[易居]上海典型总部基地开发策略比较分析

上海典型总部基地开发策略比较分析

当前住宅市场因受调控政策影响逐渐降温，商业地产也在短短几年中就已经出现过热迹象，而以产业为支撑、产业与地产相融合的产业地产将成为支撑我国房地产业未来十年的重要一极。

传统工业化向新型工业化的快速转变也促使产业地产的内涵更加丰富，即那种以第二产业为核心、以生产加工为主导的工业开发模式正在向第三产业为重点、以科技研发为方向的产业集聚模式转变；而且，从土地出让来看，2011年上海土地出让总量中有近46%为工业用地，这么大规模的工业用地，也从某种程度说明了未来产业地产的发展前景。

我认为，如果说，我们与作为重要业态的产业地产擦肩而过不算什么损失的话，那么，我们与作为产业经营和开发模式的产业地产擦肩而过，我们损失的恐怕就是未来十年征战地产疆场的机会！

近年来，我所在的上海易居房地产研究院企业研究中心不断与国内知名企业在产业地产咨询顾问方面展开合作，在咨询合作过程中，我一直在思考：“开发运营产业地产有没有一种普适的模式？有无规律性的东西可供借鉴学习？”

自2011年11月以来，上海易居房地产研究院企业研究中心对津沪100多个总部基地产业地产项目进行实地调研，在为委托企业提供专项产业地产业务咨询支撑的同时，我们将总部基地产业地产作为长期重点研究方向。同时，2011年底，针对产业地产进行专项测评研究的中国产业地产测评研究组也应运而生，该研究组由上海市经济学会城建经济研究专业委员会、上海易居房地产研究院、华东师范大学东方房地产学院等单位共同发起成立，上海市人民政府发展研究中心上海发展战略研究所房地产与城市管理工作室担任政策指导单位，中国房地产业协会房地产流通服务委员会担任行业指导单位。2012年2月，中国产业地产测评研究组全面启动了首届“上海总部基地项目20强”测评工作，对上海总部基地展开了更大规模、更为深入的研究。

本着服务行业、公益分享的精神，我们把调研过的上海部分典型总部基地项目的开发策略进行归类分析，总结它们在开发实践中的成功经验与失败教训，以期对已有总部基地项目或拟进入产业地产领域的企业有所帮助。

周建成 博士

中共上海易居房地产研究院党支部书记

易居房地产研究院企业研究中心总经理

上海市经济学会城建专业委员会秘书长

在对上海近50个典型总部基地项目调研过程中，我们发现，这些总部基地项目的开发时间、规模大小、开发主体、产品特色、功能定位等各方面均存在差异，但是根据共性特征，我们可将总部基地项目主要归纳为以下三类：

1.大盘开发，品牌企业投资

与住宅地产不同，总部基地项目的开发主体多为一些有实业基础的企业，如联东地产等产专业化运营商早已把产业地产作为集团发展的重要方向，而这些企业在房地产开发方面经验有限。近年来，随着国家对住宅地产的持续调控，一些知名房地产开发商开始转向产业地产，如绿地、富力、复地等。同时，调研结果也表明，企业大多在政府规划的工业区或开发区选址开发运营总部基地项目，这类总部基地项目的建筑规模大，也对企业的开发能力有较高的要求。我们从若干大盘项目中，选择均位于金山区的联东U谷和复地金石湾两个项目进行重点介绍。

2.政企合作，开发时间较早

上海早期的总部基地项目大多是政府开发的工业园区，随着上海市政府对总部经济的重视，2000年以后，民营企业开始涉足总部基地项目的建设。2007年，上海市商委下属的上海总部经济促进中心发布了首张总部经济地图，“圈定”了16家将予以重点扶持的总部基地项目，客观上激发了民营企业开发总部基地产业地产项目的热情。同时，随着城市产业结构的不断调整，中心商务区租金的不断上涨，办公环境的不断恶化，位于城市郊区，环境优美，交通便利的企业总部花园成为企业办公的一种重要选择。

因此，在政策支持力度大和市场需求不断增多的背景下，一些具备资金实力和开发能力的民营企业开始在上海探索总部基地项目的开发运营。然而，总部基地项目一般开发时间长、政策风险大，在开发过程中，获取政府的支持是必不可少的。我们从上海早期开发的总部基地项目中，选择均位于松江区的大业领地和财富兴园两个项目进行重点介绍。

3.旧区改造，特定产业集聚

随着城市的不断变迁与发展，一些原本在市中心、污染性比较大的工厂逐渐搬迁到郊区，工业旧厂房出现大量闲置并占据城市中心宝贵的土地资源和空间，如何更好地利用这些土地资源是城市发展的一大命题，而发展为总部基地是一种较好的方式。我们从上海若干旧厂房改造而成的总部基地项目中，选择位于嘉定区的智慧金沙·3131和位于长宁区的红坊两个项目进行重点介绍。