[中原地产]中原研究：房地产各项税收增幅放缓

中原研究：房地产各项税收增幅放缓

2011年，由于国内商品住宅和土地成交量趋于放缓，包括契税、房产税、土地增值税在内的各类房地产相关税收的增幅也受到了显著影响。但由于不同税种在征收环节上存在着较大差异，受市场行情影响程度也深浅有别。其中，受土地和房屋销售情况影响较大的契税、土地增值税等流转税增幅明显回落；而房产税和城镇土地使用税等保有税，却因受益于去年商办物业销量的快速增长以及租金的大幅攀升，而呈现加速上升的趋势。

土地房屋交易承压 流转税收同比缩减

我国现行的房地产税收可大致分为流转税和保有税两种。流转税主要在商品的流通环节征税，受商品房交易额的影响较大，如契税、营业税、土地增值税和所得税等；而保有税的征税对象主要为国有土地、自有房屋等资产的存量，受该类资产现有价值影响较大，如房产税、城镇土地使用税等，主要受商业和办公楼等经营性物业保有量和租金变化的影响。不同类型的税收，对房地产调控的反应也有较大的差异。

2011年，受国家房地产调控的影响，全国商品房销售额和土地购置费同比增速较2010年分别下降6.2和51.8个百分点。在房地产相关税收中，房地产营业税为开发商出售房屋所需缴纳的主要税种，因此其同比增幅的变化趋势与商品房销售额基本保持一致(如图1所示)。2011年，全国房地产营业税同比增幅为14.9%，较2010年减少17.5个百分点。土地增值税和契税的征税范围除来自于商品房销售外，还有部分来自于国有土地出让和转让，因此与土地购置费也密切相关。2010-2011年，全国土地购置费增幅攀高回落，而土地增值税和契税增幅也呈现类似的趋势。2011年，土地增值税和契税增幅分别为61.6%和12.1%，较2010年分别下滑15.9和29.9个百分点。

租赁市场热度不减  保有税收稳步攀升

由于商业用房和办公楼在本轮调控中受波及较小，且受益于投资资金挤出、经济结构调整和投资回报优良，2011年全国写字楼和商铺市场租售两旺。国家统计局数据显示，2011年全国办公楼销售额同比增长16.1%，商业营业用房销售额同比增加23.7%。同时，由于过去一年间国内经济仍保持强劲增长，全国主要城市的写字楼租金呈快速上涨趋势，成为推动房产税攀高的另一重要力量。据中原监测，2011年，8个重点城市写字楼租金全面大涨，四大一线城市甲级写字楼租金平均上涨20%，成渝宁杭4个二线城市平均上涨10%。

房产税和城镇土地使用税这两项税收的数量是由包括土地、写字楼、企业自有房等房地产保有量和房屋出租价格决定的。随着在去年土地和商办房产保有量的不断累积和租金水平的持续上涨，受益于此的房产税和城镇土地使用税也呈现加速上升。2011年，全国房产税实现收入1102.36亿元，同比增长23.3%，增幅较2010年大幅增加12.1个百分点；城镇土地使用税为1222.26亿元，同比增长21.74%，增幅较2010年增加12.7个百分点。

市场起伏  房地产税收贡献始终稳定

2011年，受我国房地产调控政策影响，全国土地出让金以及商品房销量增幅均明显放缓，而与之息息相关的税收收入也随之下调。财政部数据显示，2011年，全国土地购置费 为11412.82亿元，同比增加14.1%；2011年全国商品房销售额为59119.09亿元，同比增幅为12.1%，较上年下滑6.2个百分点。和土地和房屋销售相关的房产税 、城镇土地使用税 、土地增值税 、和契税 这四项税收总额达7150.7亿元，合计同比增长26.8%，增幅较2010年减少8.2个百分点。

虽然伴随着行业的调整，房地产相关税收增速也趋于放缓，但近年来，在我国房地产行业高速增长的驱动下，房地产税费对全国税收总收入的贡献却愈来愈重要，且比重始终保持稳中有增，即使是在遭遇全球金融风暴的2008年，国内房地产市场跌入低谷，房地产税收占比也没有出现下降。。财政部数据显示，2011年，我国税收总收入达89720.31亿元，同比增长22.6%，其中与房地产相关的上述四项税收增幅达26.8%，增幅高于税收总收入。而且，四项税收占全部税收收入的比例也由2010年的6.3%，上升至去年的8.0%。

中原集团研究中心表示，房地产相关税收保持稳定且较快增长的主要原因，一方面在于过去一年中，全国土地收入和商品房销售额仍保持稳步提高，以此为主要征税来源的契税等税收也水涨船高，即使在房地产行业经受严厉调控的环境下，房地产税收对国家总税收的贡献率也依然在提升；另一方面是房地产行业影响面广，涉及上下游数十个其他行业，因此其表现与整体经济走势基本同步；同时，房地产税收包括流转及保有两大环节，虽然近两年销售市场受调控影响放缓，但受益于整体经济稳定，保有税贡献仍稳步增加，使得房地产税总体表现稳定。