[中原地产]地价让利 合肥土地新政惠及商业地产

地价让利 合肥土地新政惠及商业地产

日前，合肥出台了《关于促进存量商业用地升级改造提高土地利用效率的意见》、《关于盘活存量建设用地提高土地利用效率的意见》和《关于促进工业用地集约利用的意见》三大土地新政(下称《意见》)，旨在鼓励开发商业项目，推动土地销售。

住宅低迷 商业开发看好

近期，合肥住宅市场受调控影响而表现低迷。根据中原集团研究中心监测，2011年合肥新建住宅销售面积同比下降28%，跌幅甚至高于北京、上海等13个重点城市的同比降幅(22%)。住宅销售的惨淡使得开发商对居住用地的购地热情大大降低。2011年13个重点城市居住用地成交面积同比下降32%，流标率更是在近四个月中连续攀升达到历史高位。

然而受到住宅市场调控挤出效应的影响，2011年13个重点城市商办用地不仅成交面积同比上升22%，流标率亦显著低于同期的居住用地。中原集团研究中心认为，在目前调控持续收紧的基调下，商业地产似乎更具发展空间，故在同等让利的条件下，商业用地对开发商更具吸引力。因此，合肥土地新政针对商业项目的升级改造及开发予以了一系列优惠措施。

规划灵活 大型项目地价让利

《意见》指出，2012年底前，合肥城市规划区内的商业、工业、办公、综合等存量土地，土地使用权人可在规划允许的条件下，提高容积率升级改造为商业项目。因此，在项目的选址及设计上，开发商将获得更多的自主性，项目规划更趋于灵活。

此外，《意见》对总投资在5亿元以上的大型商业综合体和五星级酒店项目，按物业自持比例，地价上给予5~7折的优惠，旨在鼓励大型项目投资，盘活土地储备库存，从而增收土地财政。据统计，2011年合肥土地出让金同比下降25%，为近三年来最低值。中原集团研究中心表示，此优惠地价鼓励开发商购地之举措，一方面可增加土地财政收入，另一方面可招商引资，带动区域整体发展。

门槛较高 实力房企够格受惠

《意见》中最值得关注的是，5亿元以上的大型商业项目投资，按物业自持比例，给5~7折地价让利。具体而言，自持比例达60%~100%方可获得地价让利。因此，该地价的让利对开发商的资金实力及运营能力均提出了较高要求。在目前各类融资渠道依然收紧的情况下，惟有资金实力雄厚，且具备商业物业运营能力的开发商才能享受这一优惠。

不涉住宅 新政或更具持效性

日前，芜湖的托市政策仅仅出台三天即告停，因此短期来看，房地产调控政策出现大幅放松的可能性依然不大。

中原集团研究中心认为，合肥土地新政则以鼓励商业项目开发为导向，不仅曲线盘活土地储备库存及存量土地，提高单幅土地的利用率，更可望有效增收土地财政。同时，由于不涉及放松住宅市场调控政策，预计该新政被驳回的可能性较低，因此或更具持效性。