[今日评论]土地底价仍处于较低水平 当下为企业拿地良机

土地底价仍处于较低水平 当下为企业拿地良机

(评论员/李莹)6月27日，上海奉贤区三幅地块成功溢价出让。佳兆业以4亿元竞得奉贤区庄行镇B-08-02区域地块，溢价69.3%；奉贤区南桥新城04单元12-02区域地块溢价率为55.49%，南桥新城04单元11-02(2)区域地块溢价15.75%。

地块出让底价下降，当前为拿地时机

上海奉贤出让的三幅地块成交价格均在5000元/平方米以内，出让价格并不算高。其中，南桥新城04单元11-02(2)区域地块曾在2011年10月8日挂牌出让，出让底价为5503元/平方米，最终由于无人竞拍而被政府收回，今年5月该地块重新挂牌出让，出让底价降至3600元/平方米，较去年出让下降了近2000元/平方米，地块出让门槛明显降低，而最终该地块以4167元/平方米成交，仍不及去年的出让底价。另外，南桥新城04单元11-02(2)区域地块的受让方上海恒大在2011年3月竞得该地块周边的一幅住宅地块，当时的成交楼板价为8000元/平方米，将近是南桥新城04单元11-02(2)区域地块楼板价的两倍，对于上海恒大而言，此次购地的成本大大降低。

另外，6月13日，浦东新区唐镇新市镇A-03-11第二次挂牌出让，与第一次15.8亿的起始价相比，此次重新挂牌的起始价下降了3.8亿，其他出让条件则没有变化，挂牌楼板价从14500元/平方米下降至11000元/平方米。

根据CRIC监测，全国十大重点城市中，上海、杭州、重庆等地的拿地成本较去年同期均有所下降，尤其是上海降幅最为明显。去年年底至今年上半年，土地市场持续低迷，土地出让金大幅缩水，地方政府通过降低出让价格以及推出优质地块来吸引企业拿地，所以当前为企业拿地的大好时机。

地块溢价频度提升，企业应把握拿地机会

从土地市场来看，近期知名企业溢价拿地增多，土地市场升温显著，溢价拿地现象呈扩张态势。根据CRIC监测，2012年6月1日-6月28日，共有8个城市出现溢价率高于50%的地块，其中，厦门、上海等地的高溢价地块数量较高，厦门高溢价地块主要集中在杏林板块和同安板块，最高溢价率为104%，上海的最高溢价率435%。从溢价地块占比来看，贵阳、厦门、北京等地的溢价地块占比位列前三，贵阳的高溢价地块占比高达40%。与2012年5月份比较来看，6月至今，除了青岛，其他城市的高溢价地块占比环比均呈增长态势。

随着5月以来楼市回暖，带动了土地市场成交，企业拿地积极性得到明显提升，土地出让价格很有可能抬头。我们认为，今年六七月份应是不容错过的拿地时机，随着土地热度上升，土地价格也将逐步从低谷走出，在之后的几个月中将出现上扬，我们建议资金状况良好的企业积极补充土储，以免错过这轮机会。