[今日评论]资金充足企业上海抄底 市场回暖与否有待观察

(评论员/李莹)6月6日，上海成功出让8幅地块，总成交金额达26.74亿元，总成交建面为38.08万平方米。8幅地块中有5幅溢价成交，其中嘉定新城D10-24地块溢价435.5%。此次出让地块中过半位于嘉定区。

上海土地出让价格下滑，实力企业适时拿地

2012年1~5月，上海共出让地块29幅，普遍为底价成交，其中溢价地块仅4幅地块，最高溢价率是136.68%，该溢价地块为杨浦区一商业用地，成交楼板价为16566元/平方米。另外，青浦的一块商业用地溢价81.23%，成交楼板价为5802元/平方米。其余两宗溢价地块的溢价率均低于30%。总体来看，今年上海土地市场溢价情况并不多见，个别优质地块得到了企业的追捧。

一方面是溢价率走低，另一方面上海的土地价格同比出现下滑。1-5月上海土地成交楼板价为3200元/平方米，而2011年1-5月上海土地成交楼板价为4774元/平方米，今年土地出让楼板价同比下降32.9%。从各环线土地价格来看，除了内环内和中外环，其他环线的楼板价均出现下滑，尤其是郊环外的土地成交价同比大跌44%。从各区域土地价格来看，上海各区域的土地价格普遍下跌，尤其是崇明、南汇、青浦等地。

本次上海推出的8幅地块有两幅位于内环内区域，其余为郊环外、外郊环地块，其中嘉定区的地块有5幅，出让底价普遍较低，而近期出现的市场窗口期使房企回笼了一定销售资金，企业拿地的底气增强，这些因素都促成了本次上海土地市场上演“久违的盛宴”。由于受到持续的宏观政策影响，今年开年以来，企业对于前景判断普遍悲观，尤其是万科在年报中把今年市场比喻为一个“似曾相识的冬天”，楼市的低迷影响到土地市场表现，今年土地市场较为冷清，成交价格同比下滑。而近期地方政府微调渐渐密集，并且中央采取了默认态度，企业对于市场的判断略现乐观，加之当前土地价格渐入低谷，从而实力企业出手拿地，适当补充土储。

嘉定高溢价地块为个例，不能看作市场回暖的标志

此次土地拍卖中，嘉定新城D10-24地块尤受关注，出让楼板价3000元/平方米，而成交楼板价高达16063元/平方米，溢价率高达435%。该地块溢价的原因主要有以下几点：一是地块面积小，地块总建面为1.01万平方米，出让底价仅为0.33亿元，对于企业而言较具吸引力。二是地块属性为商业用地，从去年年底开始，商业用地相较住宅用地更受企业关注，另外，这幅地块周边的天林商业广场去年8月均价达到2.46万元/平方米，这样来看，这幅地块未来还是有一定利润空间的。三是地块周边已有较多知名企业入驻，像绿地、新城、中信、保利等知名房企已经在这个区域开发住宅项目，能够带给商业项目较为充足的人流量。地块的价值值得肯定，但我们同样可以看到，今年楼板价同为一万六左右的杨浦区四平路商业地块所在区域明显好于嘉定这幅商业地块，而且该地块一公里范围内有一幅去年1月份成交的商办地块，成交楼板价仅为2878元/平方米。相较之下，16063元/平方米的楼板价还是较高的，企业对这个区域的预期可能过于乐观。所以，我们认为这幅高溢价地块应该看作是个案，而不代表着土地市场全面回暖。

马陆镇28-01地块也是此次出让中溢价率相对较高的，土地受让人为佳兆业旗下项目公司，成交楼板价为6690元/平方米。距离这幅地块最近的出让地块是嘉定区永盛路以东、纬六路以北地块，在2011年1月21日出让成功，土地属性为综合性用地，包括住宅、办公、商业等，当时成交楼板价为8800元/平方米。2011年，马陆镇28-01地块周边成交的纯住宅地块总共有2幅，分别是嘉定区横沥河以东、嘉程路以北地块和嘉定区惠亚路以东、翔江公路以北地块，前者楼板价为7300元/平方米，后者成交楼板价仅为720元/平方米(动迁安置房用地)。从近两年这幅地块周边成交情况来看，土地成交楼板价并不算高。另外，地块距离11号地铁站300米左右，有轨交优势，两公里内有马陆公园、上海育才中学等教育、休憩场所，已规划并建设幼儿园和小学，马陆地铁站集中商圈也在建设中，地块周边的配套将逐步成熟。总体来看，这幅地块的楼板价仍在合理范围内，并且未来发展潜力较大，应该是佳兆业全国化布局的其中一步，符合企业的发展规划。