交量再度大幅萎缩近5成，而政策面持续调控的信号，不断强化着降价的预期。受此影响，1月份六大城市的中原领先指数加速下跌。同时，最新一期中原报价指数也显示，二手房报价呈下跌之势。中原集团研究中心高级经理瞿安新指出，今年一季度二手房降价压力依然较大，在价格尚未触底之前，购房者入市仍将较为谨慎，量缩价跌格局仍将维持。

成交大幅下挫 价格加速下调

农历新年让楼市进入短暂的休市状态，二手房成交量因此出现大幅下滑，但价格下降的步伐却并未停止。根据中原集团研究中心统计，1月六城市二手住宅成交面积合计约126万平方米，环比2011年12月回落近5成，为5年来的单月最低。其中，北京环比跌幅最大，约7成；深圳、天津和成都环比跌幅约5成；上海和广州跌幅相对较小，为3成。

瞿安新告诉记者，自2011年3月以来，六城市二手住宅成交面积一直处于低谷，而且呈逐月走低的趋势，2011年4季度起调控效果开始显现并逐步加深。2012年1月由于春节效应叠加，六城市二手住宅成交面积居近5年以来同期的最低位。仅上海今年1月二手住宅成交面积略高于前两年春节所在月份，其他五城市均是近5年以来春节所在月份的最低值。

从2011年4季度起主要城市二手房价格转入下降通道，此后，价格呈现加速下调之势，CLI二手住宅价格指数月度环比跌幅逐月放大。据中原领先指数显示，1月六城市二手住宅价格指数继续下跌，而且除广州外的五城市环比跌幅较上月均有所扩大。其中，北京和广州的环比跌幅超过3.0%。同比2011年1月，仅广州和天津价格指数有所上涨，其他四城市均有不同程度的回落。

从各地二手住宅价格指数的回落周期来看，北京和深圳累计下跌周期最长，分别连续10个及8个月下跌，累计跌幅分别为9.5%和11.4%，基本已回落至2009年11月的及2010年7月的水平。上海、广州和天津价格的回落周期较短，在2~4个月之间，累计跌幅在6%以内，基本已回落至2010年末、2011年初的水平。

另外，本次价格下调在区域上呈现出普遍性，根据CLI二手住宅价格指数的分区域指数显示，目前六城市各主要行政区二手住宅成交价格均有下跌。但相比之下，次中心区的新兴板块价格跌幅较大，如北京的石景山、亦庄等区域。

租赁方面也不容乐观，除上海外的五城市二手住宅租金指数均有小幅下滑。从近几个月租金指数的走势来看，前期租金持续上涨的势头已经终结，目前呈现小幅波动回落之势。瞿安新认为，主要原因有两方面：一、业主转售为租，租赁房源增加；二、房价的持续回落，影响了市场对租金的预期。

值得关注的是，据CLI二手住宅租金指数显示，2011年10月至今，北京和深圳二手住宅租金持续回落，租金指数累计跌幅分别为2.26%和1.31%。由于这两个城市二手房价格的跌幅相对较大，对租赁市场也形成了一定的压力。相比之下，上海、广州和天津累计跌幅则相对较小。

政策预期从紧  后市不容乐观

由于调控的持续影响，2012年1季度楼市还将会处于低迷态势。1月31日，温家宝在国务院第六次全体会议上再次指出，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求，促进房价合理回归。这是两年以来第五次公开提出要促进房价的合理回归；2月12日，被指为救市措施的芜湖市房地产新政遭暂停。由此预计今年调控政策仍将从紧。

瞿安新表示，就目前二手房市场而言，买卖双方均在期待节后楼市动向，2月份的市场表现将显得尤为关键。据中原监测，春节过后主要城市新增客源和盘源均有所反弹，但相比去年同期仍有较大差距；与此同时，购房者入市意愿不高，持币观望等待价格下跌者仍属多数。近期中原报价指数也显示，节后2周的各城市报价指数仍处低位徘徊。可以预计2月份各地二手住宅成交量将会有所回升，但幅度有限，小阳春的表现将较为平淡，而价格则会维持下降趋势。