[中原地产]中央重申房价回归 豪宅市场破冰日显

上周，温总理再次表态要求房价合理回归，显示中央对房地产市场调控的决心坚定。近期重点城市的市场表现也印证了这一趋势，一方面，中低端楼盘“价量交换”仍在继续，上海、深圳等城市的豪宅价格也出现明显松动；另一方面，标杆房企的降价促销已带动了销售业绩的显著提升，且降价项目的销量占比也明显提高。

中原集团研究中心表示，在依然严厉的政策环境下，房价下行之势或将持续而暂难逆转，同时降价仍为促成市场成交的关键力量。

中央强调房价回归  豪宅价格渐现松动

在上周举行的全国人大会议记者会上，温家宝总理表示，中国房价远远没有回到合理价位，调控不能放松。中原集团就中心认为，中央趁市场对政策高度敏感的时机，再三强调房价的“合理回归”，一方面，又一次打消了市场对后市房价上涨的预期，另一方面，开发商降价或者低价入市的阻力将日渐消弭，新一轮降价潮或将来临。

在各大重点城市中低端新房降价蔓延之际，原本价格较为坚挺的高端住宅也开始“以价换量”。如位于深圳南山的豪宅“招商雍景湾”最近将售价下调至约2.6万元/平方米，较去年开盘均价降幅达到25%；另一高端住宅“首地容御”近期推出的大户型公寓房源，较前期同类型房源售价也下调约两成。此外，位于上海佘山片区的“佘山珑原”近期推出的特价别墅，折扣最低也达到了6折。豪宅价格的松动，吸引了不少客源入市。

以价换量效果明显 库存高压降价持续

重点城市的新房成交量在降价促销的刺激下，再度出现回升。中原集团研究中心监测数据显示，上周9个重点城市新房成交量环比大增三成，其中成都、青岛等二线城市的环比增幅均超过五成。中原集团研究中心认为，由于当前市场需求主力仍以对价格敏感的首套自住购房者为主，价格若出现可观的降幅，将对这部分购房者形成较为强烈的吸引力。

从开发商的业绩数据亦可看出，降价对销量的带动作用十分显著。据中原对各家标杆房企2月份销售面积的对比后发现，由于前期销售持续低迷和库存量高企，自今年以来，保利、招商、恒大、富力等房企陆续启动较大规模的降价促销活动，明显拉动了促销项目的销售量。如招商在成都的“雍华府”项目，其2月份成交均价较前期下降了14%，该项目2月份的销售面积占公司总销量的比重高至43%。

然而，库存高企仍然是开发商的一大难题。中原监测数据显示，截至2012年2月底，十大标杆房企库存量虽较上月有小幅回落，但较2011年6月底仍增加56%，库存压力依然没有明显改观。因此，在依然从紧的政策环境下，预计未来这些开发商以价换量的步伐将进一步加快，各地新房降价趋势仍将持续而暂难逆转。