[兰德]上市房企年报研评3:存货量大增 周转率下降

上市房企年报研评(三)：存货量大增 周转率下降

兰德咨询公司总裁 宋延庆/文

【摘要】受政策调控影响，已披露2011年存货量的27家上市房企，存货总量增幅达117%。我国10个典型城市新建商品住宅库存总量同比增长39.22%。截至2011年底，预计全部上市房企的存货总量可能会超过1.4万亿元，全行业的存货总量极有可能已超过5万亿元！去存货或去库存化必将是2012年绝大多数房地产企业的年度主题。或许，今年房地产企业明智的选择是：加快去库存化，甚至不惜降价销售，以换回现金流，同时以回流的资金低价拿地，实现逆市扩张。如此，或将迎来新的、难得的发展机遇。

上周到一家著名上市房企出差，会商产品战略与产品线规划。在该公司运营管理中心的墙上，张贴着一张A2纸大小的《存货待售房产销售计划一览表》。“总计”栏处，737.4亿元的存货总值用一个椭圆形的红圈做了标注，显得特别醒目。当时，一种患难与共的沉重感顿然而生。我知道，这家企业的存货量其实在某种程度上代表了上市房企整个群体，乃至全行业企业的存货状况。

截至2月16日，全行业158家上市房企(开发类)中，已有一半以上的企业公布了业绩预告或快报。虽然多数企业在预告或快报中没有披露存货量指标，但从已披露结果来看，房地产全行业及上市房企存货量创新高已是确定无疑了。

我们知道，房地产开发企业的存货包括未开工、在建开发工程、库存现房、在销项目、未开盘销售的项目以及尚未结算的项目等。与存货直接相关的指标主要有两个，一个是存货量，有面积和货值两个表述方式，另一个是存货周转率。其中，存货周转率是指一定时期主营业务成本与平均存货余额的比例，是反映企业资金效率和经营业绩的重要指标之一。

我们先看看已经披露存货量指标的企业情况。Wind数据显示，已披露2011年报的27家上市房企存货总量达141.14亿元，相较于这27家公司2010年末64.98亿元的存货总量增长了76.16亿元，增幅达117%。27家公司中，存货总量最高的是ST华源，存货总量达到了62.86亿元。但由于2010年ST华源基没有披露存货相关的数据，因此我们难以计算出其存货量增长情况，但肯定是创下了新高。这说明，在2011年实现了被东福实业重组后，ST华源虽然业绩靓丽，但距彻底翻身还尚有许多工作要做。

库存高企并不是ST华源一家地产公司面临的危局。兰德咨询研究报告显示，2010年末，全部上市房企的存货总量已经超过1万亿元。其中，剔除ST企业后的129家上市房企的存货总量是9098亿元，同比增加40.4%。到了2011年一季度末，存货达到了9865.14亿元，同比增40%，环比增8.43%。依照2011年房地产市场状况及上市房企销售目标完成情况，兰德咨询推算，到年底，预计全部上市房企的存货总量可能会超过1.4万亿元。按照上市房企市场占有率超过25%来推算，全行业的存货总量极有可能已超过5万亿元！

这一惊人数据其实还可以从库存面积指标上得到进一步验证。世联数据显示，2011年第三季度末，沪深两市上市房企的库存总量已达到1.2亿平方米的历史高点。易居报告显示，截至2011年12月底，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，与上年同期相比，增长39.22%。北京、上海、深圳、广州等4个一线城市新建商品住宅库存总量比去年同期增长约46%左右。其中，北京库存量1046/ 万方米，同比增长33.97%；上海库存量973/万方米，同比增长51.99%；广州库存量800/万方米，同比增长64.53%；深圳库存量265万方米，同比增长30.63%。另外，青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州等6个典型二线城市新建商品住宅库存总量同比增长32.75。其中，杭州新建商品住宅库存343万平方米，同比增长92.5%；南昌新建商品住宅库存178万平方米，同比增长86.8%；福州新建商品住宅库存244万平方米，同比增长73.7%。南京新建商品住宅库存627万平方米，同比增长56.0%；厦门新建商品住宅库存340万平方米，同比增长32.7%；青岛新建商品住宅库存1183万平方米，同比增长5.0%。了除青岛新建商品住宅存量呈小幅上升外，其余5个典型二线城市新建商品住宅存量均明显大幅增长，特别是杭州，存量较2010年翻倍增长。

虽然10个典型城市的新建商品住宅库存量不足以代表全国商品房库存总量，但也在相当程度上反映了商品房库存总量的变动趋势。由此可以基本判断，无论是全行业，还是上市房企这个群体，2011年的存货总量可能会超过2008年的历史峰值，创下历史新高。

一方面是存货量快速增加，一方面是销售不景气，这必然会导致企业的存货周转增长和存货周转率下降。兰德咨询基于历史数据推算，2011年末上市房企的平均存货周转率可能会低于0.3，存货周转周期将会多于3年。全行业的数据也不比此乐观。

这就是房地产开发企业所面临的困境。资金链愈发紧张、存货量快速增加已成为两大高度关联、相互夹击的突出问题。这也就不难理解，为什么今年大多数企业都纷纷降低开工面积计划，降低销售目标增长率了。

由此我们还可以进一步断定，如果“政策调控不动摇”，房地产企业的资金链肯定会更加紧张。另外，我们必须意识到的是，去年开工的保障房将会在2012年大量入市，这会进一步增加去存货难度。在库存量快速增加的情况下，房地产企业肯定会加大营销力度。所以，去存货或去库存化必将是2012年绝大多数房地产企业的年度主题。

相较于库存本身，去库存化能力更能反映市场的销售状况。但从一月份销售数据来看，无论是主要城市销售额情况，还是主要企业销售额同比情况，销售状况依然是“悲观”趋势。如果这种趋势进一步持续下去，有可能引发今年的第一轮降价潮。

值得注意的是，房地产存货量的增加也影响到了那些兼做房地产开发的非主业上市企业的业绩。这也会进一步促使这类企业加快“脱房”速度，回归到核心主业上去。对这类企业来说，正可谓“成也地产，衰也地产”。如果有更多的企业“脱房”，又何尝不是房地产业的一件幸事呢？因为这意味着，将有专业化的房地产企业去填补他们“脱房”后腾挪出的市场空间，也将会提高房地产市场的专业化水平。

但愿存货量的快速资金和增长率的下降也会促使更多的专业化企业思考自己的战略导向，主动调整产品结构。这又何尝不是房地产业的一件幸事呢？因此，宋延庆(博客，微博)建议，或许也是今年房地产企业明智的选择是：加快去库存化，甚至不惜降价销售，以换回现金流，同时以回流的资金低价拿地，实现逆市扩张。如此，或将迎来新的、难得的发展机遇。