[中原地产]政策“微调”暖风频吹 以价换量阳春渐显

政策“微调”暖风频吹 以价换量阳春渐显

一周楼市(2012.2.17-2.23)

上周，上海房管局重新解读限购政策，即居住证持满三年的外地居民家庭在购房资格上等同于上海本地户籍家庭，从而引发市场热议及股市上扬。上海的政策新解具有风向标意义，或刺激更多城市效仿。受春节后季节性市场回暖和政策利好等因素影响，上周各重点城市新房和二手房的成交量环比均大幅增长，小阳春渐显。由于过去一年多的市场成交量大幅缩减，部分二、三线城市的新房累积存量已攀升至历史高位，近期部分大型房企在不少二、三线城市展开了新一轮降价促销活动，“以价换量”初见成效。

各地政策“微调” 市场阳春初显成交回升

尽管中央政府调控依然从严的基调未变，但近几个月以来，包括北京、上海及武汉等城市纷纷以上调普通住宅标准、放宽公积金贷款额度等各种方式进行政策“微调”。上周，上海房管局宣布，居住证持满三年的外地居民家庭在购房资格上等同于户籍家庭，这意味着将有新的购房需求被释放出来。虽然上海政府再三重申调控政策绝不放松，此项标准自限购以来均已执行，但由于各大中介代理机构均无操作过此类实际案例，因而此举被认为是政策微调的信号。

中原集团研究中心认为，上海的政策新解具有重要的风向标意义，预计更多城市或将效仿此类“适度微调”的做法，在政策的执行细节上给予新的定义。

政策 “暖风”频吹，大大提振了楼市信心，加之主要城市的新房价格仍处下行通道，不少刚需型购房者的入市意愿明显增强。中原监测数据显示，上周9个重点城市(北京、上海、广州、深圳、南京、成都、天津、青岛及杭州)的新建住宅成交量合计环比大增近五成。其中，北京和杭州等城市的成交量环比增幅均超过一倍，已明显超过去年同期水平。二手市场的成交回升势头也较为明显，上周北京、上海合天津的二手住宅成交量环比增幅均在40%以上，上海、广州和深圳的二手房盘源和客源量均出现两成以上的增长，而中原经理人指数也出现连续5周的上扬，表明对市场走势持乐观态度的从业者比例逐渐提升。

新房库存攀高 中小城市降价压力渐增

在过去一年多时间内，严厉执行的限购限贷政策使各重点城市成交量大幅缩减，包括杭州、温州等部分二、三线城市的新房存量已攀升至历史高位，存量消化时间也大幅延长。经中原调研，这些城市中的大部分房价依然坚挺，由于市场出现严重的观望氛围，从而使去库存变得更为艰难。中原监测数据显示，2012年1月，杭州、温州、厦门等二、三线城市的一手住宅可售面积较2011年1月呈现快速增长的趋势，仅一年内增幅就超过了一倍。

中原集团研究中心表示，高库存压力之下，尽快消化未售出的新房存量是目前开发商的当务之急，以价换量乃开发商的大势所趋。据中原监测，近几周来，包括保利、恒大、招商在内的标杆房企在全国范围内，尤其在二、三线城市，已展开了大幅促销降价活动。经测算，标杆房企在一线城市的土地购入成本约占目前项目销售均价的35%，而二、三线城市的土地购入成本约占目前项目销售均价的30%。因此，由于标杆房企在一线城市的土地成本略高于在二、三线城市的土地成本，其位于二、三线城市项目的降价空间将大于一线城市，尤其是部分土地购入成本占比低于20%的项目，未来价格仍有较大的下调空间。

另据中原监测，近期各地住宅项目新开盘30日销售率排名居前的楼盘，价格优势为其热销首因。目前市场热销产品仍以低总价、性价比高的市郊楼盘为主，市区楼盘由于价格较为坚挺，销售率继续下探。因此，在当前价格下行预期仍强烈的情况下，将价格调整到与产品价值相符、并获得消费者认可的楼盘，依然能获得良好的销售业绩。