[热点评述]部分楼盘逆市抬价难成气候

(评论员/潘绍之)

根据中国人民银行6月19日发布的《2012年第2季度储户问卷调查报告》，在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查中，20.4%的居民预期下季房价将上涨，较上季提高2.8个百分点。而事实上，近段时间媒体上确实曝光出个别逆势涨价的楼盘，似乎进一步印证了储户对于房价上涨的预想。

部分楼盘逆市抬价，原因各异

撇开个别媒体捕风捉影的报道，目前的实际情况到底如何？根据我们从各个地方机构反馈的情况来看，目前确实出现了个别楼盘提价销售的情况，值得注意的是，尽管都被贴上了"涨价"的标签，但是各个楼盘的实际情况还是有很大区别。

举例来说，一些楼盘的"涨价"行为其实是基于开发商"低开高走"的销售策略。比如武汉的广电兰亭都荟，该项目去年12月开盘均价为7300元/平方米，推出100余套房源，开盘当天当即售罄，此后2次开盘均有提价，房源也都控制在100余套，3次开盘去化率几乎达到100%。而南京的新城香溢紫郡也如出一辙，先推出房源中品质较差的一部分，以远低于市场的价格入市，造成轰动效应，随后趁热加推，产品升级的同时提高售价。另外一些楼盘的"涨价"是基于前期超跌之后的价格回调。比如重庆的鲁能新城，该项目去年10月开始降价，从9500元/平方米降至7500元/平方米，降幅超过20%。今年2月开始销售价格提至9000元/平方米，5月初、6月初连续两次开盘，开盘去化率均能够保持在95%。真正意义上提价的楼盘也有，如厦门的万科金域华府，在推出楼栋产品相差不多的情况下，每次推盘报价上涨8%，去化依然良好。

市场成交回暖、预期走好是楼盘价格回升的最大动力

尽管涨价的出发点各不相同，但是可以肯定的一点是：目前的市场行情确实出现了回暖，开发商至少开始有了涨价的底气。CRIC数据显示，2012年5月，各线城市供应量几乎全面下跌，但成交量较上月则大幅上涨，一线城市5月成交量全面大幅回升，环比平均上涨45%，同比上涨26%。其中，北京和广州的成交量更是都突破了100万方，均创下了2011年1月限购全面升级以来的单月最高值。

而货币政策方面的利好消息也在传来：6月7日，中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一石激起千层浪，对于房地产行业来说，降息毫无疑问是一大利好。对于资金密集型的房地产企业来说，降息意味着融资成本的降低，对于市场第一线的购房者来说，虽然降息所节省的购房成本有限，但这依然能提振需求入市的信心，更为重要的是，降息信号的放出将完全改变前期市场对调控的预期，这对于打破楼市观望气氛将起到重要作用。

调控主基调未变，楼盘涨价难成大气

我们认为，这一小搓房地产调控下的"逆流"难成大气候，主要基于以下两点原因：

第一，目前市场上涨价项目继续上涨的空间十分有限。事实上，目前备受追捧的项目多为小面积低总价的刚需产品，也就是说目前的这一波市场行情主要是由刚需的集中入市带来的。而刚需客户有一个很大的特点，就是对房价的敏感度极高，稍微一不小心步子迈大了，超过刚需客户的心理预期，热销变滞销也就是一眼之间。还有一点，目前个别逆势涨价的开发商利用的是央行降准降息给购房人群造成"调控即将结束，价格即将反弹"的心理预期，而这种预期具有很大的不确定性，极有可能随着货币政策的转向，或者国家层面对于房地产调控的再次重申宣告结束；

第二，即便部分开发商做过了头，甚至出现了普涨的现象，中央政府不会坐视不管。届时倘若再出新政严格打压，那时候开发商的日子或许会更难过。