[中房研协]存货压力持续减小 房价上涨压力加大

为了全面、客观、合理地反映主要城市新建商品住宅存量情况，本报告综合运用中国房地产决策咨询系统(cric)、国家统计局报表、相关城市房地产交易网站，全面分析和预测我国10个典型城市新建商品住宅存销现状和存销比变化情况。10个典型城市包括北京、上海、深圳、广州4个一线城市，以及青岛、南京、厦门、杭州、南昌和福州等6个东部二线城市。

一、7月新建商品住宅库存量：继续小幅回落

1、库存量连续3个月稳中有降

截至2012年7月底，10大典型城市新建商品住宅库存总量为5650万平方米，与去年同期相比增长17.68%，与上月相比下降1.20%。10大典型城市新建商品住宅库存量连续3个月回落，并创近8个月新低，但总体上高于2011年和2010年同期水平。

7月份，青岛、上海与北京的住宅存量仍占据高位，而深圳、福州与南昌等城市则处于相对较低的水平。北京住宅存量同比增幅为-3.9%，在2012年3月下旬北京清理了约300万平方米的无效库存，这对库存量同比增幅产生了一定影响。其余9个城市库存同比增幅都较高。其中，南昌的同比增幅最高，达到了89.1%的水平。

2、供应量呈上升趋势，但速度减缓

供应量上，7月份10大典型城市商品住宅供应量共计640万平方米，与去年同期相比增加27%，与上月相比增加4%。相比2011年和2010的同期水平，供应量有一个上升的趋势。从2012年1月开始，住房供应量攀升的趋势已经形成，但速度减缓。

住房供应量在很大程度上受到了过去房屋新开工的影响。从全国趋势就能看出，2011年累计房屋新开工面积增长呈现了20%的稳定水平。这部分新开工住房，在2012年就推动了住房供应量的上升。随着2012年房屋新开工量的出现负增长，预计2013年住房新增供应量将会偏紧。对于10大典型城市也是如此。

3、7月成交量略现疲态，同比增长明显

7月份10大典型城市新建商品住宅成交量共计708万平方米，与去年同期相比上涨44%，与上月相比下降1.5%。自2012年1月份以来，住宅成交量就出现了一个快速增长的趋势，当然，7月份由于受到淡季销售期和楼市调控动作频频等因素的影响，成交量略显疲态。综合来讲，成交量在2012年这几个月的表现，仍表明了一个动力强劲的发展趋势。

4、成交量赶超新增供应量

值得注意的是，2012年以来，除了4月，其余月份均出现新增供应小于新增成交的局面。总体上来看，交易量已经赶超了新增供应量的水平。总体原因在于，购房者往往有“买涨不买跌”的心理，市场一旦复苏，成交量往往增长很快，而过去两年间的房地产调控，导致了全国房屋新开工面积同比增幅持续性地总体下滑，从4月进入同比负增长开始，6月份也显示了下滑的趋势，开发商手上后续可供出售的储备已经不多，供应短期内难以跟上需求。预计未来几个月，成交量相比新增供应量而言，还会保持一段时间的热度，月度供不应求的局面仍会存在。

二、新建商品住宅存销比：继续逼向合理区间

截至2012年7月底，10个典型城市新建商品住宅存销比为10.1，存销比连续5个月回落，目前已经在上个月基础上，继续保持在“偏大”区间(9－12)，并有向“合理”区间(6－9)靠近的趋势，持续7个月的“过大”状态已不存在。近7个月来，成交量总体在上升，库存量总体在下降，这些因素就促使了存销比出现回落趋势。尽管政策存在变数，市场仍有可能反复，但复苏的总体趋势依旧明显，预计10个典型城市新建商品住宅存销比将在未来2个月内(8-9月份)逐步回归至“合理”(6-9)区间。

7月份，10大典型城市都出现了存销比回落的状态。有6个城市存销比回落至合理(6-9)区间，其中，南京首次回落至合理区间，深圳、广州、厦门、杭州与南昌这5个城市则连续2个月存销比位于合理区间。

三、全国商品房存量：高位盘整

据统计局数据，2012年6月末，商品房待售面积31408万平方米，比5月末增加669万平方米，其中，住宅待售面积增加512万平方米。全国数据变化，涉及面大，略滞后于东部一二线城市。全国库存处于高位盘整阶段，预计下半年将趋于减少。

四、存销比趋势判断：未来2个月将回归至合理区间

2012年7月份，10大典型城市新建商品住宅成交量相比6月份略有下滑，但相对历史水平而言，仍处于一个高位。下半年，虽然存在政策加码的可能性，但成交依然维持一定的活跃度，甚至有可能在四季度再创月度新高。与此同时，下半年商品住宅新增供应量难以有效放大。预计仍将基本维持月度新增供应小于成交状况。

在这一形势下，未来几个月，10个典型城市的商品住宅存量还将继续回落。与之相适应，商品住宅存销比还将继续回落，预期将在未来2个月内(8-9月份)，回落至合理区间。而存货压力的减小和存销比的快速回落，使房价反弹的压力趋于增加。6月份，全国70个大中城市房价环比已经在连跌8个月后首次反弹，预计 7月还将继续上涨。房地产调控形势趋于严峻，新的调控措施预计不久就会推出，以抑制房价上涨。但即便是出台新的政策，也只能在几个月内抑制房价，效果不能奢望。

(本文来源：上海易居房地产研究院 综合研究中心)