[中房研协]当前楼市需关注的问题及相关建议

中房热点报告第六期：当前楼市需关注的问题及相关建议

一、当前需要关注的几个问题

1、房地产业须直面大量库存的存在

一方面，一些地方政府鉴于宏观经济形势增长放缓，地方财政收入下降，希望调控政策松动；另一方面，老百姓盼望价格合理回归。市场观望情绪依然浓厚，并客观形成部分城市商品房库存量的明显增加。按照国家统计局的数据，今年一季度全国总的房屋待售面积为3亿平方米左右，同比增长35.5%。按照目前的月销售量，仅待售面积就需要6个月消化周期。一些城市商品房库存明显增加。库存面积的增大不仅对企业资金链产生巨大压力，也将影响市场预期和判断。需要相关主管部门给予关注。

2、保障房建设与分配“冷热不均”

2011年我国已开工建设保障性安居工程1043万套，基本建成432万套；2012年我国还将新开工700万套以上，基本建成500万套以上。今年虽然新开工量少于去年，但由于有结转的1000多万套在建项目，实际建设量将超过1700万套。可以肯定，2012年是住房保障建设与分配的“双高年”。但现实情况是，与保障性安居工程建设的“热”相比，保障房的分配则略显“冷”一些。

据有关媒体报道，南京、上海、武汉、郑州等热点城市的部分公租房项目面临着无人租住的尴尬。除缺乏了解外，位置偏远、租价偏高、申请标准较严等也是一些地方公租房项目受冷落的主要原因。尽管各地政府一再强调公租房的租金要参考市场的租金水平并有一定的优惠，但是租金是否真正有确定的优势、租赁价格的确定是否合理等都需要考察。公租房租金合理定价问题如不能很好地解决，真正需要公租房的人群面对公租房，就有“看得见，摸不着”的尴尬。

3、楼市调控面临双重考验

所谓双重考验是：“抑投机投资”与“促消费”如何并举；“保增长”与“调楼市”如何兼顾。从横向联系看，“抑投机投资”是“调楼市”的主要内容，“促消费”在一定意义上就是“保增长”。

今年一季度全国GDP增幅延续回落态势，创下2009年二季度以来新低，部分省市经济和财政增速更明显低于预期。调控之下房地产业的降温、土地出让金的缩减以及关联产业的低迷，对地方政府的压力正越来越大。“保增长”再次提到政府工作的前台。在这样的大背景下，楼市调控如何找到正确的位置和基调就显得非常关键。

国务院近期召开的常务工作会议强调“坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。”彰显了国家稳定房地产市场的政策决心，同时也应注意到，会议也要求“采取有效措施增加普通商品房供给，推进保障性安居工程建设”，国土资源部日前要求，“各地要充分估计宏观调控持续推进可能面临的困难”，以保障性安居工程用地落实为重点，做好住房用地供应。通过普通商品房和保障性安居工程建设，有利于发挥投资乘数效应，拉动其他产业发展，达到“保增长”的目的。可见，国家已经有针对性地将发展房地产的投机效应与投资拉动效应进行了切割。但这个“度”如何拿捏，面临考验。

4、企业倒闭不应过分解读

在市场经济条件下，价格有涨有落是正常的，企业的优胜劣汰也是正常的，从这个角度看，个别房企的破产事件并不足为奇。只有不断的提高行业的集中度，行业才能更好的发展，行业集中度不提高，行业就不能很好的发展；企业没有优胜劣汰，行业也不能发展，此消彼长、优胜劣汰是价值规律，也是市场经济的规律。对于房企目前的生存状态，大有大的困难、小有小的难处。小型企业难处主要表现为贷款难，目前有很多小型企业都借助于高利贷维持生计；而多数大型企业项目遍布各地，而各地的市场情况都有所不同，顾虑就会增多，在目前阶段，企业的销售如果跟不上，那么企业的债务压力便会越来越重。

近期个别企业的破产之所以受到社会的广泛关注，更多的是因为人们关心房企的洗牌是否会蔓延，从而使整个行业产生连锁反应，出现重组兼并、股权转让潮，因此引起了不同权益主体的关注。我们现在应更多注意的是，在目前阶段，如果有很多的企业资金链都紧张了，那该怎么办？如何防止更多的企业因资金问题不辞而别，这些问题是我们更需关注的。

5、房地产市场未形成向上“拐点”

现在的楼市可以用“乍暖还寒”形容。所谓“乍暖”，是指一季度特别是三月份，楼市成交量出现了环比反弹。所谓“还寒”，主要表现在：房地产调控依然保持不变，管理层也明确表态“房价还远远没有回到合理价位”，未来相当长时间内调控政策保持紧缩状态不变；虽然住宅市场成交量已经较年初回升，但同比依然下降，且土地市场成交并不活跃。月度和周度的成交数据依然不稳定，跳跃性较强。

楼市销量反弹能否持续，关乎房地产相关企业的策略选择，关乎产业政策的调整，甚至关乎中国经济增长的大局。如果对过去三个月中国房地产市场的运作做个评判，比较倾向的说法是“最困难时期已经过去“。房地产市场政策底已经出现，随之出现的应该是市场底。那么现在是不是市场底部呢，我们认为，市场底部并不是一个点的概念，而是一个时期，短则三个月，长则半年或一年以上。市场底部的形成需要不断的筑底和试探的过程。而现在则是筑底的前期。

既然是市场的筑底期，那么未来市场走向总的基调是“稳“ ，而很难出现所谓的一个向上”拐点“，进而形成”V“型向上突破。市场一”出位“，政策就打压，这是当前房地产政策与市场的互动运作模式。

未来市场维持不温不火的“稳增长“模式，主要受四个因素引导和制约：库存面积大；政策松动难；企业降价少；需求释放缓。对未来半年市场的发展持中性预期，不认为目前的“回暖”能够持续扩展，也不太可能重现2009年的市场行情。在欧洲债务危机继续发展、美国QE3受挫、美伊可能发生军事冲突等外部动荡环境下，我国宏观经济的增长也存在巨大不决定性。对此市场要有清醒的认识。

今年整体的房地产市场形势并不会太差。理由主要有两个方面：一是今年国家对于首套房贷有了政策支持，二是城镇化仍在快速推进，再加上户籍制度改革。有了这两条，自住性购房者就会参与入市，也会有一批从农村进入城镇的、有经济条件的农民工考虑在城镇投资兴业。至于各地的情况，仍会有很大的差异性，这也是去年全国楼市的事实，但就全国来看，今年的楼市不一定比往年差。

二、相关政策建议

1、明确楼市调控政策“有保有压”

当前及今后一段时期，我国楼市调控政策总体保持不变，即国务院强调的“坚持房地产调控政策不动摇”，目的是“促进房价合理回归”和促进房地产市场平稳健康发展。实际上，国家制定的房地产调控政策并非单纯打压房地产业，而是具有双重属性和目标，一方面限制投资投机性需求，另一方面加大保障性安居工程的建设和鼓励普通商品住房的投资、建设。

在强调限购、限贷、限价等调控政策不动摇的同时，应注意政策效用递减规律的客观存在。政策的出台往往是开始非常有效，随着社会、经济环境的变化，相关政策效力和效果不可避免呈现衰减态势。因此，建议房地产主管部门密切跟踪、评估政策的市场影响，在总的原则不变的情况下，对调控政策进行微调，适应新时期、新阶段的客观要求。建议政府部门进一步明确“有保有压”的楼市调控政策。

所谓“保”，就是保首套房消费、保普通商品住房的建设和供应，保首套房贷款、提高公积金贷款额度，并扩大实施城市范围。保护乃至鼓励首套房的消费，并支持金融部门提供首套房信贷优惠，关系住房民生，也关系到宏观经济的健康稳定发展。让首套购房需求和首次改善型需求成为住房市场的需求主体，有一个前提条件是住房价格水平要与购房者的消费能力相适应。居民收入水平在短期内具有一定刚性，而住房价格也是市场形成的，也不可能在短期内迅速与普通居民的收入水平挂钩。因此，“保首套房消费”能否成功，就需要政府部门多做工作，在交易税费、贷款优惠等方面给予刚性需求者更多的优惠，拉近房价与收入的差距。

所谓“压”，就是坚持房地产总体大政方针的稳定，不被负面舆论所撼，继续限制投资投机性购房需求；继续限制或禁止给予第三套及以上购房需求贷款；加快出台房产税扩大征收的实施方案及进度方案；坚持并完善土地“招拍挂”制度，禁止土地使用领域的“擦边球”现象，继续收紧别墅(高端住宅)用地供应等。

应强化“有保有压”的差别化机制。既要对投资投机性需求设立“防火墙”，又要让合理的购房需求正常释放，从信贷、土地、税收等多方面实施“定向调控”。

2、加快制定《住房保障法》

当前住房社会保障制度建设中遇到一些问题，既需要理论上理清，也需要加强法律制度建设，以提高科学性，增强执行力。目前，有关住房保障规范，主要是廉租住房管理办法、经济适用房管理办法一类的部门规章和文件，尚未出台全国统一的住房社会保障法，导致住房保障实施的许多问题难以得到统一和解决。因此建议有关部门抓紧起草并提请全国人大尽快出台《住房保障法》。

3、创新公共租赁住房融资机制，培养和发展租赁市场

公租房日益成为我国住房保障的主要实现形式，公租房的建设所必须解决的融资问题就显得尤为重要。鉴于当前部分城市住房租售比价严重倒挂，如果融资比例过大，就可能形成租金不足以偿还利息，公共租赁住房投资无法收回的局面。在这种情况下，单纯依靠政府投入无法完全解决资金问题，必须创新机制，发挥公共财政资金的撬动作用，动员社会资金(包括民间资本)参与保障性住房建设和运营。

建议建立贷款贴息制度，扩大公共租赁住房贷款规模。公共租赁住房贷款利率，以基准利率为基础，将部分中央财政安排的保障房建设资金，调整为公共租赁住房贷款的贴息资金。这样，既能充分发挥财政资金杠杆作用，提高财政资金使用效率，又能调动商业银行的积极性，扩大公共租赁住房贷款规模。

建议建立吸引股权式投资的机制。吸引股权式投资，不仅是出于解决眼前的资金短缺问题和减轻财政负担的考虑，更是着眼于提高建设和运营效率，促进公共租赁住房持续运营的长远考虑。社会资金以持有股权的方式，投资建设公共租赁住房，当项目有了现金流的时候，可以参与资产证券化试点，筹集更多的资金用于其它项目建设，真正形成良性循环的机制。

4、企业资金链普遍紧张，中小房企经营尤为困难，对已开工建设的普通商品房项目在信贷上继续给予支持

当前企业的资金链普遍紧张，中小企业尤为突出。近期，中小型企业破产较多，主要因素是销售不畅和贷款难，很多中小型企业借助于高利贷维持生计；随着前两年信托、私募等渠道融资逐步到期，中小企业还本付息的债务压力越来越大，这也预示企业淘汰的进程还会加快。

市场经济条件下，企业的优胜劣汰也是正常的，只有不断的提高行业的集中度，行业才能更好的发展；优胜劣汰是市场自然的竞争规律。部分房企的破产之所以受到社会的广泛关注，更多的是因为人们关心房企的洗牌是否会蔓延，从而使整个行业产生连锁反应，出现重组兼并、股权转让潮。

建议跟踪市场变化，对陷入困境的中小房企要做好预案。政府尽量对一些正在开发的、又缺乏资金的普通商品房项目，能在资金上给予相应支持，防止这些项目因资金紧张，而出现烂尾楼。如果能让这些项目顺利的建成，政府加强对这些项目的监管，包括对预收款的监管，督促企业以合理价格销售，对于企业和预购者起码损失会小很多，对于社会稳定也是有利的。

执笔人：中房研协 研究中心副总监  回建强