[国泰君安]推货加大 去化下降

【房地产行业研究报告内容摘要】

本报告导读：

2012年研究和配置房地产行业必读品。目前周报的覆盖城市达33个，其中一线5城市，2线17城市，3线11城市。

摘要：

一手房销量单周环比：整体环比下降21%，其中一线城市下降30%，二线下降23%，三线下降3%。

一手房销量单周同比：整体同比上升33%，其中一线城市上升8%，二线城市上升55%，三线城市上升28%。

一手房销量累计同比：整体累计同比下降9%，其中一线城市下降12%，二线城市下降4%，三线城市下降14%。

一手房价格：整体成交均价环比下降16%，其中一线城市上升10%，二线城市下降18%，三线城市下降38%。

二手房销量：二手房销量环比下降36%，同比上升19%。

库存水平：15典型城市一手房平均可售面积环比略升1%，同比上升45%，相比2010年4月低点上升77%。

去化时间：15个城市新房去化时间从11年初7个月上升至16个月。

单周去化率：15个典型城市单周去化率77%。

板块估值安全边际：12年PE主流公司12倍，RNAV折29%。一线10倍，RNAV折19%；二线11倍，RNAV折29%；三线13倍，RNAV折19%；地产+X11倍，RNAV折37%；商业PE15倍，RNAV折34%。

目前货币信贷的实际宽松带给房地产的正面影响已成事实，刚需购买力得到支持。首套房的贷款利率回落至基准利率，部分区域可获得85折的优惠利率。判断未来利率整体下浮的趋势不会改变，会逐步从一线城市向二三线、全国蔓延，这将有效提升刚性需求购房者的购买力。

我们草根调研表明5月各开发商推盘均将上升，即使去化率可能将略降，但销量仍可保持或小幅上升。在加大推盘的情况下，库存将持续上升，开发商销售压力持续加大，预计开发商仍将以价换量。

我们维持房地产调控政策已于去年10月转向的判断不变，基本面仍在调整阶段。库存持续攀升，去化压力上升，基本面继续探底，开发商拿地、开工普遍谨慎。调控政策在去年10月已转向，逐步托底基本面。

政策面见顶趋松明确，政策的修正速度、幅度取决于基本面的下探速度。核心的如限购、二套房贷等中央政策现在仍处观察期，预计中期前后将出现调整，将视基本面的调整速度和程度逐步转向。

短期销量调整不改行业向上趋势，维持行业增持。政策做合理修正将持续被证明，并托底基本面，全年来看，政策和基本面明确呈向上态势。建议以一二线龙头作为核心配置，如保利、招地、金地、万科、北京城建、金科股份、鲁商置业、中南建设等。